Bail commercial
 

Le bail doit contenir la prise en charge expresse de certains travaux par le locataire

Une société, propriétaire d'un local à usage commercial qu'elle a donné à bail, a autorisé son locataire à céder celui-ci aux termes d'un acte indiquant notamment que "l'assemblée des copropriétaires a voté le ravalement de l'immeuble (C. civ., art. 605) que la société bailleresse entend imputer au locataire pour un montant de 201.842 F TTC représentant la quote-part imputable au local".

Ultérieurement, le propriétaire bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer pour obtenir paiement de la quote-part des frais du ravalement, imposé par la municipalité, qu'elle avait payée au syndicat des copropriétaires.

La cour d'appel a annulé ce commandement en retenant en particulier qu'il ne ressortait pas des termes de l'acte de cession que l'une ou l'autre des deux parties ait accepté de prendre en charge ce ravalement. Le bailleur a alors formé un pourvoi en cassation en invoquant :

- qu'un ravalement constitue une dépense d'entretien qui n'est pas, sauf disposition contraire, à la charge du propriétaire de l'immeuble, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que le ravalement est décidé par l'assemblée des copropriétaires ou par l'autorité publique (dès lors que, dans ce dernier cas, le ravalement est imposé dans le cadre d'une politique d'aménagement et non à raison de l'état de délabrement de l'immeuble);

- et qu'il résultait clairement des stipulations contractuelles que le bail avait été cédé avec l'obligation faite au cessionnaire d'assumer la charge du ravalement de façade.

La Cour de cassation ne suit pas le raisonnement du propriétaire et approuve la cour d'appel qui, après avoir constaté qu'aucune stipulation du bail ne mettait à la charge du locataire les travaux imposés par l'autorité administrative, et que la délibération de la copropriété relative au ravalement de l'immeuble n'avait pas été librement décidée par celle-ci mais avait été dictée par un arrêté municipal enjoignant la réalisation de ces travaux sous peine d'amende, a déduit, sans violer les stipulations de l'acte de cession, qu'ils étaient à la charge de la société bailleresse.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 28 septembre 2005 (pourvoi n° 04-14.577), rejet

La Cour de cassation précise la situation d'un sous-locataire qui tient ses droits d'un preneur principal qui ne bénéficie pas de la propriété commerciale, en l'occurrence un emphytéote.

Le département du Vaucluse, propriétaire de biens immobiliers, avait consenti à la société V un bail emphytéotique d'une durée de vingt-cinq ans. Puis, quinze ans avant l'expiration de son bail, l'emphytéote avait régulièrement conclu avec la société M un bail commercial. Six mois avant l'expiration de son propre bail, le preneur principal avait adressé un congé à sa sous-locataire, son droit de propriété sur le bien loué allant prendre fin.

La société M, sous-locataire, a assigné sa bailleresse en paiement d'une indemnité d'éviction.

La demande a été rejetée.

Un bail emphytéotique a pour effet que le preneur, l'emphytéote, dispose, pendant toute la durée de son bail, d'un droit réel sur l'immeuble loué. Aussi, peut-il librement sous-louer et en particulier donner à bail commercial les locaux dont il est temporairement propriétaire. Il n'a pas à respecter les formalités imposées par l'article L. 145-31 du Code de commerce lorsque le bail principal est un bail commercial, c'est-à-dire qu'il n'a pas à solliciter l'autorisation du bailleur, ni à l'appeler à concourir à l'acte, puisqu'il est propriétaire de son propre droit immobilier.

A l'expiration du bail principal, le droit réel de l'emphytéote disparaît. Celui-ci, en effet, ne peut pas transférer à son propre locataire plus de droits qu'il n'en a lui-même.

L'article L. 145-31 au visa duquel l'arrêt est rendu, dispose que la réglementation des baux commerciaux s'applique aux baux passés par les emphytéotes "sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux, au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique".

A l'expiration du bail emphytéotique, le sous-locataire commercial ne peut prétendre à un droit au renouvellement ni au paiement d'une indemnité d'éviction.

Code de commerce, article L. 145-31
Cour de cassation, 3e chambre civ., 9 février 2005 (pourvoi n° 03-17.065), rejet

Requalification d'une convention d'occupation précaire en bail commercial (établissement privé d'enseignement )

La convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ou, au contraire, parce que la convention est susceptible de prendre fin à tout moment à l'initiative du propriétaire (1e décision en référence).

La qualification de convention d'occupation précaire est indépendante de la durée effective d'occupation et le critère principal et déterminant de distinction entre le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire est la précarité, le bailleur ne pouvant assurer la pérennité de la jouissance des lieux au preneur en raison d'un événement particulier, dont la réalisation est incertaine ou dont la date de réalisation est incertaine.

A contrario, si l'événement justifiant la précarité dépend de la seule volonté de l'une des parties par exemple si elle est faite jusqu'à ce que l'acquéreur souscrive une promesse d'achat du bien, le caractère potestatif a pour conséquence d'enlever la justification de la convention d'occupation précaire, alors même qu'il y aurait une durée exprimée limitant le temps durant lequel l'acquéreur est autorisé à émettre sa proposition d'acheter.

Selon l'article L.145-2 du Code de commerce :

  I. - Les dispositions du présent chapitre (baux commerciaux) s'appliquent également :
   1º Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;

La location litigieuse est susceptible d'être soumise au statut des baux commerciaux, en application de l'article L. 145-2 du Code de commerce, dans la mesure oú le preneur exploite effectivement dans les lieux un établissement d'enseignement privé et oú l'organisation de l'activité d'enseignement est perceptible de l'extérieur. Le preneur justifie de sa compétence pour enseigner l'équitation, de son identification par les autorités administratives comme "directeur d'école élémentaire d'équitation" et de l'exercice effectif, dans les lieux loués, avec du matériel approprié exposé à la vue du public et assorti de publicité, d'une activité d'enseignement et de celle d'examinateur habilité à délivrer les diplômes spécifiques sanctionnant le niveau des élèves fréquentant son établissement.

En l'espèce (2e décision en référence), les conventions successives, conclues pour un an et renouvelées depuis 1990, expriment toutes le motif de précarité lié au risque d'expropriation. Il est justifié que, depuis les années 1980, un projet d'urbanisme concernant la parcelle louée est à l'étude et le bailleur a délivré congé avec refus de renouvellement en raison de l'acquisition des parcelles décidée par la commune en 2002. La modicité de l'indemnité d'occupation et l'absence d'obligation d'entretien à la charge du preneur corroborent la qualification de convention d'occupation précaire. Le congé délivré par le bailleur est donc régulier.

Cour d'appel de Paris, chambre 16, sect. B, 5 avril 2002
Cour d'appel de Caen, sect. civ. et com., 14 avril 2005

Point de départ (date) du bail commercial renouvelé

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande.

Par acte du 31 octobre 1995, la société Pecha, locataire de locaux à usage commercial qui lui avaient été donnés à bail par les consorts X pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er janvier 1984 pour se terminer le 31 décembre 1992, a fait signifier à ces derniers une demande de renouvellement de son bail. Par mémoire notifié le 12 mars 1998, les consorts X, faisant valoir que le bail à renouveler avait duré plus de douze ans, ont sollicité un nouveau loyer correspondant à la valeur locative, puis ont assigné leur locataire en fixation de ce loyer.

La Cour de cassation dit que, pour déclarer prescrite l'action engagée par les consorts X, l'arrêt de la Cour d'appel retient que, dès lors que le bail a été, faute de congé, tacitement reconduit à son expiration le 31 décembre 1992 et que la locataire a, le 31 octobre 1995, formé une demande de renouvellement, le bail renouvelé a pris effet à la date du 1er janvier 1996 qui constitue, en l'espèce, le terme d'usage et que la demande en fixation du prix du loyer formée par les bailleurs pour la première fois par mémoire notifié le 12 mars 1998 est prescrite depuis le 1er janvier 1998. En statuant ainsi, alors que le terme d'usage est celui résultant des usages locaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 29 juin 2005 (pourvoi n° 04-14.190), cassation

Le locataire n'est pas tenu de demeurer inscrit au RCS pendant toute la durée du bail commercial

Au cours de la procédure de fixation du loyer renouvelé, un bail commercial est cédé à deux époux mariés sous le régime de la séparation des biens.

Le bailleur constatant que l'épouse cotitulaire du bail n'est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) dénie aux locataires le droit au renouvellement.

La cour d'appel accepte la demande du propriétaire bailleur et dit qu'il n'y a pas de droit au renouvellement des preneurs à bail.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation censure cette décision :  la condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit être remplie à la date de la demande de renouvellement et à la date d'expiration du bail, mais non pendant le cours de la procédure en fixation du loyer renouvelé.

La jurisprudence qui résulterait de cette décision ne peut avoir pour effet de dispenser deux époux séparés de biens, conventionnellement coïndivisaires du bail, d'être immatriculés au RCS au plus tard le jour de la délivrance d'un congé ou de leur demande de renouvellement. En pratique et par précaution, cette immatriculation doit intervenir sans délai dans la mesure oú le bailleur pourrait, en cours de bail, délivrer ce congé.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 18 mai 2005 (pourvoi n° 04-11.985), cassation

Deux aspects de la procédure de révision ou de renouvellement du bail commercial

Notification du mémoire destiné à la fixation du nouveau loyer

1° Selon les dispositions de l'article 29-1 du décret du 30 septembre 1953, le mémoire destiné à la fixation du prix du loyer du bail renouvelé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chaque partie. La notification doit ainsi être faite au cocontractant titulaire du bail ou, en cas de décès de celui-ci, à ses héritiers, la circonstance que l'un des héritiers soit titulaire de l'usufruit de l'intégralité des droits attachés au bail étant indifférente, dès lors que chaque héritier conserve des prérogatives sur le bail en qualité de nu-propriétaire et que l'indivision n'a pas la personnalité juridique.

2° Le défaut de notification du mémoire à chacun des indivisaires constitue, en application de l'article 117 du nouveau Code de procédure civile, une irrégularité de fond, laquelle entraîne la nullité de celui-ci et des actes de procédure subséquents sans qu'il y ait lieu d'établir l'existence d'un grief.

Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, sect. 2, 3 février 2005, R.G. n° 03-06.532

Bailleur non appelé à concourir à l'acte de cession de bail, responsabilité du notaire (oui)

Par acte sous seing privé du 9 novembre 1998, une société en nom collectif, preneuse à bail de locaux à usage commercial appartenant à M. Y, a cédé son fonds de commerce à une autre société en nom collectif.

Par acte authentique du même jour, la même cédante a vendu le droit au bail à la même cessionnaire.

Invoquant l'irrégularité de la cession pour n'avoir pas été appelé à y concourir, M. Y a assigné les SNC pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion de ces sociétés et le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.

Puis le liquidateur amiable d'une des SNC a appelé en garantie la société civile professionnelle notaire (SCP) devant laquelle avait été reçu l'acte de cession du bail .

Le notaire reproche à la cour d'appel de l'avoir condamné à garantir la SNC des conséquences pécuniaires de la résiliation du bail, alors, selon lui qu'un notaire n'est responsable que du préjudice présentant un lien de causalité direct avec le fait qui lui est reproché; qu'en le condamnant lui notaire à relever et garantir la SNC des conséquences pécuniaires de la résiliation du bail qui n'ont pas été évaluées, sans préciser la nature de ces conséquences, ni procéder à leur évaluation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. Il soutenait par ailleurs que le paiement, par le preneur, d'une indemnité d'occupation, à la suite de la résiliation du bail, ne constituant que la contrepartie de son maintien dans les lieux, ne saurait être garanti par lui, serait-il responsable de la résiliation; qu'en le condamnant à garantir la SNC du paiement de l'indemnité d'occupation mise à sa charge, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé le lien de causalité rattachant cette dette au fait reproché au notaire, a encore violé l'article 1382 du Code civil.

La Cour de cassation rejette ces arguments.

Ayant relevé que, pour procéder à la cession du fonds, il avait été fait appel à un professionnel du droit en la personne de M. Z, notaire, membre de la SCP, que ce notaire, qui était le rédacteur du bail signé le 1er août 1995, devait veiller au strict respect des dispositions prévues en cas de cession à l'article 11 du bail, qu'il lui suffisait d'appeler l'attention des parties sur ces dispositions et de rédiger un acte de vente en conformité avec elles et qu'une telle démarche étant élémentaire pour un professionnel du droit, il avait commis une faute à l'origine du préjudice subi engageant sa responsabilité, la cour d'appel a pu en déduire que la SCP devait garantir la SNC des conséquences pécuniaires qui résultaient de la résiliation du bail.

Cour de cassation, 3e chambre civ.,18 mai 2005 (pourvoi n°  04-11.596), rejet

Domaine d'application. Bail dans lequel un fonds de commerce est exploité.  Soumission de l'exploitant à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité

Le statut des baux commerciaux et de la propriété commerciale s'applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels un fonds de commerce est exploité, ce fonds (qui peut aussi être un fonds artisanal) se caractérisant par l'existence d'une clientèle propre à l'exploitant. Toutefois, le bénéfice du statut peut être dénié si l'exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

Selon une jurisprudence persistante de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation, un locataire commerçant ne pouvait prétendre au statut des baux commerciaux qu'à la triple condition qu'il dispose d'un local déterminé, d'une clientèle propre et d'une autonomie de gestion. Ces trois conditions trouvaient plus spécialement à s'appliquer aux hypothèses dans lesquelles le commerce considéré est inclus dans un ensemble plus vaste juridiquement (concession ou franchise) ou matériellement (galeries marchandes, hôtel et autres commerces autour). Ces exigences ont fait l'objet de critiques d'une partie de la doctrine qui les considérait comme inadaptées aux techniques modernes de distribution et comme allant au-delà des prévisions de l'article L. 145-1 du Code du commerce qui dispose que le statut des baux commerciaux s'applique "aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité", qu'il s'agisse d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal.

La 3e chambre civile a entendu les critiques et plusieurs arrêts récents ont marqué une évolution. Dans un arrêt du 27 mars 2002, elle a admis que les franchisés peuvent avoir une clientèle propre leur permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux en écartant la démarche consistant à déterminer, au cas par cas, qui, du franchiseur ou du franchisé, a eu un rôle prépondérant dans la création et le développement de la clientèle. Et, par un arrêt du 19 mars 2003, elle a approuvé une cour d'appel ayant reconnu le bénéfice de la propriété commerciale à l'exploitant d'un restaurant d'altitude dépendant largement du fonctionnement des remontées mécaniques en raison de l'existence, souverainement constatée, d'une clientèle propre constituée de personnes n'empruntant pas ces remontées, en dispensant explicitement les juges du fond de toute recherche supplémentaire sur la prépondérance de cette clientèle, comme elle l'exigeait auparavant. Les deux arrêts cités sont publiés au Bulletin de la Cour, Civ. II, 2002 et 2003.

L'arrêt cité ci-dessous en référence poursuit cette évolution en posant pour principe que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l'existence d'une clientèle propre au commerçant ou à l'artisan, mais que, toutefois, le bénéfice du statut peut être dénié si l'exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité. Et, faisant application de ce principe au cas d'espèce, la 3e chambre a reconnu le bénéfice du statut de baux commerciaux à l'exploitante d'un commerce situé dans un local intégré dans un hôtel en approuvant une cour d'appel qui, après avoir constaté que la locataire disposait d'une clientèle propre, autonome et pour partie extérieure à l'hôtel, a considéré que les contraintes qui lui étaient imposées par le règlement intérieur de l'hôtel dont se prévalait le bailleur (horaires d'ouverture et de fermeture, fourniture de certaines prestations à la clientèle) ne constituaient pas une entrave effective à l'activité commerciale de l'exploitante, cette dernière constatation faisant ressortir l'absence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de cette activité.

Code de commerce
Cour de cassation, 3e chambre civ., 19 janvier 2005 (pourvoi n° 03-15.283), rejet

Il faut être inscrit au registre du commerce pour demander le renouvellement du bail

Les époux X, preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant à une SCI (société civile immobilière), lui ont notifié une demande de renouvellement de leur contrat de location. La SCI a assigné ses locataires aux fins de voir constater qu’ils n’avaient pas droit au renouvellement du bail au motif que Mme X, co-titulaire de ce bail et séparée de biens de son époux, n’était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés lors de la demande de renouvellement.

Les époux X font grief à l’arrêt de la cour d'appel d'accueillir la demande, alors, selon eux :

1/ Que constitue une atteinte disproportionnée portée au droit à la propriété commerciale reconnue au preneur par les articles L. 145-1 et suivants du Code commerce le fait, pour un bailleur, de dénier le bénéfice de ce droit - en dépit de l’immatriculation régulière de l’un des époux séparés de biens au registre du commerce à la date de la demande de renouvellement du bail formée par les deux époux, co-titulaires du bail - sur le seul fondement du défaut d’immatriculation (non susceptible de lui causer grief et bientôt régularisé) de l’autre époux à cette date.

2/ Qu’en toute hypothèse, une telle atteinte est excessive et, par là même abusive, lorsque la dénégation du droit à la propriété commerciale permet au bailleur d’utiliser la mise en œuvre jurisprudentielle rigide d’une réglementation destinée à l’information des tiers qui contractent avec les commerçants, comme moyen de pression pour tenter de se soustraire à l’indemnisation des préjudices causés aux preneurs par ses graves manquements à son obligation d’assurer "le clos et le couvert" pendant le bail et, en toute hypothèse pour se soustraire de façon certaine aux conséquences de ces manquements graves poursuivis au-delà de la date d’expiration du bail qu’il a ainsi non renouvelé.

En se portant devant la Cour de cassation, les époux X invoquent en conséquence une violation des articles L. 145-1, L. 145-10 du Code de commerce et de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme et du citoyen.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Le fait, pour un bailleur, de dénier le bénéfice du droit au renouvellement à deux époux séparés de biens sur le fondement du défaut d’immatriculation d’un seul d’entre eux à la date de leur demande de renouvellement ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit à la “propriété commerciale” reconnu aux locataires au regard des dispositions de l’article 1er du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que les dispositions du Code de commerce relatives au renouvellement du bail commercial réalisent un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux de la personne.

Ayant constaté que Mme X n’était pas inscrite au registre du commerce et des sociétés à la date de la demande de renouvellement ainsi qu’à la date d’expiration du bail, la cour d’appel, en a exactement déduit que les époux X avaient perdu le droit au renouvellement de leur bail commercial.

Il faut retenir de cet arrêt que lorsque le bail a plusieurs titulaires, ce sont tous les titulaires qui doivent être inscrits au registre du commerce. La décision a é rendue dans une espèce oú les époux co-titulaires étaient séparés de biens. On peut penser qu'il n'en aurait pas été de même s'ils avaient été soumis à un régime de communauté mais, qui sait?

Cour de cassation,  3e chambre civ., 18 mai 2005 (pourvoi n° 04-11.349), rejet

La poursuite du bail commercial par tacite reconduction

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du chapitre V du Titre IV du Livre 1er du Code de commerce, les baux commerciaux,  ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil.

Une société civile immobilière (SCI) a consenti à une société commerciale un bail portant sur des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans s'achevant le 31 août 1996. Le 10 mars 1999, la société preneuse a délivré congé pour le 31 décembre 1999 et a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie.

Pour dire que le congé délivré le 10 mars 1999 est irrégulier et de nul effet et condamner la société commerciale à payer à la SCI une certaine somme au titre des loyers et charges courus de février 2000 au 31 août 2002, l'arrêt retient que le bail a été tacitement reconduit, à l'issue de la période initiale de neuf ans, pour une période de trois ans pour s'achever le 31 août 1999 et que le congé donné le 10 mars 1999 pour le 31 décembre 1999 n'obéit à aucune des règles légales ou contractuelles à défaut pour la société preneuse de justifier de l'accord du bailleur sur ce point.

La Cour de cassation dit qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut de congé, le bail qui se poursuit est à durée indéterminée et qu'il peut y être mis fin à tout moment par un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, la cour d'appel a violé le texte susvisé (article 1738 du Code civil).

Cour de cassation, 3e chambre civ., 7 décembre 2004 (pourvoi n° 03-19.226), cassation partielle

Pratiquement, à défaut de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du locataire, à l'expiration du délai de neuf ans les relations contractuelles se poursuivent au-delà du terme. Un bail d'une durée indéterminée et non de trois ans se forme auquel il peut être mis fin à tout moment par acte d'huissier en respectant le délai de six mois. Le locataire peut se prévaloir du droit au congé. Il peut également demander par voie d'huissier le renouvellement du bail ; il le fera notamment afin d'éviter une majoration du loyer après douze ans.

Le bailleur peut également, à tout moment, donner congé, par acte d'huissier :
. soit en proposant de renouveler le bail pour une durée de neuf ans ; le loyer offert pourra être déplafonné lorsqu'une période effective de plus de douze ans se sera écoulée depuis le bail d'origine,
. soit en refusant le renouvellement du bail ainsi prorogé au-delà des neuf ans. Mais en l'absence d'un motif légitime, il sera redevable d'une indemnité d'éviction calculée en fonction du préjudice subi par le locataire.

Conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels sont exploités un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Ces fonds se caractérisent par l'existence d'une clientèle propre au commerçant ou à l'artisan. Toutefois, le bénéfice du statut peut être dénié si l'exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité.

Dans l'affaire en référence, un commerçant bénéficie d'une convention d'occupation précaire pour une durée de douze mois, pour exploiter un magasin situé dans un hôtel. Au terme fixé par la convention, le commerçant se maintient dans les lieux et porte l'affaire en justice afin de faire reconnaître qu'il bénéficie d'un bail soumis au statut des baux commerciaux et déclarer nul et de nul effet le congé que lui a délivré le bailleur. Ce dernier fait valoir que le commerçant ne disposait pas d'une clientèle propre, mais de celle de l'hôtel, et que le règlement intérieur de l'hôtel lui imposait non seulement les horaires d'ouverture et de fermeture de sa boutique, mais aussi les prestations qu'il devait fournir à la clientèle, de sorte qu'il n'était pas libre d'exercer son activité et ne répondait pas aux conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Le juge du fond et la Cour de cassation reconnaissent au commerçant l'existence d'un bail commercial et déclarent nul le congé délivré, après avoir relevé la réalité de l'activité commerciale et l'existence de marchandises offertes à la vente. Le juge a également tenu compte du fait que le magasin était accessible à une clientèle autre que celle de l'hôtel et que lui était adressée par des tiers une clientèle extérieure variée de touristes et de résidents de la commune. Enfin, les contraintes imposées par le règlement intérieur de l'hôtel ne constituaient pas en l'espèce une entrave effective à l'activité commerciale.

Nonobstant ces contraintes, le commerçant est reconnu fondé à soutenir qu'il bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux et que le congé délivré par le bailleur n'était pas conforme à la réglementation.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 19 janvier 2005 (pourvoi n° 03-15.283)

Répartition des charges communes entre les différents locataires

La société Natio Vie a donné à bail à la société Intergrated business computers (IBC France) des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble dont elle était seule propriétaire ; elle a assigné sa locataire en paiement d'un arriéré de charges.

La société IBC France a fait grief à l'arrêt de la cour d'appel d'accueillir la demande en décidant que le règlement intérieur établi par la bailleresse postérieurement au bail consenti lui était opposable, alors, selon elle :
1/ que le propriétaire bailleur étant propriétaire de tout l'immeuble, le règlement intérieur lui incombant devait être établi avant la conclusion des baux ; que ne saurait dès lors être opposé au preneur de l'un des lots constituant l'immeuble le règlement unilatéralement établi par le bailleur après la conclusion du bail et prétendant déterminer la quote-part des charges communes qu'il aurait à supporter ; qu'en condamnant ce preneur à supporter la quote-part de charges communes réclamée par le bailleur au seul motif qu'il n'était pas établi que la répartition des charges, non déterminée à l'origine, fût abusive, la cour d'appel a violé les articles 1129 et 1174 du Code civil ;
2/ que la société IBC France avait contesté la répartition des charges en raison de l'usage privatif de parties prétendument communes (les sanitaires du 3e au 9e étages ), par les locataires desdits étages, ce que la bailleresse ne démentait pas ; d'oú il suit qu'en décidant qu'aucune contestation n'était émise par la société IBC France sur la répartition des charges, et que la bailleresse contestait cet usage privatif, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des parties, violant l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
3/ qu'un locataire ne saurait être tenu de supporter les frais de locaux occupés exclusivement par d'autres locataires ; qu'il appartenait à la bailleresse, propriétaire de la totalité de l'immeuble, soit de faire respecter le règlement intérieur, soit de modifier le règlement intérieur pour le rendre conforme à l'occupation effective, notamment des sanitaires ; qu'en décidant de faire supporter au locataire d'un bien situé au 1er étage d'un immeuble les frais d'entretien des sanitaires des 3e au 9e étages, sans rechercher si ces locaux étaient affectés à l'usage de tous ou si, comme le soutenait le locataire, ils n'étaient pas affectés à l'usage exclusif d'autres locataires, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1719, 1723, 1754 et 1134 du Code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : "Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le règlement intérieur était spécialement visé dans le bail comme devant définir la base de répartition des charges que réglerait le preneur et retenu que les conditions dans lesquelles il avait été établi ne révélaient pas d'abus, la cour d'appel qui, sans dénaturer les conclusions des parties, a relevé que la société IBC n'avançait aucune critique précise quant aux "clés" de répartition posées par ledit règlement, a pu appliquer ce règlement qui rendait déterminable la quote-part de charges incombant à la locataire au moment de l'exécution du contrat ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les assertions, contestées par la bailleresse, selon lesquelles des sanitaires auraient été intégrés dans les locaux privatifs de différents locataires et ne seraient plus accessibles à tous, n'étaient démontrées par aucun élément, la cour d'appel qui a pris en considération la qualité de parties communes des locaux en cause, a légalement justifié sa décision ;
...Attendu qu'ayant souverainement retenu que les clauses du contrat de bail montraient clairement que la commune intention des parties avait été de transférer à la charge du preneur l'ensemble des prestations, frais et dépenses afférents tant aux locaux privatifs loués qu'à la globalité de l'immeuble, et de procurer au bailleur un revenu locatif "net de tous frais et charges", et que la provision contestée constituait une provision spéciale relevant d'une saine gestion qui méritait d'être entérinée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef".

Code civil
Cour de cassation, 3e chambre civ., 24 novembre 2004 (pourvoi n° 03-14430), rejet

Le droit de repentir du bailleur commercial en présence d'une clause recette

Une SCI est propriétaire de locaux à usage commercial avait donné à bail à une société commerciale pour douze ans avec un loyer annuel équivalent à un certain pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, sous réserve d'un minimum garanti.

Après avoir délivré congé avec offre de renouvellement, la SCI  a saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande en fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative.

Le juge a déclaré le renouvellement soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et ordonné une mesure d'expertise à l'effet de rechercher la valeur locative des biens loués.

Par suite, la SCI a déclaré exercer son droit d'option et offert une indemnité d'éviction. La société preneuse a soutenu que la SCI ne pouvait plus exercer ce droit.

Sur le fondement de l'article L. 145-14 du Code de commerce, la Cour de cassation sanctionne l'arrêt de la cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'éviction due, en l'espèce constituée principalement par la valeur du droit au bail, retient que c'est à la date du refus de renouvellement (soit le 1er octobre 1993), que la valeur du droit au bail doit être arrêtée : en effet, la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée. Cet arrêt confirme que, même en présence d'une clause recettes, le bailleur dispose d'un droit d'option et que lorsque le preneur se maintient dans les locaux, le quantum de l'indemnité d'éviction doit être déterminé à la date à laquelle les juges statuent.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 24 novembre 2004 (pourvoi n° 03-14.620, arrêt n° 1231 FS-P+B), cassation

Une maison a été vendue moyennant un prix consistant en une rente viagère annuelle, les vendeurs se réservant un droit d'usage et d'habitation, sauf pour une pièce réservée à l'exploitation d'un fonds de commerce.

Après une exploitation de trois ans, les acquéreurs ont cédé leur fonds et ont consenti à l'acquéreur un bail commercial pour le local abritant le fonds cédé.

Les acquéreurs initiaux ne payant plus la rente, la crédirentière a porté l'affaire en justice.

La cour d'appel ayant constaté la résiliation de la vente pour défaut de paiement des arrérages de la rente viagère, les vendeurs redevenus propriétaires ont demandé l'expulsion du sous-acquéreur, motif pris qu'il était occupant sans droit ni titre. La demande d'expulsion a été rejetée par la cour d'appel.

La Cour de cassation confirme.

Ayant constaté que les époux X. avaient cédé à M. M. le fonds de commerce qu'ils exploitaient au rez-de-chaussée de la maison qu'ils avaient acquise et que, devenus propriétaires, ils lui avaient consenti le même jour un bail de neuf ans portant sur ce local, et ayant relevé en outre que M. M. avait contracté de bonne foi, la cour d'appel en a exactement déduit que la "résiliation" de la vente de la maison pour défaut de paiement des arrérages de la rente viagère n'entraînait pas corrélativement la résiliation du bail dont il bénéficiait.

La Cour de cassation se prononce ainsi pour le classement du contrat de bail  commercial dans la catégorie des actes d'administration.

Cour de cassation, 3e chambre civ, 17 décembre 2003 (pourvoi n° 02-16.187), rejet

Une cour d'appel rejette la demande, présentée par le propriétaire, de déplafonnement du prix du loyer du bail commercial renouvelé, dans la mesure oú la preuve n'est pas rapportée d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur la pharmacie exploitée par le preneur.

En effet, la cour relève :

1. Qu'au cours du bail expiré, la population de la commune de situation de l'immeuble n'a pas évolué et qu'aucune autre pharmacie n'est venue s'installer dans la commune.

2. Qu'il est trop tôt pour affirmer que la récente desserte de la commune par l'autoroute aura pour conséquence une augmentation significative de la population ou un afflux de visiteurs, et aura une incidence sur le chiffre d'affaires de la pharmacie (de toutes façons, ce seul élément ne serait pas suffisant pour accréditer la thèse d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité).

Cour d'appel de Toulouse, 2e chambre, 23 mars 2004

Un contrat de bail commercial stipulait que le locataire "remboursera chaque année au bailleur en sus du loyer ci-après fixé et en même temps que le dernier terme de celui-ci tous les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels les biens loués peuvent et pourront être assujettis ou donner lieu, à l'exception des impôts purement personnels au bailleur tel que l'impôt sur le revenu". La clause est habituelle et bien connue des praticiens qui souvent sont requis par les propriétaires de l'inclure au contrat de bail commercial.

Dans l'affaire ayant donné lieu à l'arrêt en référence, le propriétaire bailleur entendait contraindre son locataire à régler le loyer du bail au-delà du terme de la dernière prorogation. Les locaux faisant l'objet de la location étaient à usage d'entreposage de produits de grande consommation. Si le statut des baux commerciaux leur était applicable, le preneur était tenu de s'acquitter d'une contrepartie financière au moins jusqu'à la prochaine échéance triennale. Dans le cas contraire, le preneur était en droit de quitter les lieux à l'expiration de la dernière prorogation de la convention sans devoir cette contrepartie.

La Cour de cassation opte pour la seconde solution, en rappelant qu'il n'est d'application du statut sans exploitation d'un fonds de commerce. Ayant relevé que les locaux loués étaient constitués d'un entrepôt de stockage et de bureaux et que le bail précisait qu'ils seraient à usage d'entreposage de produits de grande consommation, et ayant retenu que le preneur "n'avait jamais eu l'intention d'exploiter un magasin de vente dans ces locaux, qu'il n'était pas contesté qu'aucune clientèle n'y avait été reçue et qu'en conséquence les locaux ne constituaient pas le lieu d'exploitation d'un fonds de commerce", la cour d'appel en a exactement déduit que la société locataire était en droit de quitter les lieux au terme de la dernière prorogation de la convention.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 16 juin 2004 (pourvoi n° 03-13.314, arrêt n° 749 F-P+B+I, rejet