Bail d'habitation

Congé-vente : la notification de la vente d'un immeuble en copropriété à un locataire doit comporter la reproduction des cinq alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975

Une société civile immobilière (SCI) a vendu à une autre SCI un immeuble en copropriété, après que notification du projet de vente ait été faite à la locataire de certains lots. La locataire a demandé la nullité de la notification de l'offre dès lors que celle-ci ne contenait pas la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ainsi que l'annulation de la vente consentie et la substitution dans le bénéfice de cette vente.

Les vendeur et acquéreur et le notaire de l'acte ont reproché à l'arrêt de la cour d'appel de dire que la locataire a été substituée dans le bénéfice de la vente.

Les pourvois sont rejetés. En effet, ayant retenu que la notification de la vente faite à la locataire ne comportait pas la reproduction des cinq alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (rédaction résultant de la loi du 22 juin 1982), que le défaut de reproduction de ces dispositions entraînait la nullité de la notification de l'offre sans que le locataire soit astreint à démontrer l'existence d'un grief, que lorsque la notification était nulle, la vente était conclue en violation du droit de préemption reconnu au locataire ou à l'occupant de bonne foi en sorte qu'en application de l'alinéa 4 du texte précité, celui-ci pouvait pendant un délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente, déclarer se substituer à l'acquéreur, la cour d'appel en a bien déduit que la locataire disposait de la faculté de se substituer à l'acquéreur dans le délai indiqué.
 
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 mai 2004 (pourvoi n° 02-19560, arrêt n° 545), rejet

Domaine d'application de la saisine de la commission de conciliation

L'action en contestation d'un loyer libre fixé en application de l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989 est soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail, que cette action soit fondée sur le non-respect des dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur celui des dispositions du décret du 28 août 1989, pris en application de l'article 18 de la loi précitée.

L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 opère une distinction entre les logements pour lesquels le loyer est librement fixé entre les parties (article 17-a) et ceux dont le loyer est déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage (article 17-b).

Les logements du secteur libre sont ainsi définis par l'article 17-a ; il s'agit :
- des logements neufs ;
- des logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux normes définies par le décret pris en application de l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
- des logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année de loyers antérieurs.

Pour ces logements,  aucune contrainte ne pèse alors sur la détermination du montant du loyer : le loyer est fixé par l'accord de volonté des parties ; une fois le contrat conclu il ne peut faire l'objet d'aucune contestation.

A l'évidence, l'objectif recherché par l'article 17-a était de favoriser l'entrée dans le marché de logements d'excellente qualité ou d'inciter les propriétaires à améliorer les logements qu'ils offraient à la location.

L'article 17-b définit, pour sa part, les logements d'un secteur de liberté surveillée. Il s'agit des logements vacants ou faisant l'objet d'une première location autres que ceux visés à l'article 17-a, c'est-à-dire :
- des logements n'ayant pas fait l'objet de travaux de mise aux normes minimales de confort et d'habitabilité ;
- des logements faisant l'objet d'une première location non conformes à ces normes ;
- des logements vacants conformes aux normes mais n'ayant pas fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration portant sur des parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

Pour les logements ainsi définis, le loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions définies à l'article 19 de la loi, s'il est supérieur au dernier loyer exigé du précédent propriétaire.

Le but visé par la loi est de contenir les loyers des locations soumises à l'encadrement légal dans des limites qui sont fonction de l'état du marché : l'objectif est d'assurer une sorte d'alignement du loyer de chaque nouveau contrat sur les valeurs d'ores et déjà enregistrées sur le marché locatif.

Cette exigence de justifications entraîne pour le locataire un droit de contester le loyer. A cet égard, l'article 17-b, alinéa 3, précise : "En cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l'article 19, le locataire dispose, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, fixe le loyer".

C'est ce droit de repentir, dérogatoire aux principes généraux du droit des contrats, qui avait soulevé de fortes objections lors des débats parlementaires.

Le droit de contestation ouvert par l'article 17-b de la loi ne peut s'exercer que lorsque le bailleur n'a pas respecté les dispositions de l'article 19.

La Cour de cassation rend, en assemblée plénière, un arrêt de référence tendant à dissiper les interrogations précédentes :

"Vu les articles 17, 18, 19 et 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 89-590 du 28 août 1989 ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que l'action en contestation d'un loyer libre fixé en application de l'article 17 a), de la loi du 6 juillet 1989 est soumise au préalable nécessaire de la saisine de la commission de conciliation dans les deux mois de la conclusion du bail, que cette action soit fondée sur le non-respect des dispositions des articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur celui des dispositions du décret du 28 août 1989, pris en application de l'article 18 de la loi précitée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation (3e civ. 10 mai 2001, pourvoi n° 98-15.968), que, le 16 janvier 1990, la société civile immobilière du C. (la SCI) a donné un appartement à bail aux époux X..., conformément à l'article 17 a), de la loi du 6 juillet 1989 ; que, par acte du 5 mars 1996, ceux-ci ont assigné la SCI pour faire constater que, par application de l'article 17 b), de cette loi, le loyer ne pouvait être librement déterminé entre les parties, pour fixer celui-ci au montant payé par l'ancien locataire et ordonner la restitution du trop-perçu ;

Attendu que pour accueillir les demandes, l'arrêt retient que le délai de deux mois dans lequel le preneur peut contester le montant du loyer ne saurait être opposé au locataire dont l'action est fondée sur le décret du 28 août 1989, pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;".

 Cour de cassation, assemblée plénière, 16 avril 2004 (pourvoi n° 02-18231), cassation sans renvoi

Le bailleur commet une faute envers la caution en tardant à poursuivre le locataire défaillant

Un employeur s'était porté caution des loyers dus par un de ses salariés pour la durée du bail souscrit par ce dernier et de son renouvellement. Il est jugé que commet une faute engageant sa responsabilité à l'égard de la caution le bailleur qui, malgré le non-paiement des loyers par le locataire pendant six mois et les deux lettres de la caution l'informant qu'elle n'employait plus le locataire et entendait mettre un terme à son engagement de caution, a néanmoins laissé le bail se renouveler par tacite reconduction six mois plus tard alors qu'il disposait d'un motif sérieux et légitime de congé et a tardé à introduire la procédure en vue de la résiliation du bail et de l'expulsion du locataire.

La caution peut être déchargée de son obligation en raison de la faute commise par le créancier a l'égard du débiteur principal ou d'elle-même, par application des principes de l'extinction du cautionnement. Dans le cas d'un bail commercial, il avait déjà été jugé qu'est fautif le bailleur qui a attendu plus de vingt mois après les premiers incidents de paiement pour mettre en jeu la clause résolutoire insérée dans la bail et demander l'exécution du cautionnement ; en laissant s'accroître la dette de loyers du locataire sans agir en temps utile ni contre lui ni contre la caution, le créancier a privé cette dernière de la possibilité de payer elle-même les sommes dues et d'agir contre le locataire en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé.

Cour d'appel de Versailles, 1e chambre, 2e sect., 21 octobre 2003 (RG n° 02-6502)