Bail d'habitation
Bail loi de 1989, bail loi de 1948, bail meublé
Voir aussi Location, bail, loyer
Le cautionnement à durée indéterminée qui n'est pas dénoncé reste valable pour le bail renouvelé
Une propriétaire donne sa maison en location, pour une durée de trois ans, à un couple pour lequel une personne se porte caution, s'obligeant "en renonçant au bénéfice de discussion et de division, au paiement du loyer, des charges, frais et taxes ainsi qu'à l'exécution des conditions du bail".
La propriétaire assigne les locataires et la caution pour obtenir le paiement d'une somme à titre de provision sur des loyers et charges impayés.
Les magistrats de la cour d'appel accueillent la demande favorablement.
La caution conteste cette décision faisant valoir que celui qui se constitue caution solidaire du preneur pour l'exécution des obligations d'un bail d'habitation, ne peut être tenu au paiement des loyers du bail reconduit ou renouvelé en l'absence de toute mention à l'acte précisant l'extension du cautionnement dans une telle éventualité
et qu’en statuant comme ils l’ont fait, les juges du fond ont violé l’article 2015 du Code civil et l’article 10, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989.
Néanmoins, la Cour de cassation confirme l'arrêt de la cour d'appel:
Ayant énoncé, à bon droit, que l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée, et constaté l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de
la caution, ainsi que l'absence de résiliation de sa part de cet engagement, la cour d'appel qui a pu retenir qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse, en a exactement déduit que ladite caution était bien tenue au paiement de l'arriéré des loyers et des charges
Cour de cassation, 3e chambre civ., 13 juillet 2005 (pourvoi n° 04-15064), rejet
Le locataire doit recevoir des quittances de loyers alors même que le bail est résilié
Le propriétaire bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Ce n'est pas parce que le locataire quitte les lieux, le bail étant résilié, qu'il n'a pas le droit d'obtenir des quittances correspondant à la durée du bail écoulé. Sa demande n'est pas sans objet puisque le bail résilié pour l'avenir a existé dans le passé et le locataire a le droit d'obtenir des
justificatifs des loyers payés pendant cette période.
La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Dans l'espèce (affaire) en référence, un locataire a assigné son propriétaire en remboursement de sommes indûment perçues, réclamant en outre la délivrance de quittances de loyers.
Reconventionnellement, le propriétaire a sollicité le paiement d'un arriéré de loyers et de charges.
Pour rejeter la demande du locataire de remise de quittances, l'arrêt retient que celui-ci invoquant son départ des lieux, cette demande est sans objet.
La Cour de cassation dit qu'en acceptant la demande de rejet du propriétaire, alors que la résiliation du bail par le preneur n'a d'effet que pour l'avenir, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 28 juin 2005 (pourvoi n° 04-10.778), rejet
Paiement des loyers d'un immeuble insalubre
Après la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a modifié les obligations du bailleur dont l'immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.
L'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) prévoit que le loyer ou toute redevance équivalente, à l'exception des charges, cesse d'être dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou son affichage. Ce dispositif s'inscrit dans le cadre d'une politique publique d'éradication de l'habitat indigne. Il est destiné à lutter contre les pratiques de propriétaires bailleurs indélicats qui louent des logements dont l'état nuit gravement à la santé ou à la sécurité des occupants, souvent des ménages en situation de grande fragilité sociale, économique voire sanitaire. Cet article du
CCH ne fait que consacrer au plan législatif une jurisprudence établie selon laquelle un locataire peut être exonéré du paiement du loyer lorsque le logement est devenu inhabitable, ou difficilement habitable, du fait de son état, et que le bailleur n'a lui-même pas respecté son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation ou de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Cette exception pour inexécution était déjà reconnue par les tribunaux civils, pour qui un arrêté d'insalubrité ou de péril est analysé comme la perte de la chose louée. Les arrêtés d'insalubrité ou de péril sont des mesures de police prises pour assurer le respect de l'ordre public, dont font partie la salubrité et la sécurité publiques. Les mesures de police ne sont pas nécessairement prises après une procédure contradictoire. Cependant, en insalubrité et en péril, les arrêtés sont pris après des procédures formalisées, partiellement ou totalement contradictoires, au cours desquelles les propriétaires sont invités à faire connaître leurs observations ou à contester l'analyse des faits ou du risque. La loi précitée, a renforcé en matière d'insalubrité le principe du contradictoire : le préfet doit aviser les propriétaires au moins 30 jours à l'avance, délai qui était auparavant de 8 jours, de la tenue de la réunion la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires ou technologiques dont l'avis fonde l'arrêté du préfet. Les propriétaires ont la faculté de produire leurs observations ainsi que d'être entendus par cette commission. La pratique administrative montre que les propriétaires, plus que les locataires, utilisent grandement cette faculté.
Depuis l'institution de référé devant le juge administratif, procédure d'urgence, les propriétaires ont les moyens de droit de contester un arrêté d'insalubrité ou de péril qu'ils estimeraient infondé, par un "référé-suspension" ; si le juge suspend l'arrêté, les effets de droit en sont suspendus – dont le non-paiement des loyers – jusqu'au jugement au fond de la légalité de l'arrêté par le tribunal. Dans ces conditions, un propriétaire n'a pas à attendre des années de procédure pendant lesquelles il serait privé de loyers s'il a des motifs sérieux de contester le fondement de l'arrêté. Il faut toutefois souligner que l'annulation d'un arrêté d'insalubrité pour absence ou insuffisance d'éléments de fait est très rare.
D'une part, la mise en oeuvre de ces mesures de police intervient après l'échec de mises en demeure préalables ou de procédures amiables. Dans le cadre du programme de lutte contre l'habitat indigne, des moyens humains et financiers ont été, en effet, spécialement dégagés pour faciliter le traitement amiable de l'habitat indigne et améliorer les conditions d'habitat. Dans ces conditions, les propriétaires de bonne foi ont toute possibilité de faire valoir leurs droits et de bénéficier d'aides publiques. De plus, dans le cas de présomption d'insalubrité, les propriétaires peuvent bénéficier d'aides majorées de l'ANAH pour entreprendre les travaux nécessaires.
D'autre part, la menace de suspension des loyers s'est avérée être un outil de pression efficace vis-à-vis de propriétaires négligents ou défaillants, pour qu'ils réalisent les travaux. Enfin, en cas d'annulation d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le bailleur est en droit d'exiger de son locataire le paiement des loyers depuis le premier jour du mois qui suit la notification.
Réponse ministérielle n° 67.753, emploi, cohésion sociale et logement; J.O.A.N. Questions, 4 octobre 2005, p. 9217
Toutes les charges ne sont pas récupérables sur le locataire d'habitation
BAIL D'HABITATION soumis à la loi du 6 juillet 1989. Prestations, taxes et fournitures. Bailleur ayant conclu un contrat d'entreprise.
1/ En application des dispositions de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, les dépenses de personnel récupérables correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
Dès lors, viole ces dispositions la cour d'appel qui retient que les factures d'une société chargée de l'entretien des parties communes et celles d'une entreprise chargée de celui des espaces verts n'ont pas à faire apparaître le coût des dépenses de personnel ou la marge bénéficiaire de l'entreprise.
2/ La liste des charges récupérables figurant en annexe du décret du 26 août 1987 étant limitative, viole ces dispositions la cour d'appel qui pour dire que constituent des charges récupérables les dépenses de téléalarme ou de télésurveillance retient qu'elles ne pouvaient entrer dans les prévisions de l'époque mais qu'elles sont la contrepartie de services rendus aux locataires.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 1er juin 2005 (pourvoi n° 04-12.137),
cassation partielle
L'état des lieux fait par huissier ne doit pas forcément être contradictoire (signé des deux parties ou en leur présence)
La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient contredire les dispositions propres aux divers statuts des baux spéciaux et spécialement celles relatives aux baux d'habitation en décidant que le constat d'état des lieux établi par huissier pouvait ne pas avoir été dressé contradictoirement mais devait en revanche être soumis à la discussion contradictoire des parties.
Au visa de l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, la Haute juridiction dit que pour débouter la propriétaire de sa demande relative au paiement d'une somme au titre des travaux de remise en état de son appartement à la suite du départ de la locataire, l'arrêt de la cour d'appel attaqué retient que l'état des lieux dressé le 4 novembre 1998, hors la présence de celle-ci, ne lui est pas opposable et ce d'autant que l'huissier de justice ne mentionne aucune difficulté ou opposition de cette dernière, le constat ne faisant même pas état de sa convocation.
Et elle juge qu'en statuant ainsi, alors que le constat d'état des lieux avait été soumis à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Il suffit donc, dans l'hypothèse oú le constat des lieux n'a pas été fait en présence des parties ou elles dûment appelées, que le constat puisse être discuté contradictoirement au cours des débats.
Nous pensons que l'extension ne devrait pas se faire à un état des lieux qui ne serait pas fait par huissier mais seulement par l'une des parties.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 novembre 2004 (pourvoi n° 03-14.211, arrêt n° 1167 F-D), cassation partielle
@ 2005 D2R SCLSI pr
Respect de la vie privée du locataire : pas de visite du logement loué sans son accord
Le propriétaire qui fait visiter les lieux loués à un candidat locataire sans l'accord du preneur en place commet une atteinte à sa vie privée ouvrant droit à réparation.
Un bail d'habitation avait été conclu pour quelques semaines seulement. Quatre jours après la signature du contrat et sans autorisation du preneur, la propriétaire faisait visiter les locaux encore vides d'occupation à un candidat à la location. L'affaire ne serait peut-être pas allée plus loin si le chèque représentant le dépôt de garantie n'avait pas été rejeté pour défaut de signature conforme au spécimen, après sa remise à l'encaissement. Le propriétaire qui avait alors saisi les services
de police a été assigné par son locataire en paiement de dommages et intérêts pour saisine hâl;tive des services de police, remise prématurée du chèque à l'encaissement et visite des locaux sans son accord.
La Cour de cassation considère que pénétrer dans les lieux loués sans l'accord du locataire pour les faire visiter est une atteinte au respect de sa vie privée ouvrant droit à réparation. L'arrêt de la cour d'appel qui avait rejeté la demande du locataire est censuré au visa de l'article 9 du
Code civil proclamant le droit de chacun au respect de sa vie privée. Les juges du fond avaient estimé que l'attitude n'était pas constitutive d'une faute dans la mesure oú aucune intention de nuire n'était démontrée, les lieux étant vides d'occupation et la visite sans effet particulier. En
revanche, la saisine par le propriétaire des services de police consécutivement au rejet du chèque n'a pas été considérée comme une faute.
Code civil
Cour de cassation, 3e chambre civ., 25 février 2004 (pourvoi n° 02-18.081), cassation partielle
La prescription applicable aux indemnités d'occupation d'un logement fixées par décision judiciaire
L'Assemblée plénière de la Cour de cassation, à propos d'indemnités d'occupation d'un logement, se prononce sur la durée de prescription des créances périodiques arrêtées par un jugement.
Un jugement de 1993 avait ordonné l'expulsion de deux époux du logement qu'ils occupaient sans droit ni titre, logement appartenant à l'OPAC de Paris, et avait fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux.
Le 15 juin 2001, l'OPAC assignait les époux en paiement des indemnités d'occupation dues depuis la date du jugement jusqu'à celle de leur expulsion.
La Cour d'appel avait réduit le montant des sommes demandées en opposant la prescription quinquennale prévue en matière de salaires et loyers par l'article 2277 du Code civil.
L'Assemblée plénière de la Cour de cassation justifie cette décision en y substituant le motif de pur droit suivant : "Si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2277 du Code civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de la demande".
Cour de cassation, assemblée plénière, 10 juin 2005 (cet arrêt peut être vu in extenso sur le site LegiFrance, décisions judiciaires)
Charges récupérables. Frais de financement et d'amortissement des installations de chauffage et d'alimentation en eau chaude
Ne se trouvent pas sur la liste des charges récupérables limitativement énumérées par décret les frais de financement et d'amortissement des installations de chauffage et d'alimentation en eau chaude sanitaire d'un immeuble d'habitation.
Dès lors, une cour d'appel retient exactement que constitue le détournement d'une disposition légale d'ordre public le montage mis en place suivant lequel les locataires d'un immeuble collectif supportent les dépenses de financement ou de remboursement du prix de la réalisation des installations de chauffage appartenant à la société auprès de laquelle ils ont dû personnellement, en exécution de leur
contrat de bail, souscrire un contrat de vente de chaleur.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 9 mars 2005 (pourvoi n° 01-18.039), rejet
Déduit exactement que les locataires d'un ensemble immobilier n'ont pas à supporter le remboursement des frais d'investissement et d'amortissement du gros matériel exposés par une société ayant reçu mandat, de la part de la bailleresse, de leur fournir le chauffage et l'eau chaude sanitaire et d'encaisser directement auprès d'eux les redevances qu'elle leur facturait.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 9 mars 2005 (pourvoi n° 03-13.062), cassation partielle
Le locataire qui a des impayés des loyers conserve désormais ses droits à l'APL
Le locataire qui a des difficultés pour le paiement de ses loyers conserve désormais l’aide personnalisée au logement (APL) sauf cas avérés de ”mauvaise foi”. Le locataire peut maintenant continuer à percevoir l’APL dès lors qu’il s’acquitte du paiement du loyer courant. La commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) peut décider du maintien de l’APL même en cas de difficultés dans la mise en oeuvre ou l’exécution du plan d’apurement.
Jusqu’à présent, en cas d’impayé de loyer, le maintien de l’APL était subordonné à la mise en place d’un plan d’apurement et au respect de celui-ci, le cas échéant après sollicitation d’un dispositif d’aide tel que celui du Fonds social pour le logement (FSL).
Depuis l'entrée en vigueur du décret en référence, même en cas de difficultés dans la mise en oeuvre ou l’exécution du plan d’apurement, la CDAPL peut décider du maintien de l’APL dès lors que le locataire s’acquitte du paiement du loyer courant. Dans les cas de mauvaise foi avérée, lorsque la commission suspend le versement de l’APL pour non-respect du plan d’apurement, elle est habilitée à décider le remboursement par le bénéficiaire de l’aide versée postérieurement à l’interruption de l’exécution du plan.
En secteur locatif, l’impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés (loyer résiduel, y compris les charges, après déduction de l’aide au logement), soit lorsque deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges sont impayés.
En cas de non-respect par l’occupant des engagements contenus dans le protocole d’apurement de la dette, le propriétaire bailleur est tenu d’en informer la commission qui suspend le versement du rappel. Sauf en cas de mauvaise foi avérée, la CDAPL maintient l’aide personnalisée au logement pendant une durée, qui ne peut excéder six mois, pour permettre la négociation d’un nouveau plan d’apurement entre le bailleur et l’occupant. Ce nouveau plan d’apurement fait l’objet d’un avenant au protocole, la durée totale de ce dernier ne pouvant être supérieure à cinq ans. Si la commission ne reçoit pas le plan d’apurement dans le délai précité, ou si elle ne l’approuve pas, le versement de l’aide est suspendu.
Décret n° 2005-588 du 27 mai 2005 relatif à l’aide personnalisée au logement modifiant le Code de la construction et de l’habitation - NOR: SOCU0510698D - J.O. L.D. n° 124 du 29 mai 2005, p. 9480.
A voir sur Legifrance
@ 2004 D2R SCLSI pr
La France condamnée pour ne pas avoir apporté son concours à l'expulsion d'un locataire
La Cour européenne des droits de l'homme a condamné à l’unanimité la France pour avoir refusé, pendant 16 ans, le concours de la force publique à l'exécution d'une décision d'expulsion d'un locataire qui ne payait plus son loyer.
La condamnation a été prononcée pour violation des dispositions de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et du
protocole n° 1, relatives au droit à un procès équitable et à la protection de la propriété. La Cour européenne a estimé que la compensation financière perçue par le propriétaire ne comble pas l’inaction des autorités françaises, et que, sans justification d’intérêt général, la carence de la France,
a eu pour conséquence d’aboutir à une expropriation privée dont l’occupant illégal s’est retrouvé bénéficiaire. La France se voit en outre taxée de légèreté dans l’exécution des jugements passés en force de chose jugée et devra verser au propriétaire concerné – le bailleur d’un terrain en Guadeloupe
- 3 000 EUR. pour dommage moral.
Cour européenne des droits de l'homme, 31 mars 2005, n° 62740/00.
Communiqué du greffier de la Cour :
Le requérant, Victor Matheus, est un ressortissant français né en 1926 et résidant à Gargenville (France).
Le requérant était propriétaire d’un terrain situé à Capesterre-Belle-Eau en Guadeloupe. En 1972, il donna ce bien en location à un tiers, M.F., qui après quelques années continua à occuper le terrain en question, mais arrêta de payer un loyer.
A défaut de preuve démontrant que le requérant avait demandé à M.F. de libérer le terrain, le tribunal de Basse-Terre rejeta le recours de M. Matheus. Cependant, par un arrêt du 11 avril 1988, la cour d’appel fit droit à sa demande, déclara valable le congé délivré par le requérant, prononça la
résiliation du bail intervenu entre les parties et ordonna l’expulsion de M. F. ainsi que de tous les occupants avec l’assistance éventuelle de la force publique et ce, sous astreinte provisoire.
En dépit des démarches entreprises, le requérant n’obtient pas l’expulsion de M.F., mais se vit allouer des indemnités en réparation du préjudice causé par le refus de concours de la force publique.
En 2004, le requérant informa le greffe qu’il avait vendu le terrain litigieux à M.F. pour environ 45 000 EUR car il avait perdu tout espoir d’en reprendre un jour possession.
Le requérant soutenait que l’impossibilité, depuis 1988, d’obtenir le concours de la force publique pour faire évacuer des occupants sans titre, constituait une violation des articles 6 § 1 (droit à un procès équitable) et 1 du Protocole no1 (protection de la propriété).
La Cour note que l’arrêt de la cour d’appel du 11 avril 1988 n’a pas été exécuté pendant plus de 16 ans et ce jusqu’au jour oú le requérant a vendu son terrain. Cette situation continue de non-respect d’une décision de justice doit s’analyser en une restriction au droit effectif d’accès à un
tribunal. Certes, le requérant a perçu une indemnisation pour faute lourde de l’Etat du fait de son refus de prêter concours à l’exécution de la décision de justice litigieuse, mais cette compensation ne comble pas la carence des autorités françaises dans l’exécution de l’arrêt en question. Il
demeure que cette décision n’a pas été exécutée et le requérant n’a jamais pu recouvrer la jouissance de son droit de propriété.
Le prolongement excessif de l’inexécution de la décision de justice, et l’incertitude du requérant qui en a résulté quant au sort de sa propriété, ont entravé son droit à une protection judiciaire effective garanti par l’article 6 § 1. Dès lors, la Cour à l’unanimité à la violation de cette
disposition.
Par ailleurs, la Cour estime que le refus d’apporter le concours de la force publique en l’espèce a eu pour conséquence, en l’absence de toute justification d’intérêt général, d’aboutir à une sorte d’expropriation privée dont l’occupant illégal s’est retrouvé bénéficiaire. Cette situation renvoie au
risque de dérive - en l’absence d’un système d’exécution efficace - rappelé dans la Recommandation du Comité des Ministres en matière d’exécution des décisions de justice, d’aboutir à une forme de « justice privée » contraire à la prééminence du droit. Dans ces circonstances, la Cour conclut, à
l’unanimité, à la violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention.
Au titre de l’article 41 (satisfaction équitable) de la Convention, la Cour alloue au requérant 3 000 EUR pour dommage moral.
Délai pour se faire rembourser des charges locatives indues
La nouvelle règle de prescription quinquennale énoncée ci-après s'applique à tous les baux : les baux commerciaux, les baux à usage professionnel, les baux d'habitation (HLM, loi de 1948 avec cependant quelques exceptions, loi de 1989), les baux de droit commun.
Le propriétaire bailleur a un délai de cinq ans pour recouvrer les loyers et les charges impayés qui lui sont dus.
Mais, jusqu'à présent le locataire pouvait réclamer pendant trente ans le remboursement d'un trop versé. Aussi, un locataire qui estimait payer trop de charges pouvait ne pas engager d'action contentieuse pendant la durée de son bail ; il pouvait encore présenter ses réclamations en justice
lorsque son bail avait pris fin. Désormais, ce locataire ne pourra plus raisonner ainsi. En effet, la loi de programmation pour la cohésion sociale ajoute un nouvel alinéa à l'article 2277 du Code civil : "Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et
des charges locatives". Le locataire qui règle une échéance ne peut donc contester son paiement que pendant les cinq ans qui suivent ce règlement.
Cependant le locataire peut, aujourd'hui encore, contester les loyers et charges qu'il a réglés il y a plus de cinq ans. En effet, la jurisprudence est constante sur ce point (Cour de cassation, chambre soc., 22 novembre 2001, pourvoi n° 99-21403) : lorsqu'une loi nouvelle réduit la durée
d'une prescription, la prescription réduite commence à courir le jour de l'entrée en vigueur de cette loi. Présentement, ce sera le 20 janvier 2005), sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure (trente années). La prescription, pour les actions "latentes", sera donc
atteinte le 20 janvier 2010.
Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, article 113, J.O. du 19 janvier, p. 864
Le congé donné par une société civile familiale
Le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (PACS) enregistré à la date du congé, son concubin
notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux du conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Ces dispositions de l’article 11 et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.
Une société civile immobilière (SCI) a fait délivrer à son locataire, M. X, un congé aux fins de reprise au bénéfice du fils d'une de ses associés, Mme Y, et elle a assigné le preneur pour faire déclarer valable le congé.
Pour accueillir cette demande, l’arrêt de la Cour d'appel retient qu’il résulte des dispositions conjuguées des articles 13 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que les associés d’une société civile familiale se trouvent inclus dans le terme générique de bailleur permettant la reprise du logement
loué au bénéfice des descendants de l’un d’entre eux, pris en cette qualité, et que le bénéfice de cette reprise ne peut être, sans dénaturation, réduit à celui des seuls associés.
La Cour de cassation est de l'avis exactement contraire : en statuant ainsi, alors qu’une société civile de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l'un de ses associés, la cour d’appel a violé la loi de 1989.
Cour de cassation, 3e chambre civ., 19 janvier 2005 (pourvoi n° 03-15.922), cassation
La solidarité ne survit pas à la résiliation du bail
La solidarité ne survit pas, sauf stipulation contraire, à la résiliation du bail
Le bail avait été consenti à plusieurs co-preneurs. Un des locataires a assigné ses anciens bailleurs en remboursement de sommes acquittées au titre d'indemnités d'occupation. Retenant que la solidarité convenue s'applique à l'obligation de restituer, à l'expiration du contrat de location, les
lieux libres de toute occupation, et que, s'agissant d'un engagement à durée indéterminée, la solidarité est donc due par le locataire qui a quitté les lieux, malgré la résiliation du bail, tant qu'il n'a pas dénoncé de manière certaine et non équivoque l'engagement ainsi pris, la cour d'appel a
rejeté la demande du locataire au motif qu'il s'était obligé solidairement, de façon expresse, avec le co-titulaire du bail.
L'arrêt est cassé au visa de l'article 1202 du Code civil et de l'article 1382 du même Code. La Cour de cassation rappelle en effet que l'engagement solidaire souscrit par des co-preneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail ; l'indemnité d'occupation est
due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Or, dans l'affaire en référence, la cour d'appel n'a pas constaté que le bail contenait une telle clause, ou que le locataire avait occupé les lieux après la résiliation du bail.
Les parties à un contrat de bail sont en droit de préciser que les parties peuvent convenir au moment de la location que la solidarité ne cessera de produire effet que lorsque les deux parties auront libéré les lieux, ce qui permet d'offrir une garantie solide au bailleur.
Code civil
Cour de cassation, 3e chambre civ., 5 mai 2004 (pourvoi n° 03-10201, cassation partielle |