Brèves d'août 2005

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► Nouvelles FAQs (foires aux questions)
 

► Petit bilan des activités de l'avocat du site

► Droit à la propriété commerciale (bail commercial) au profit d'un copreneur inscrit au RCS en qualité de propriétaire non exploitant. Plusieurs personnes étaient copropriétaires indivis d'un fonds de commerce de restaurant, salon de thé, pâl;tisserie. Pour le terme du bail, le bailleur leur a délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction sur le fondement d'un défaut d'immatriculation d'un des copreneurs. En fait, ce cotitulaire du bail retraité était inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de copropriétaire non exploitant sans pouvoir établir qu'il ait eu à une époque la qualité de commerçant. Sur ce fondement, la cour d'appel a considéré que le bailleur était en droit de refuser le renouvellement sans indemnité. La Cour de cassation censure la décision : le copreneur étant immatriculé au RCS en qualité de propriétaire non exploitant, le refus de renouvellement sans indemnité n'est pas justifié.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 15 juin 2005 (pourvoi n° 04-11.322)

► Indication approximative de la surface habitable dans le contrat préliminaire à une VEFA. L'article R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation indique que le contrat préliminaire conclu avant la vente d'immeuble à construire peut ne prévoir l'indication que d'une surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat. Une cour d'appel, après avoir relevé que l'acte de réservation stipulait des surfaces approximatives, que la superficie habitable de l'appartement livré respectait la tolérance contractuelle par rapport à celle promise au descriptif annexé à l'acte, et que le document indiquant une surface habitable supérieure n'était ni annexé au contrat ni signé, a pu retenir que le non-paiement du solde du prix par l'acquéreur devait entraîner la résolution de la vente.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 8 juin 2005 (pourvoi n° 2005-028801)

► Action en recouvrement exercée par l'ancien syndic de copropriété. Qualité pour agir (non). Nullité de l'assignation et du jugement subséquent. Ayant retenu que malgré l'ordonnance de référé désignant l'administrateur provisoire, ce dernier ne pouvait conférer aucune délégation de pouvoir à l'ancien syndic de copropriété dont le mandat avait cessé de plein droit à la date de désignation de l'administrateur provisoire, que l'assignation délivrée au copropriétaire, mentionnait en qualité de demandeur, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, et que la signification de la décision portait les mêmes mentions, la cour d'appel en a exactement déduit que l'assignation et le jugement qui a suivi étaient nuls.

Cour de cassation, 3e chambre civ., n° 04-12.644), rejet

►Déclaration des associés de société civile au RCS. Les associés d'une société civile qui répondent des dettes sociales à l'égard des tiers doivent être déclarés au registre du commerce et des sociétés (RCS) (Décret modifié n° 84-406 du 30 mai 1984, article 15 A 9°). Mais l'avis de constitution de la société civile publié dans un journal d'annonces légales n'a pas à contenir l'indication des associés.

CCRCS, délibération du 6 avril 2005

► Les donations faites aux associations et fondations bénéficieront d'un régime de libre acceptation. Le ministre de l’Intérieur a présenté le 27 juillet 2005 une ordonnance portant simplification du régime des libéralités consenties aux associations, fondations et congrégations, de certaines déclarations administratives incombant aux associations et modification des obligations des associations et fondations relatives à leurs comptes annuels. Cette ordonnance, prise dans le cadre de la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit, prévoit trois types de simplification.
1. Les donations et legs faits aux associations, fondations et congrégations, qui étaient soumis à un régime d’autorisation administrative préalable, bénéficient désormais d’un régime de libre acceptation. Les libéralités seront simplement déclarées à l’administration par les notaires. Les organismes bénéficiaires recevront ainsi les fonds ou les biens transmis beaucoup plus rapidement. L’administration ne pourra s’opposer à la libéralité que si le bénéficiaire n’est pas en mesure d’utiliser celle-ci conformément à son objet statutaire.
2. Les formalités de déclaration des associations en préfecture ou sous-préfecture sont par ailleurs simplifiées.
3. Les associations et fondations recevant des libéralités, des dons fiscalement déductibles ou des subventions d’un montant excédant un seuil fixé par décret sont soumises à une même obligation comptable: la tenue de comptes annuels selon un modèle unique. Elles assureront également, dans des conditions qui seront précisées par décret, la publicité et la certification de leurs comptes.

► Saisie immobilière; Défaut de signature du représentant du créancier sur le titre exécutoire. Selon l'article 2213 du Code civil, la vente forcée des immeubles ne peut être poursuivie qu'en vertu d'un titre authentique et exécutoire pour une dette certaine et liquide et selon les dispositions de l'article 23 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, la nullité d'un titre authentique résultant du défaut de signature de l'une des parties affecte l'ensemble des conventions qu'il renferme. Viole dès lors ces textes la cour d'appel qui, après avoir prononcé la nullité d'actes notariés de prêts dépourvus de la signature du représentant du prêteur, ordonne, en l'absence de titre authentique et exécutoire valable, la poursuite d'une procédure de saisie immobilière engagée sur le fondement des cautionnements et des garanties hypothécaires que les annulées constataient.

Cour de cassation, 1e chambre civ. 10 mai 2005 (pourvoi n° 03-20.769), cassation

► Pouvoir d'appréciation de l'assemblée générale des copropriétaires quant à la compatibilité d'une activité commerciale avec la destination de l'immeuble. Le règlement de copropriété a pour objet de déterminer la destination des parties privatives. La loi du 10 juillet 1965 fixe par ailleurs un certain nombre de règles relatives d'une part aux restrictions des droits des propriétaires et à l'usage et d'autre part à la jouissance des parties privatives dont la conjugaison réduit fortement la marge de manoeuvre laissée au rédacteur du règlement de copropriété, puisqu'il ne peut imposer d'interdiction au-delà de ce qu'exige le genre de l'immeuble. A l'inverse, aucune règle n'interdit d'accorder davantage de liberté aux copropriétaires. La cour d'appel de Paris a jugé que le règlement de copropriété ne saurait, sans méconnaître les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, autoriser par avance l'exercice n'importe quelle activité commerciale en retirant à l'assemblée générale des copropriétaires tout pouvoir d'appréciation quant à la compatibilité de telle activité envisagée avec la destination de l'immeuble.

Loi n°  65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis
Cour d'appel de Paris, 23e chambre B, 8 janvier 2004

► Changement de destination et valeur locative. Les propriétaires ont donné en location à une société des locaux pour y exercer l'activité d'achat, de vente, de location et de réparation de véhicules automobiles. Par suite, la société locataire a cédé son bail à un commerçant, les bailleurs ayant autorisé le changement de la destination des lieux en l'activité de restauration, brasserie et débit de boissons, moyennant une augmentation du montant du loyer.

Les bailleurs ont assigné le commerçant en fixation du loyer du bail renouvelé. La cour d'appel a dit que le loyer était soumis à la règle du plafonnement et ne pouvait être déterminé en considération de la valeur locative. La Cour de cassation confirme la solution :

En effet, ayant relevé que la possibilité de modifier la destination contractuelle de manière très large et le montant du loyer avait été prévue dès la signature du bail d'origine, la cour d'appel a pu en déduire que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d'un changement de destination pour obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2004 (pourvoi n° 03-12.027, arrêt n° 878 FS-P+B), rejet du pourvoi

► évaluation de l'indemnité d'occupation par un associé d'une SCI. L'expert désigné par le président du tribunal de grande instance, saisi en application de l'article 1843-4 du Code civil, peut avoir également pour mission de déterminer le montant d'une éventuelle indemnité d'occupation, le principe constant étant que l'indemnité d'occupation est due par le seul fait de l'occupation à titre gratuit et l'occupation par l'associé d'une société civile immobilière à titre gratuit apparaissant de nature à interférer dans le calcul de la valeur des parts sociales de cette société.

Tribunal de grande instance de Nômes, Chambre des référés, 4 mai 2005 (R. G. n° 05/00364)

Prochainement le commentaire d'un arrêt important sur l'obligation de reddition de comptes en SCI.

► A rectifier. A plusieurs endroits sur ce site, il est indiqué la compétence du tribunal d'instance pour les actions possessoires. Le décret n° 2005-460 du 13 mai 2005 relatif aux compétences des juridictions civiles, à la procédure civile et à l'organisation judiciaire adapte la partie réglementaire du Code de l’organisation judiciaire et le nouveau Code de procédure civile afin de prendre en compte les incidences de la loi n° 2005-47 du 26 janvier 2005 sur les règles de compétence des juridictions civiles.

Il a pour effet l’exclusion de la compétence du tribunal d’instance en matière d’actions possessoires depuis le 1er janvier 2005.

Les articles 8 et 15 du décret tirent les conséquences de l’article 6 de la loi du 26 janvier 2005, qui attribue le contentieux des actions possessoires au tribunal de grande instance. Afin que le tribunal d’instance, toujours compétent en matière de bornage, puisse connaître dans tous les cas de l’ensemble de l’affaire, l’article 15 lui donne compétence pour examiner des exceptions ou des moyens de défense qui impliqueraient l’examen d’une question possessoire, comme il lui en était déjà donné la faculté pour le pétitoire.

► Successions européennes. Conditions d'adjonction du nom de l'autre parent. Les deux parents qui exercent en commun l'autorité parentale, peuvent jusqu'au 30 juin 2006, en application de l'article 23 de la loi du 4 mars 2002 modifiée, demander par déclaration conjointe à l'officier d'état civil, l'adjonction en deuxième position du nom de celui du parent qui ne lui a pas été transmis dès lors que l'enfant est âl;gé de moins de 13 ans au 1er septembre 2003. Les dispositions légales, fixant une période transitoire du 1er janvier 2005 au 30 juin 2006, qui ne permettent que cette adjonction, sont exclusivement fondées sur la déclaration conjointe des deux parents, la saisine du juge aux affaires familiales, en cas de désaccord de l'un deux, n'étant pas prévue. En l'espèce, la demande de la mère qui l'a conduite à saisir le juge aux affaires familiales sera donc rejetée compte tenu de l'opposition du père de l'enfant (Cour d'appel de Versailles, 24e chambre, 29 juillet 2005, R.G. n° 2005-275465).

► Savoir conserver le bénéfice du certificat d'urbanisme positif. Si la demande de permis de construire est présentée dans l'année qui suit l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif et respecte les dispositions d'urbanisme qui y sont mentionnées, celles-ci ne peuvent être remises en cause (Code de l'urbanisme, article L. 410-1). Encore faut-il que le dossier de demande de permis soit accompagné de toutes les pièces visées à l'article R. 421-2 du même Code de l'urbanisme. Si le dossier est incomplet, le pétitionnaire ne pourra pas se prévaloir de l'article L. 410-1 s'il complète son dossier après l'expiration du délai d'un an (Cour administrative d'appel de Lyon, 15 février 2005, req. n° 02-167 et 02-173).

► L'administration fiscale commente le décret 2005-464 du 6 mai 2005 relatif aux modalités de paiement des droits de mutation à titre gratuit. Par l'instruction fiscale du 26 juillet 2005 (n° 7 A-2-05), l'administration commente les dispositions du décret qui aménage la réglementation en vigueur en matière de paiement fractionné ou différé au profit du conjoint survivant et étend le champ des garanties pouvant être admises en contrepartie d'un crédit différé ou fractionné. Le décret instaure ainsi un paiement différé au profit du conjoint survivant si la succession est composée d'au moins 50% de biens non liquides au sens de l'article 404 A de l'annexe III au CGI. Il prévoit également la réduction des deux tiers le taux de l'intérêt dû sur les droits dus sur la part du conjoint survivant lorsque la succession est composée d'au moins 50% de biens non liquides. L'extension des garanties possibles en cas de paiement fractionné ou différé permet en outre le nantissement de titres de sociétés non cotées. L'administration précise aussi que le nouveau dispositif reste sans incidence sur les crédits de paiement demandés antérieurement à son entrée en vigueur, notamment en ce qui concerne le taux d'intérêt applicable.

► La demande en garantie n'implique pas l'intention d'accepter la succession. La Cour de cassation censure un arrêt d'appel qui avait globalement jugé que l'intervention volontaire à l'instance en cours des héritiers d'un débiteur impliquait qu'ils avaient tacitement accepté la succession du défunt. En effet, M. G. avait été condamné à s'acquitter du paiement d'une somme pour le paiement de laquelle il a demandé à la société B d'intervenir en garantie. Or, décédé, ce sont les héritiers de M. G qui ont repris son action. Pourtant, un peu plus tard, ils déclarent renoncer à la succession. Au visa des articles 778 et 779 du Code civil relatifs à l'acceptation tacite d'une succession, la Haute juridiction dit qu'à la différence d'une demande reconventionnelle, une demande de garantie ne présente par elle-même qu'un caractère conservatoire et n'implique pas l'intention d'accepter une succession.

Cour de cassation, 1e chambre civile, 19 avril 2005 (pourvoi n° 02-20.542), cassation

► Quand le locataire commercial est peu soigneux. Le propriétaire d'un local commercial a demandé en justice la résiliation du bail consenti à un locataire, s'appuyant sur une clause du bail stipulant que le locataire s'oblige à entretenir les lieux loués en parfait état de réparation. Or, à l'occasion de la cession du bail, un état des lieux dressé à la demande du propriétaire démontrait que le locataire n'avait pas respecté cette obligation. Les premiers juges ont rejeté la demande au motif que cette clause ne pouvait s'appliquer qu'en fin de bail, ce qui n'était pas ici le cas. Mais la Cour de cassation censure la décision et donne gain de cause au propriétaire bailleur : la violation de son obligation par le locataire peut valablement être constatée en cours de bail (Cour de cassation, 3e chambre civ., 30 juin 2004).

► Contrôle fiscal relatif à la taxe foncière sur les propriétés bâl;ties. Le Conseil d'Etat a rendu une décision relative à la taxe foncière sur les propriétés bâl;ties. La Haute juridiction administrative a considéré que lorsque l'administration fiscale réhaussait les bases d'impositions de taxe foncière d'un contribuable pour insuffisance d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâl;ties prévues aux articles 1406 et 1502 du CGI, elle devait avoir préalablement invité ledit contribuable à présenter ses observation (Conseil d'Etat, 3e et 8e sous-sect., 29 juin 2005, req. n° 271893)

► Quand le vendeur croit au mandat de l'agent immobilier pour vendre, la vente est parfaite. Une société a accepté par lettre l'offre de vente qui lui a été présentée par une agence immobilière agissant en vertu d'un mandat nul faute d'indication d'une durée déterminée. Le propriétaire ayant refusé de donner suite à la vente, une cour d'appel en a ordonné la réalisation forcée, ainsi que le paiement des honoraires du mandataire. La Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir ainsi retenu l'existence d'un mandat apparent, en relevant que l'acquéreur avait pu légitimement croire aux pouvoirs de l'agence. Cet arrêt est caractéristique de la nouvelle démarche de la Cour de cassation qui tend à justifier l'existence du mandat apparent en recourant au concept doctrinal de la croyance légitime (Cour de cassation, 3e chambre civ., 25 mai 2005).

► Chaque copropriétaire est en droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes sans avoir à justifier d'un préjudice personnel distinct de celui touchant la collectivité des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civ., 14 décembre 2004, pourvoi n° 03-19.142).

► Une proposition de loi pour encadrer les « ventes à la découpe » des immeubles d’habitation. L’Assemblée nationale a adopté le 16 juin dernier, en première lecture, une proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble. Le texte modifie l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, en instaurant un droit de préemption supplémentaire bénéficiant à chacun des locataires préalablement à la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte de plus de cinq logements. Le droit de préemption ne serait écarté que si la vente comporte un engagement exprès de l’acquéreur à maintenir chaque local sous statut locatif pour une durée d’au moins six ans.

Assemblée nationale, proposition de loi n° 448 adoptée en 1e lecture le 16 juin 2005

► La responsabilité du notaire peut être contractuelle. Si les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle, il en va différemment lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l'égard de son client, tel que l'engagement de procéder lui-même à une substitution de garantie. Dès lors, c'est à bon droit que l'arrêt qui constate que les conditions de réalisation d'une telle substitution stipulée à l'acte s'étaient trouvées réalisées, retient que le notaire, en n'exécutant pas son obligation, avait engagé sa responsabilité contractuelle de sorte que l'action exercée à son encontre sur ce fondement n'était pas prescrite.

Cour de cassation 1e chambre civ., 12 avril 2005 (pourvoi n° 03-14.842), rejet du pourvoi

► Le conjoint survivant, saisi de plein droit des biens, droits et actions de son époux décédé, peut être poursuivi par les créanciers de la succession, sauf à lui à renoncer à celle-ci ou à démontrer qu'il était primé par des héritiers plus proches ou était exclu par un légataire universel ou encore que la dette devait être divisée entre les héritiers au prorata de leurs droits respectifs (Cour de cassation, 1e chambre civ., 5 avril 2005, pourvoi n° 03-18.371, cassation).

► Loi Carrez. Notion d'unité d'habitation pour le calcul de la superficie quand il existe plusieurs lots. Lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie (Cour de cassation, 3e chambre civ., 13 avril 2005, pourvoi n° 03-21.004 et 03-21.015, rejet).

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