Une société a fait construire, en qualité de promoteur vendeur, un groupe d’immeubles dont la réception a été prononcée en 1986. Se plaignant de désordres affectant les portes palières, le syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ont demandé réparation de leur préjudice à la société et aux constructeurs, lesquels ont appelé leurs assureurs.

Par un premier arrêt, la cour d’appel ayant jugé que l’action était fondée sur la responsabilité contractuelle, n’a pas statué sur l’action récursoire exercée par la société promotrice à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs. Cette même société constructrice a intenté, peu après le premier arrêt, une nouvelle action récursoire fondée sur la responsabilité contractuelle à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs.

Les assureurs et le bureau de contrôle technique ont reproché à la cour d'appel qui a statué, par un second arrêt, de les avoir condamné au paiement de diverses sommes au profit de la société constructrice et de leur imputer la charge définitive de ces sommes par moitié alors, selon le moyen, que l’action en responsabilité contractuelle contre les constructeurs se prescrit par dix ans à compter de la réception avec ou sans réserves; qu’ainsi, en l’état d'une action engagée le 30 décembre 1997 contre les constructeurs, plus de dix ans après la réception prononcée en 1986, la cour d’appel a violé les articles 1134, 1147 et 2270 du Code civil.

Rejetant le pourvoi, Cour de cassation n'est pas de cet avis :

"Mais attendu que si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société (constructrice) avait, dès la première instance intentée par les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires à son encontre sur le fondement de la garantie décennale, exercé une action récursoire à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs sur laquelle la cour d’appel dans son arrêt du 6 janvier 1997 ne s’était pas prononcée et que la seconde action, engagée en décembre 1997, fondée sur la responsabilité contractuelle, avait pour objet d’être garantie des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, il en résulte que la société... a successivement engagé deux actions dont les causes étaient distinctes mais qui tendaient au même but, être garantie des condamnations prononcées à son encontre au profit des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires par les constructeurs et leurs assureurs, la cour d'appel en a exactement déduit que l’action en responsabilité contractuelle n’était pas prescrite pour avoir été interrompue par l’action engagée initialement sur le fondement de la garantie décennale;

Que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée;".?

Cour de cassation, 3e chambre civ., 22 septembre 2004 (pourvoi n° 03-10.923, arrêt n° 894), rejet

Réponse collective à une question maintes fois posée sous diverses formes.

La garantie de parfait achèvement est due pendant un an à partir du jour de la réception.

Elle a pour objet la réparation gratuite par le constructeur des malfaçons constatées le jour de la réception et portées sur le procès-verbal de réception,
ou constatées ensuite à condition :
- qu'elles n'aient pas été visibles le jour de la réception ;
- qu'elles soient bien dues à un vice de construction et non pas à l'usure ou à l'usage ;
- et qu'elles soient signalées par écrit (acte d'huissier ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception).

Si les réparations ne sont pas effectuées dans un délai raisonnable, fixé en accord avec le constructeur, il convient de se tourner vers la compagnie de l'assurance dommage-construction, laquelle ne prend en charge que la garantie décennale. Il est conseillé de souscrire une assurance complémentaire facultative.

La garantie de bon fonctionnement est due pendant deux ans à partir du jour de la réception.

Elle a pour objet les éléments d'équipements (ceux qui ne sont pas concernés par la garantie décennale).

La garantie décennale (dommages-ouvrage) est due pendant dix ans à partir du jour de la réception.
Elle a pour objet tout ce qui concerne la solidité de la construction ou ce qui rend impropre à sa destination par exemple l'habitation.

La distinction entre ce qui entre dans le cadre de la garantie de bon fonctionnement et dans celui de la garantie décennale n'est pas évidente.

Une entreprise est tenue de refuser de poser des portes inadéquates

Une entreprise sous forme de société commerciale s'est vu confier par une société civile immobilière (SCI), d'une part, et par une société en nom collectif (SNC), d'autre part, les travaux de construction, tous corps d'état, de deux immeubles à usage de logement, sous la maîtrise d'oeuvre d'une société d'architecture, assurée par la MAF. Après la réception des ouvrages, les parties se sont opposées sur le montant du décompte définitif, et la société commerciale entrepreneur a sollicité, après le dépôt d'un rapport d'expertise, le paiement de diverses sommes.

Une cour d'appel a relevé qu'il existait une divergence entre le marché conclu entre l'entreprise et le maître de l'ouvrage, d'une part, et la notice descriptive remise par le maître de l'ouvrage aux acquéreurs, d'autre part, et elle a apprécié les éléments de preuve qui lui étaient soumis. Selon la Cour de cassation, la cour d'appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision en retenant qu'il n'y avait pas eu modification des termes du marché liant la société entrepreneur au maître d'ouvrage.

Par ailleurs, la cour d'appel a relevé que l'entreprise, qui avait émis le 21 février 1996 un devis concernant la pose de portes, avait reçu, dès le 22 février 1996, une mise en demeure du maître d'ouvrage de mettre les portes en conformité avec la législation relative à la protection des personnes handicapées, mais n'en avait pas tenu compte. Toujours selon la Cour de cassation, la cour d'appel, qui n'a pas mis à la charge de l'entreprise une obligation de conseil à l'égard du maître d'ouvrage, a pu retenir que l'entrepreneur ayant contracté "tous corps d'état" avait eu son attention attirée sur la difficulté existante et qu'il lui appartenait, en tant que professionnel, de refuser de poser des portes inadéquates. Le surcoût par rapport au marché résultant de la pose de nouvelles portes doit donc rester à la charge de l'entreprise.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 26 mai 2004 (pourvoi n° 02-19.017), cassation partielle

CCMI : condamnation du constructeur pour malfaçons et inachèvement

Les travaux avant conclusion du contrat de construction de maison individuelle ne sont pas rémunérés

Une cour d'appel a retenu que les pièces produites, en particulier le document intitulé « dossier d'étude d'une maison d'habitation », et celui retraçant le montant futur et la ventilation prévisionnelle des honoraires, établissaient que la prestation accomplie par la société Maisons H. D. n'avait fait l'objet que d'un document préparatoire et ne comportait pas de devis sur le contenu du dossier d'étude ni sur un prix, et en a déduit que les parties n'étaient pas liées par un contrat d'entreprise.

La même cour a relevé que la société Maisons H. D. avait réalisé les travaux, plans et études préalables à la construction et retenu que ces travaux antérieurs à la signature de tout contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ne pouvaient être rémunérés comme tombant sous le coup de la prohibition du paiement de sommes avant cette signature, édictée par l'article L. 231-4.II du Code de la construction et de l'habitation.

La Cour de cassation confirme la décision sur ces deux points en rejetant le pourvoi du constructeur.

Les études préliminaires rémunérées dans un CCMI sont prohibées. La société de construction a argué en vain que les règles relatives au CCMI ne s'appliquent que lorsqu'une personne est chargée de la construction d'une maison individuelle par le maître de l'ouvrage et que la cour d'appel ne pouvait la débouter de sa demande de paiement d'honoraires pour ses travaux d'études, alors que la proposition faite par la société à la cliente, une fois les études réalisées, de conclure un contrat de construction de maison individuelle rendait applicables les règles relatives à un tel contrat, tout en constatant que la cliente n'avait pas chargé l'entreprise de construire sa maison, sans violer les articles L. 231-1 et L. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Situation malheureusement assez courante: des particuliers passent un contrat de contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et ils souscrivent un emprunt. Au cours du chantier, le constructeur dépose son bilan, non sans s'être fait payer avant des travaux qu'il n'avait pas réalisés. Par ailleurs il s'avère que ce même constructeur n'avait pas souscrit la garantie de livraison et que l'attestation produite était un faux. En conséquence, l'achèvement des travaux n'est pas garanti.

Dans l'espèce portée devant la Cour de cassation, les particuliers reprochent à la banque prêteuse de ne pas avoir elle-même vérifié la réalité de la garantie de livraison avant de remettre les fonds. En général, une telle action n'aboutit pas car le prêteur n'est nullement tenu de s'assurer de l'authenticité de l'attestation remise. Ici, la particulière négligence de la banque a conduit à sa condamnation:

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en 1994, les époux X... ont conclu, avec la Société foncière et immobilière méditerranéenne "Sofim" (la société SOFIM), un contrat portant sur la construction d'une maison individuelle dont le financement était assuré par un prêt de 400 000 francs qu'ils avaient obtenu auprès de la Caisse d'aide sociale de l'Education nationale "CASDEN Banque Populaire" (la CASDEN) et dont la bonne fin devait être assurée au moyen d'une garantie de livraison à fournir par la Compagnie européenne de garantie immobilière; que le constructeur, depuis lors en procédure collective, qui s'était fait remettre une grande partie des fonds sur présentation de fausses situations de travaux et qui n'avait pas contracté la garantie de livraison prévue, ayant abandonné le chantier en cours d'exécution, les époux X..., qui se voyaient dans l'obligation de supporter le coût d'achèvement de la construction, ont engagé une action en responsabilité contre la Casden et la Compagnie européenne de garantie immobilière, reprochant à la première d'avoir failli aux obligations découlant de l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation en débloquant les fonds sans vérifier l'existence d'une garantie de livraison et à la deuxième d'avoir délivré un document dont l'intitulé pouvait laisser supposer qu'il constituait bien l'attestation de garantie exigée par la loi;
Sur le second moyen, pris en ses deux branches :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté les demandes qu'ils formaient contre la Compagnie européenne de garantie immobilière, alors, selon le moyen, que l'appellation même "d'attestation de garantie" retenue par la cour d'appel démontre l'ambiguïté du document litigieux; qu'en l'état de cette affirmation dénuée de toute portée, l'arrêt est entaché 1 ) d'une violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile 2 ) d'une violation par refus d'application de l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu que, sous couvert de griefs non fondés de défaut de motifs et de violation de la loi, le pourvoi ne tend qu'à remettre en cause devant la Cour de Cassation les éléments de preuve qui ont été souverainement appréciés par les juges du fond ; que le moyen n'est pas fondé;
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche:
Vu les articles 1142 et 1147 du Code civil;
Attendu que pour rejeter les demandes formées par les époux X... contre la CASDEN, l'arrêt relève que la responsabilité du banquier ne peut être recherchée que sur le fondement des articles L. 231-10 et suivants du Code de la construction et de l'habitation lequel ne prévoit de sanction contre le prêteur, en cas de défaillance du constructeur, que lorsque les versements excèdent les seuils légaux si ces derniers sont fondés sur l'exécution d'une clause irrégulière du contrat, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que toute obligation de faire se résout en dommages-intérêts et que l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, n'exclut dans aucune de ses dispositions de sanctionner, sur le fondement des règles du droit commun de la responsabilité civile, le manquement imputé à la CASDEN, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
...
PAR CES MOTIFS, CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes formées par les époux X... contre la Caisse d'aide sociale de l'Education nationale "CASDEN Banque populaire", l'arrêt rendu le 11 mai 2000".

Cour de cassation, 3e chambre civ., 29 octobre 2003 (pourvoi n° 00-17533)

Responsabilité de l'architecte quant à l'intégration du projet dans le paysage