Construction privée, construction publique

La construction, les assurances construction, le CCMI
 

Le contrat de construction de maison individuelle doit mentionner les fondations spéciales

En application des dispositions d'ordre public de l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) doit énoncer, entre autres, la consistance et les caractéristiques techniques du bâl;timent à construire comportant notamment tous les travaux d'adaptation au sol indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

Dès lors, doit être annulé le contrat oú ne figurent pas la consistance et le chiffrage des fondations spéciales par micro-pieux, compte tenu de l'instabilité du sous-sol, exigées pour la réalisation du projet immobilier, les acquéreurs n'étant pas ainsi complètement informés par le constructeur, avant toute signature du contrat, du coût réel total de la construction alors que, de surcroît, aux termes mêmes de l'article R. 231-5 du Code de la construction et de l'habitation les frais éventuels d'une étude de sol incombent au constructeur et qu'il résulte nécessairement de cet article qu'une telle étude doit être préalable à toute signature d'un contrat de construction de maison individuelle.

Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 14 février 2005 (R. G. n° 03/05066)

Les réserves formulées lors de la réception par le maître de l'ouvrage ne peuvent être ultérieurement écartées que si le maître d'ouvrage manifeste sa volonté non équivoque d'y renoncer

La SCI Grand Place a conclu un contrat d'entreprise avec la société Dumez, concernant la réalisation d'une opération immobilière et, le même jour, la société FH Ingénierie a passé avec cette même société un marché ayant pour objet la réalisation, dans ce même ensemble immobilier, de surfaces utiles de commerces.

La réception des ouvrages est intervenue le 22 octobre 1998 avec réserves, puis la société Dumez a adressé son décompte général définitif au maître d'oeuvre qui l'a contesté et en conséquence, elle a assigné la SCI Grand Place et la SNC FH Ingénierie en paiement du solde du prix de ses marchés.

Pour  écarter les réserves formulées par les maîtres d'ouvrage lors de la réception, l'arrêt de la Cour d'appel retient que les réserves ont été levées, n'étant plus mentionnées dans l'état des réserves adressé par la SCI à l'entreprise le 11 janvier 1999. La Cour de cassation censure la décision, au visa de l'article 1134 du Code civil : en statuant ainsi, sans relever une manifestation non équivoque de volonté des maîtres d'ouvrage de renoncer à invoquer les réserves formulées lors de la réception de l'ouvrage, la cour d'appel a violé ledit article 1134.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 13 avril 2005 (pourvoi n° 03-15.892), cassation

Vers une définition unique du local d'habitation

L'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction modifie les conditions financières d'accès au logement, codifie les dispositions relatives au diagnostic technique et crée le dossier de diagnostic technique regroupant les différents constats et diagnostics existants; elle réforme également le régime du changement d'affectation des locaux à usage d'habitation des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Le contrôle du changement d'affectation d'un local à usage d'habitation concernait la région parisienne, les communes de plus 10.000 habitants et les communes définies par décret ou par arrêté. Ne sont plus concernées que les communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, soit l'ensemble des communes répondant à un critère de tension du marché.

A cette occasion, l’ordonnance précise la question très controversée de la définition du local à usage d'habitation :

Constituent ainsi de tels locaux " toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ".

Une présomption de l'usage d'habitation est établie au bénéfice des locaux qui étaient affectés à cet usage au 1er janvier 1970 alors que, pour les locaux construits postérieurement, leur usage est présumé être celui pour lequel la construction a été autorisée. Une exception est toutefois réservée dans l'hypothèse d'une autorisation administrative de changement d'usage qui aurait été subordonnée à une compensation et accordée après cette date de référence: dans ce cas, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Certains locaux sont cependant exclus du régime de l'autorisation: consacrant les mesures adoptées par les lois de finances rectificatives pour 2003 et 2004 pour les locaux appartenant aux personnes publiques, l'ordonnance en exempte ainsi ceux qui sont affectés à un autre usage que l'habitation à la date de leur cession et dont le produit de la cession donne lieu au versement d'une recette non fiscale au profit du budget de l'état. Cette dispense revêt un caractère définitif.

Par ailleurs, l'ordonnance supprime du Code de la construction et de l'habitation la référence à la notion de local professionnel ou administratif qui n'apparaissait pas opératoire. Toutes ces dispositions sont d'ordre public: tous les accords ou conventions qui y contreviendraient sont nuls.

Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, Journal Officiel 9 Juin 2005 (à voir sur LegiFrance)
Code de la construction et de l'habitation, partie législative

Ascenseurs : nouveau contrat d'entretien

Le 30 septembre 2005 au plus tard, il sera obligatoire de signer un contrat d'entretien des ascenseurs conforme aux obligations nouvellement fixées par le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 (JO du 10) et l'arrêté du 18 novembre 2004 (JO du 28, p. 20222).

La nouvelle réglementation modifie l'ancienne de manière importante : il n'existe plus de contrat "simple" (entretien minimum) ou "complet" (entretien et remplacement des pièces usées), mais un seul contrat de base  fixant les prestations minimum que l'ascensoriste doit assurer.

L'AFNOR prépare actuellement un contrat étendu qui pourra servir de référence.

L'ascensoriste doit assurer au moins une visite toutes les six semaines (au lieu d'une visite par mois auparavant) au cours de laquelle les opérations d'entretien doivent être effectuées. L'arrêté indique les vérifications à réaliser au minimum toutes les six semaines (efficacité des serrures et des portes, précision d'arrêt de 2 cm maximum, etc.), tous les six mois (frein, câl;bles...) ou tous les ans (poulies, parachute, pompe à main...), la fréquence des autres vérifications étant laissée à l'appréciation des contractants (armoire de commande, limiteurs de vitesse, guides et contrepoids).

Outre l'entretien, l'entreprise doit assurer :
- la désincarcération 24 h/24 ;
- le dépannage 7 jours/7 ;
- la réparation ou le remplacement des petites pièces de l'installation présentant une usure excessive ou étant défaillantes (la liste de ces pièces est mentionnée à l'article 8 de l'arrêté).

L'ascensoriste doit tenir un carnet d'entretien de l'appareil ; ce carnet doit être rempli à chaque passage de l'entreprise et indiquer précisément :
- la date de passage (avec heures d'arrivée et de départ) et le nom de l'intervenant ;
- la nature des opérations effectuées aussi bien au titre de l'entretien que du dépannage.

L'ascensoriste a l'obligation de tenir le carnet à disposition du propriétaire et de lui fournir chaque année un rapport d'entretien.

Le contrat d'entretien nouvelle formule doit contenir dix clauses obligatoires minimum dont la rédaction doit être examinée avec précision.

La durée du contrat ne peut être inférieure à un an et les modalités de reconduction ou de résiliation du contrat doivent être précisées. Il semble préférable de négocier une durée initiale moyenne (trois ans par exemple), une reconduction tacite d'année en année et un délai de préavis limité à trois mois. Le contrat doit préciser les garanties apportées par les contrats d'assurance de l'entreprise ainsi que les pénalités encourues en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles. Il est important d'y ajouter les dispositifs de constat des défaillances permettant la mise en jeu de ces pénalités.

La réglementation impose d'inclure dans le contrat d'entretien un état des lieux des installations lors de la signature. L'intérêt des copropriétaires serait aussi d'exiger qu'un état des lieux soit établi avec l'ascensoriste à la sortie du contrat.

Si le contrat en cours, simple ou complet, vient à échéance avant le 30 septembre 2005, il faut signer un nouveau contrat au plus tard à cette date. Mais on peut signer un avenant pour prolonger le contrat jusqu'au 30 septembre 2005. Si le contrat en cours vient à échéance plus tard, la signature doit intervenir à l'échéance.

Retenue de garantie, que couvre-t-elle ?

La loi du 16 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l'article 1779-3° du Code civil autorise le maître de l'ouvrage, pour garantir contractuellement l'exécution des marchés de travaux privés et satisfaire le cas échéant aux réserves à la réception, à retenir 5 % du montant des acomptes sur la valeur définitive du marché.

La Cour de cassation censure une décision de cour d'appel qui pour condamner une société commerciale au paiement d'une somme représentant la retenue de garantie a jugé que cette dernière couvrait, d'une part, les malfaçons qui ont fait l'objet de réserves, les non façons et les travaux de reprise relevant de la garantie décennale, et, d'autre part, les frais annexes correspondant à l'intervention d'un bureau de contrôle à l'initiative du maître de l'ouvrage.

Selon la Haute juridiction, la caution de retenue de garantie qu'une société commerciale avait délivrée à une autre société,  laquelle avait conclu un marché de travaux avec un particulier, a pour seul objet de protéger le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction prévue au contrat ayant donné lieu à des réserves à la réception, à l'exclusion de frais annexes.

Loi du 6 juillet 1971 tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l'article 1779-3° du Code civil
Cour de cassation, 2e chambre civ., 22 septembre 2004, (pourvoi n° 03-12.639), cassation

A peine de nullité du sous-traité, les paiements de toutes les sommes dues par l'entrepreneur au sous-traitant, en application de ce sous-traité, sont garantis par une caution personnelle et solidaire obtenue par l'entrepreneur d'un établissement qualifié et que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec à ces dispositions.

La société E, titulaire du lot "courants forts" dans les travaux de construction d'un stade, a sous-traité pour un prix forfaitaire la réalisation de la distribution basse tension à la société S; un désaccord étant survenu entre les parties sur l'interprétation des données de base du contrat et l'entrepreneur principal ayant résilié ce contrat pour substituer un autre sous-traitant à la société S, cette société a assigné la société E en nullité du sous-traité et paiement du prix de ses prestations.

Pour rejeter la demande de nullité du sous-traité, l'arrêt de la cour d'appel retient qu'il n'importe que l'acte de cautionnement de la banque ne désigne pas nommément la société S comme bénéficiaire du cautionnement dès lors que cette société a tacitement accepté, en signant la convention de sous-traitance, l'offre de cautionnement solidaire de cet établissement qualifié et agréé, réputée annexée au contrat de sous-traitance et dont un nouvel exemplaire lui a été remis à sa demande, par acte d'huissier, en même temps que l'engagement de caution solidaire de même nature souscrit par la la banque; que le sous-traité mentionne le montant du marché garanti et que l'engagement de caution, valant pour toutes sommes dues au titre du contrat de sous-traitance auquel il est annexé, vaut donc pour le montant indiqué au sous-traité, de sorte que la société S a bénéficié, dès la conclusion du sous-traité, d'une caution personnelle et solidaire pour le montant du marché indiqué au sous-traité, et, au-delà, pour tous travaux supplémentaires ayant fait l'objet d'avenants, remplissant ainsi les conditions auxquelles l'article 14 de la loi du 31 décembre 1975 subordonne la validité du contrat.

En statuant ainsi, alors que la caution personnelle et solidaire, garantissant le paiement de toutes sommes dues par l'entrepreneur principal au sous-traitant en application du sous-traité, doit comporter le nom de ce sous-traitant et le montant du marché garanti, la cour d'appel a violé la loi, rappelle la Cour de cassation.

Référence: 
- Cour de cassation, 3e chambre civ., 15 décembre 2004 (pourvoi n° 03-13.588), cassation

@ 2004 D2R SCLSI pr

Construction de maison individuelle : le prêteur doit "éclairer" l'emprunteur. Devoir d'information du prêteur à propos d'un contrat de construction

Les époux A ont chargé M. J de la construction d'une maison d'habitation, les maîtres de l'ouvrage obtenant un prêt consenti par le crédit mutuel. Le projet n'ayant pas été mené à bien et le constructeur étant décédé, les époux A, alléguant que les sommes versées par eux étaient supérieures à ce dont ils étaient débiteurs compte tenu de l'avancement du chantier, et que la banque était responsable des versements excédentaires, l'ont assigné en paiement.

La cour d'appel a accepté la demande mais le crédit mutuel se pourvoit en faisant grief à la cour d'appel d'avoir jugé dans ce sens alors, selon lui :

1°/ que l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis; qu'en décidant que le crédit mutuel avait commis une faute en ne recherchant pas si la convention passée entre les époux A et M. J ne recouvrait pas en réalité un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) imposant le respect des dispositions protectrices édictées par le Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé les articles L. 231-1, L. 231-2 et L. 231-10 dudit Code ;

2°/ que n'ayant pas à s'immiscer dans les affaires de ses clients, le banquier prêteur n'a pas l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis; qu'en imposant à la caisse, sous couvert d'un devoir de conseil et de renseignement, l'obligation de déterminer dans quel cadre contractuel allait se situer le projet de construction qu'elle avait accepté de financer et en considérant qu'elle avait commis une faute en ne recherchant pas si la convention passée ne recouvrait pas, en réalité, un CCMI imposant le respect des dispositions protectrices édictées par le Code précité, la cour d'appel, qui a mis à la charge du banquier prêteur l'obligation de qualifier le contrat qui lui a été soumis, a, de nouveau, violé les articles L. 231-1, L. 231-2 et L. 231-10 dudit Code (CCH), ensemble l'article 1147 du Code civil ;

3°/ que l'existence d'un CCMI n'est établie que si le maître d'oeuvre a proposé ou fait proposer un plan et s'est chargé en fait de l'intégralité de la construction d'une maison d'habitation; qu'en se bornant, pour retenir la qualification de CCMI avec plan, à relever que M. J avait effectué depuis 1998 des plans de maisons individuelles pour des particuliers et que les auditions ont révélé que M. J commandait et facturait les travaux au nom de R France et qu'il n'était pas contesté que M. J avait présenté à la banque des situations sur papier à en-tête de "R France et J.", sans rechercher si M. J avait proposé un plan aux époux A, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 231-1 et L. 231-2 du CCH.

La Cour de cassation balaye tous ces arguments. Elle dit que l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, qui ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt.

Elle ajoute qu'ayant exactement retenu que si le prêteur de deniers ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, le banquier n'en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer.

Références :
- Code de la construction et de l'habitation
- Cour de cassation, 3e chambre civ., 17 novembre 2004 (arrêt n° 1182 FS-P+B), rejet
 

@ 2004 D2R SCLSI pr

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