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Copropriété

Mise en conformité des règlements de copropriété

Voir aussi Copropriété et Proposition d'un avocat


 

Dernière minute

Le coût fiscal du dépôt notarial du règlement de copropriété mis en harmonie avec la loi

Plusieurs visiteurs du site nous indiquent que le montant des frais de dépôt notarié du règlement de copropriété, tel qu'il leur est indiqué par leur notaire, est de loin supérieur aux chiffres avancés sur ce site (300/400 EUR.). Un notaire a précisé que le seul coût fiscal (deux droits fixes - dépôt et règlement - et timbre) est de 630 EUR.

Nous confirmons nos chiffres. Avec le processus que nous avons adopté et que nous pouvons détailler aux visiteurs intéressés qui nous écriraient, le coût fiscal est de 125 EUR.

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Beaucoup de bruit autour du nouvel article 49 du statut de la copropriété issu de la loi SRU. Entre des notaires qui prêchent l'attentisme et des professionnels qui poussent à la dépense, les copropriétaires et les syndics ont bien du mal à s'y retrouver. Ce qu'il faut savoir c'est que la formalité, car il ne s'agit que d'une formalité, doit être effectuée au plus tard le 13 décembre 2005, que jusque là elle s'effectue à des conditions de majorité réduite et s'il n'existe aucune sanction au cas de défaut de mise en conformité, un syndic négligent en cette matière pourrait voir sa responsabilité engagée. Il faut savoir aussi que l'opération, dans la plupart des situations est simple et qu'elle a l'immense avantage de mettre à la disposition des copropriétaires un document, le règlement de copropriété, clair et sûr. Quant au coût, il n'existe aucune raison pour qu'il soit élevé ; dans la quasi totalité des cas, il ne doit pas dépasser 25/30 EUR. par lot principal dans une copropriété de moyenne importance.

Le décret modificatif du décret de 1967 (Cf. infra) s'appliquant à compter du 1er septembre 2004, les syndics ont moins d'un an pour provoquer la réunion des copropriétaires qui décidera la mise en harmonie.

Sur le sujet :

Une question et une réponse sur la personne qualifiée pour procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété : Faq copropriété conformité

Une question et une réponse, même sujet, sur les responsabilités du syndicat et du syndic si le règlement n'est pas mis en harmonie avec la loi de 1965 :Faq copropriété conformité et bien d'autres questions et réponses sur cette faq.

Une formule de Procès-verbal d'assemblée générale de copropriété

Un exemple de règlement de copropriété mis en conformité (avant l'adoption définitive : projet - extrait).

La mise en conformité d'un règlement de copropriété ne doit être ni une opération complexe ni une opération coûteuse
Prestations d'avocat et chiffrage : Avocat

Une réponse globale à une question souvent posée et ainsi résumée :

Est-ce vraiment utile d'engager une dépense importante pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec la loi de 1965, alors que celle-ci s'applique de toute façon ?

Réponse : C'est vous qui voyez... Si, en effet, vous considérez qu'est excessive une dépense de 12 à 35 EUR. par lot principal (selon l'importance de la copropriété), pour avoir entre les mains un document unique et clair, à jour des modifications du règlement de copropriété depuis sa constitution et toujours conforme aux dispositions de la loi de 1965, sans avoir à vous référer aux actes anciens et au journal officiel, alors vous avez raison.
 

Voir aussi les articles qui suivent :

Cette fiche n'est que le rappel de l'obligation légale, le sujet ayant déjà fait l'objet de plusieurs fiches détaillées et de conseils sur ce site : Actualité février.

Avant le 13 décembre 2005, les copropriétaires devront avoir décidé les adaptations à apporter à leur règlement de copropriété compte tenu des différentes modifications apportées à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) intervenues depuis l'établissement du règlement. En effet, bon nombre de règlements de copropriété sont antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 et, suite aux différentes réformes qui sont intervenues depuis 1965, les règlements de copropriété ultérieurs peuvent ne plus être en harmonie avec le droit positif. On a même vu des règlements qui dès leur signature comportaient des clauses contraires à la loi parce que le rédacteur avait utilisé une formule ou un formulaire antérieurs aux modifications.

L'obligation résulte de l'article 81 de la loi SRU (loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000) qui a créé un article 49 nouveau de la loi de 1965 rédigé comme suit :

"Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.".

Si elle n'est pas déjà effectuée, cette adaptation sera donc à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales de 2004 et de 2005. Contrairement à ce que l'on peut lire ici ou là, aucun décret d'application ne conditionne la mise en oeuvre de l'article 49.

Le texte rappelé fait obligation de décider en assemblée générale les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Il en résulte que doivent être réunies les conditions suivantes :
- Une modification législative doit être intervenue, mais si la loi modificative a été suivie d'un décret d'application, la mise en conformité se fera sur le tout. En revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte de la jurisprudence.
- La modification législative doit être postérieure à l'établissement du règlement de copropriété. Si dès l'origine, le règlement de copropriété contient des clauses erronées ou illicites méconnaissant une législation existante, la modification (conseillée) devra intervenir aux conditions de droit commun, en particulier en ce qui concerne la majorité requise (majorité de l'article 26 ou l'unanimité).
- La modification intervenue doit rendre nécessaire l’adaptation du règlement de copropriété. Sont donc exclues les mises en conformité utiles ou opportunes.
- L’adaptation ne concerne que le règlement de copropriété et non l’état descriptif de division.

L’article 49 ne renseigne pas sur la procédure à suivre, mais deux assemblées seront nécessaires :
- La première se prononcera sur le principe de procéder ou non à l'adaptation du règlement de copropriété et dans l'affirmative, devra mandater un spécialiste chargé de définir les adaptations à apporter ou d’établir un projet du nouveau règlement de copropriété et l'assemblée votera un budget pour ce faire.
- La seconde statuera sur le projet ou les modifications proposées.
En cas d’approbation, le procès-verbal de cette approbation et le texte approuvé seront déposés au rang des minutes d'un notaire en vue de l'accomplissement des formalités de publicité foncière (bureau des hypothèques). La formalité donnera lieu à des frais réduits (taxe fixe de publicité foncière et émolument du notaire non proportionnel).

En conséquence, le syndic, sur sa propre initiative ou sur demande du conseil syndical, doit saisir l’assemblée afin de lui demander si elle entend ou non procéder à l’adaptation du règlement. Il est quasiment certain que si le syndic négligeait de convoquer l'assemblée générale, sa responsabilité pourrait être engagée au cas oú son abstention ferait grief au syndicat ou à un copropriétaire. Ceci étant le défaut de mise en conformité n'est pas sanctionné par la loi, mais encore faut-il que l'assemblée générale des copropriétaires ait été informée et qu'elle sache que la majorité réduite ne pourra plus être utilisée après le 13 décembre 2005.


Quid de la modification d'une répartition des charges "illégale" ?

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 établit des principes d'ordre public quant à la répartition des charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes (alinéa 2) d'une part et des charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement (alinéa 1) d'autre part.

La question est de savoir s'il est légalement possible de modifier les grilles de charges qui ne respectent pas ces principes, à la majorité réduite de l'article 24.

Exemples : Les charges d'ascenseur sont réparties selon la grille de charges communes générales ou sont appelées également aux lots du rez-de-chaussée, ce qui ne prend donc pas en compte le critère légal d'utilité. Ou : Les mêmes charges d'ascenseur sont réparties en fonction de la seule superficie des appartements quel que soit leur niveau.

Répondant aux questions de parlementaires qui estimaient difficile la mise en concordance des anciens règlements de copropriété avec les textes actuellement en vigueur, le ministre du logement s'est attaché à souligner que la portée de l'opération de mise en concordance était limitée. Puisque les dispositions législatives et réglementaires d'ordre public (articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, et l'ensemble des dispositions du décret du 17 mars 1967) sont applicables dès leur entrée en vigueur, les copropriétaires ne peuvent en écarter l'application en prétextant que le règlement n'a pas été adapté. Par ailleurs, ces modifications ne concernent que les textes adoptés depuis l'établissement du règlement, et non ceux qui lui sont antérieurs. Il en résulte que l'adaptation consiste non en une mise à jour du règlement, mais dans la suppression des clauses contraires et l'édiction de nouvelles clauses se substituant aux précédentes si leur présence est imposée par l'article 8 de la loi de 1965 qui fixe le contenu du règlement de copropriété.
Rép. min. n° 1063, JOAN Q, 14 avril 2003, p. 2989 ; rép. min. n° 12894, JOAN Q, 14 avril 2003, p. 2993.

De son côté, la Commission relative à la copropriété a essayé de clarifier l'ambiguïté de l'article 49 dans sa recommandation n° 23 oú elle aborde la question de la répartition des charges.

La Commission indique qu'en matière de charges il y a deux types d'erreurs :
- Des erreurs qui concernent le quantum des quotes-parts (donc des erreurs de calcul),
- Des erreurs qui concernent les critères (exemples cités plus haut).

Elle rappelle que si la loi fixe des critères de répartition, elle ne précise pas les éléments à retenir ni la méthode de calcul à appliquer, de telle sorte qu'il peut y avoir des résultats sensiblement variables selon le professionnel qui fera ces calculs.

La Commission en déduit que :
- Les erreurs de calcul ne violant pas les principes légaux, elles ne doivent pas être rectifiées dans le cadre de l'article 49.
- Il peut en revanche être procédé dans le cadre de l'adaptation du règlement de copropriété à l'analyse de la conformité des critères ayant été utilisés pour la détermination des quotes-parts de charges de l'immeuble.

Nous pensons, comme la plupart des auteurs, que pour les règlements de copropriété antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges étant faite sans que soient respectés les critères fixés par la loi, la mise en conformité est possible à la majorité réduite de l'article 24. S'agissant des règlements de copropriété postérieurs, s'ils contiennent des erreurs, celles-ci résultent d'une méconnaissance ou d'une mauvaise application des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 ; la rectification de ces erreurs n'entre donc pas dans le champ d'application de l'article 49.

Bien entendu, les tantièmes indivis de copropriété - qui résultent de l'état descriptif de division - ne pourront pas être touchés, ce qui, dans certains cas conduira à avoir des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges générales différents.

Il faut savoir enfin qu'il existe maintenant des techniques éprouvées permettant de conserver un règlement de copropriété constamment en conformité avec la loi portant statut de la copropriété. Et l'article 49 a le grand avantage de satisfaire une exigence des copropriétaires qui sont aussi des consommateurs : disposer d'un document, leur règlement de copropriété, certain et lisible.

Les charges se modifient par délibération de l'assemblée générale prise à l'unanimité des copropriétaires

Aux termes des articles 11 et 26 de la loi de 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 de la même loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.

En revanche sont prises à la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure oú il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

Dans l'affaire en référence, une société civile immobilière (SCI), copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la quatrième résolution d'une assemblée générale qui a décidé que tous les lots utilisés à des fins professionnelles devraient supporter 15 % des factures EDF-minuteries, EDF-ascenseurs, et charges de nettoyage, en sus de ce qui incombe au titre de la propriété de chacun des lots en vertu du règlement de copropriété.

Pour déclarer non fondée l'action de la SCI en annulation de cette décision, la cour d'appel retient que celle-ci était relative à la jouissance, à l'usage, et à l'administration des parties communes et qu'ayant été votée à la majorité des deux tiers des dix millièmes des membres du syndicat, prévue par l'article 26 de la loi de 1965, elle a été prise à la bonne majorité.

La Cour de cassation censure. En assimilant à une modification du règlement concernant l'usage et l'administration des parties communes une décision de modification par rapport aux stipulations initiales de la répartition de diverses charges générales de copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

S'en souvenir à l'occasion de la mise en conformité avec la loi du règlement de copropriété, en particulier pour les règlements postérieurs à la loi de 1965.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis
Cour de cassation, 3e chambre civ, 18 février 2004 (pourvoi n° 02-17470), cassation partielle

Le décret d'application des dispositions de la loi SRU sur la copropriété est publié

Parution au journal officiel du 4 juin 2004 :
Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis

Plus de trois ans après la publication de la loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains (SRU) qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâl;tis, le décret modificatif du décret du 17 mars 1967 est publié. Ce règlement était attendu pour mettre en oeuvre les modalités d'application des décisions de cette loi SRU. Il n'était pas indispensable pour permettre aux syndicats de copropriétaires qui souhaitent bénéficier du régime dérogatoire créé par cette même loi SRU de réaliser les adaptations ou mise en conformité ou harmonie de leur règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement (article 49 de la loi), mais le texte est bien utile pour assurer la cohérence et une certaine pérennité des textes fondamentaux.

Nous consacrerons plusieurs fiches sur ce site aux nouvelles dispositions réglementaires. Nous rappelons qu'au moins une étude notariale utilise le procédé de la Société SCLSI qui prévoit en annexe au règlement les textes législatif et réglementaire d'ordre public sur la copropriété et qu'un cabinet d'avocat a une approche différente mais au résultat identique, les textes étant incorporés au règlement : Avocat.

Dans l'immédiat, nous signalons :

- Un assouplissement des règles pour les copropriétaires demandant un ordre du jour complémentaire (additif à l'ordre du jour) : cette demande est susceptible d'être présentée à tout moment et elle est doit être satisfaite à la première assemblée à l'ordre du jour de laquelle les questions soumises sont inscrites.

- Des dispositions concernant le procès-verbal de l'assemblée générale : il devra être établi et signé à la fin de la séance. Le procès-verbal peut être établi et signé sous la forme électronique.

- Des précisions pour l'application des articles 25 et 25-1 de la loi de 1965 (les dispositions relatives aux votes à la majorité absolue de tous les copropriétaires, avec la possibilité, si le projet a recueilli au moins 1/3 des voix de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des présents et représentés) lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats; ce sera en particulier le cas si un ou plusieurs syndics sont proposés en concurrence avec le syndic sortant (l'assemblée générale ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25).

- L'obligation faite désormais au conseil syndical de rendre compte à l'assemblée générale chaque année de l'exécution de sa mission.

- Une modification importante du traitement des ventes de lots : les syndics n'interviendront plus dans le compte entre vendeur et acquéreur et ils pourront arrêter le compte du vendeur et le solder le lendemain de la vente.

- Des précisions sur les obligations d'information des copropriétaires concernant les liens entre le syndic et des entreprises intervenant pour la copropriété.

- D'autres précisions concernant le vote du budget prévisionnel et la définition des dépenses qui ne peuvent être comprises dans le budget prévisionnel ; il est ainsi introduit une distinction entre la notion d'entretien et de maintenance (les travaux qui ne sont pas de
maintenance doivent faire l'objet de décisions spécifiques, de même que les diagnostics).

- Le "fonds de roulement", qui s'appelait "avance de trésorerie permanente" dans le précédent décret est rebaptisée "réserve" et ne
pourra plus excéder 1/6ème du budget prévisionnel. A côté des provisions de l'article 18, votées le cas échéant en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale, le décret crée la possibilité d'appeler des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale.

- Le rôle accru du conseil syndical en particulier dans le cas de copropriétés en difficultés.

- De nouvelles obligations pour les syndicats ayant la forme coopérative.

- L'organisation précise de l'union de syndicats de copropriétaires.

Le décret confirme par ailleurs la jurisprudence selon laquelle l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Entrée en vigueur début septembre 2004, sauf pour les dispositions sur le fonds de roulement et le budget prévisionnel d'application immédiate et les dispositions relatives au budget à effet du 1er janvier 2005. 

 Mise en conformité des règlements de copropriété. Le comble de l'imbécillité est atteint ...  

On aura décidément tout vu et lu en matière de proposition de méthodes et formules dans ce domaine. Le comble cependant vient d'être atteint avec une formule proposée par un M. Christian ATIAS (in  Répertoire du notariat Defrénois, 15 juin 2004, n° 11, art. 37955). La formule de règlement de copropriété est citée comme prenant en compte les adaptations nécessaires par les modifications législatives et elle est appelée "éléments rédactionnels" ; elle tient sur deux pages. Gageons que bien des notaires se précipiteront sur une formule qui entrera facilement dans leur logiciel favori de traitement des actes et qui leur évitera toute prise de tête.

Cette formule peut être caractérisée par un seul mot "rien". C'est, dans l'absolu, le vide, le néant. 

Exemple :
Syndicat des copropriétaires
Article 8. Le syndicat des copropriétaires fonctionne dans les conditions fixées par les dispositions légales et réglementaires en  vigueur.
Assemblées générales
Article 9. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires dans les conditions fixées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur au moment de leur adoption.
C'est tout ...

Deux questions :
- La formule répond-elle au voeu du législateur que les copropriétaires aient entre les mains un document d'information lisible et actualisé ?
- Les chers maîtres se feront-ils rémunérer pour une mise en harmonie comportant l'adoption du texte publié ?

Et une question subsidiaire sur l'article 9 proposé :
Un notaire qui adopterait cette formule ne verra-t-il pas sa responsabilité susceptible d'être engagée pour ne pas avoir utilisé la "stipulation contraire" qui permet que les décisions ne concernant qu'une partie géographique de la copropriété ou un élément d'équipement commun ne soit prise qu'en présence et à la majorité des seuls copropriétaires intéressés par la partie d'immeuble ou le service ?
 


Quelques exemples de clauses illégales :

  • autorisant les copropriétaires à faire exécuter à leurs frais des travaux sur les parties communes,

  • interdisant de subdiviser son lot privatif (appartement),

  • se référant à l'ancienne rédaction de l'article 26 de la loi (majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix),

  • autorisant le promoteur vendeur à faire des travaux, même détaillés, sur les parties communes,

  • autorisant la pose de stores sous réserve du respect de l'harmonie de l'immeuble, car ces aménagements relèvent de l'article 25 b de la loi de 1965, ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitent un vote en assemblée générale,

  • interdisant l'exercice dans l'immeuble d'activités commerciales ou professionnelles concurrentes, car elle impose la restriction des droits des copropriétaires, non justifiée par la destination de l'immeuble,

  • soumettant l'exercice de certaines professions libérales à l'autorisation préalable du conseil syndical ou de l'assemblée générale,

  • imposant un certain prestataire de services pour faire tels travaux dans les parties privatives,

  • établissant une catégorie de charges (alinéa 1 de l'article 10) pour le gros oeuvre de l'escalier,

  • imposant des charges d'ascenseur aux lots du rez-de-chaussée n'ayant pas l'usage de l'ascenseur,

  • interdisant à louer un lot privatif à un tiers ou interdisant la location meublée des appartements,

  • prévoyant la solidarité entre copropriétaires pour le paiement des charges ou qu'en cas de non paiement des charges les propriétaires pourront être privés de certaines prestations (coupure de chauffage),

  • prévoyant que la présidence de l'assemblée générale est assurée de droit par tel ou tel copropriétaire,

  • interdisant les chats ou les chiens,

  • interdisant les antennes de radio-amateurs,

  • prévoyant un droit de préférence du syndicat ou des autres copropriétaires en cas de vente de son lot,

  • imposant un notaire déterminé pour la rédaction des actes de vente des lots,

  • exonérant un copropriétaire de toute responsabilité à l'égard des autres, en cas de troubles de voisinage,

  • tendant à proscrire l'interdiction de certains instruments de musique,

  • interdisant de mettre des fleurs au balcon.

A SUIVRE...

 

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