Forum ouvert le 2 décembre 2003, sur le sujet suivant :

La loi numéro 98-261 du 6 avril 1998 et les décrets numéros 98-516 du 23 juin 1998 et 98-553 du 3 juillet 1998, modifiant les décrets de 1955 sur la publicité foncière ont été suivis de l'instruction du 14 août 1998 (B.O.I., 10 D-2-98) commentant l'ensemble des nouvelles mesures de publicité. Parmi ces dernières se trouve l'énonciation des décisions judiciaires soumis à publicité foncière sans devoir adopter la forme normalisée :

... toutes les ventes qui découlent du prononcé d'une décision judiciaire que celle-ci résulte :

-    d'une disposition légale : c'est le cas des ventes qui sont soumises à l'autorité de justice, c'est-à-dire les ventes qui sont conclues après une autorisation judiciaire et qui se déroulent aux enchères publiques ou les ventes aux enchères qui ont lieu à la barre du tribunal après accomplissement de certaines formalités de publicité ; au nombre des ventes judiciaires figurent notamment la vente judiciaire d'immeuble après saisie effectuée à l'audience du tribunal, la vente d'immeubles appartenant à des mineurs en tutelle ou à des majeurs en tutelle (articles 1271 à 1281 du Nouveau Code de procédure civile) ou la vente des immeubles dépendant d'une succession vacante (article 1001 du Code de procédure civile ancien) ;

- ou de la volonté des parties ; il s'agit notamment des ventes que les parties ont librement choisi de réaliser sous la forme judiciaire ou encore de celles qui sont consécutives à un litige dans lequel une parties demande en justice la réitération ou la réalisation en la forme authentique des actes en cause.

Ainsi l'administration fiscale rejoint la plupart des auteurs qui estiment que les parties peuvent obtenir du juge une décision valant contrat judiciaire, pourvue de la force exécutoire, assortie éventuellement de l'hypothèque judiciaire et inattaquable dès l'instant que les délais de recours seront expirés (la simulation est permise par le droit français, sauf si l'objet du procès simulé a un caractère d'ordre public).

L'objet de ce forum est de recueillir les observations des uns et des autres sur l'utilisation du contrat judiciaire pour constater les mutations de biens et droits réels immobiliers faites à titre onéreux et de tenter de répondre aux questions suivantes :
- Caractère juridictionnel ou administratif de la décision ?
- Procédure contentieuse ou gracieuse, précision étant donnée qu'une juridiction a rejeté une requête conjointe déposée pour conférer l'authenticité à des conventions arrêtées entre les auteurs de la requête (TGI Brive-la-Gaillarde, 19 janvier 1990) ?
- Accomplissement des formalités préalables ?
- Modalités de la publicité foncière, prénotation ?
Et toutes autres...  

5 décembre 2003. Sur la prénotation paraissant nécessaire tenant les retards de certaines juridictions, il semble qu'elle résulterait normalement de la publicité foncière, d'ailleurs obligatoire, de l'acte introductif d'instance si bien entendu c'est la voie contentieuse qui est adoptée.

P. T.

Note du webmestre : l'acte introductif d'instance c'est l'assignation.

8 décembre  2003. Ce serait intéressant de connaître la position des conservateurs des hypothèques. Il est à craindre qu'ils prennent mal la dispense de normalisation des actes de mutation immobilière, si de nombreux jugements de constat des ventes sont présentés à la formalité de publicité foncière, les parties ayant choisi le contrat judiciaire.

D. & D.

Nous voudrions inscrire l'objet du forum dans une problématique plus large, celle du contenu des actes de mutation quelle que soit leur forme. Les exigences des nouveaux textes (amiante, termites, surface des lots, gaz, etc.), ainsi que de ceux à venir) et de la jurisprudence sur le devoir de conseil des rédacteurs rend totalement obsolète la manière dont ils sont traités aujourd'hui. Les consommateurs attendent que l'acte de mutation reflète exactement la description et la situation matérielle et juridique de l'immeuble. Ils n'ont que faire d'un ramassis de clauses obtenu par presse-boutons par la secrétaire du professionnel rédacteur, avec l'aide d'un logiciel partagé par tous les professionnels.

Une association

Note du webmestre : d'accord à 100 %, pensant entre autre à la décision de condamnation d'un vendeur pour ne pas avoir signalé que la maison vendue avait une ossature en bois. Cela nous éloigne toutefois du sujet.

Mais le document "technique et unique" auquel vous pensez devrait faire l'objet d'une ordonnance certainement en 2004.