Donation, donation entre époux, donation-partage, partage anticipé

Voir aussi Succession et donation

L'acte authentique n'est pas obligatoire pour renoncer à une clause d'un acte de donation

Une cour d'appel justifie sa décision au regard de la loi en retenant que les donateurs avaient valablement renoncé au service de la rente mise à la charge de leur fils donataire sans recourir à la forme authentique (notariée) des libéralités entre vifs. En effet, aucun texte ne fait obligation au donateur d'adopter la forme authentique lorsqu'il entend renoncer postérieurement à une clause d' un acte authentique portant donation entre vifs.

LA COUR

(...)Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, que par acte notarié du 17 mai 1978, les époux X de Z ont fait donation-partage de leurs biens à leurs trois enfants, Michel, Jérôme et Jean-Marie que ce dernier a reçu un fonds de commerce et un immeuble à charge par lui de verser une soulte à ses deux frères et de servir une rente viagère aux donateurs ; qu'à la suite de son décès, son épouse et ses deux filles, ont cessé de servir la rente en soutenant en avoir été dispensées par un acte sous seing privé daté du 14 avril 1995 et comportant deux signatures arguées de faux par M. Y ;

Attendu que M. Y fait grief à l'arrêt attaqué (Cour d'appel d'Amiens, 19 nov. 2002) d'avoir dit que l'acte de renonciation à rente viagère échappait au formalisme de l'article 931 du Code civil, alors, selon le moyen : 1° que si les donations indirectes échappent en principe au formalisme de l'article 931 du Code civil, il n'en va pas ainsi de la renonciation à une créance par voie de simple remise de dette, dépourvue de toute forme venant se substituer à celle de la donation ; qu'en conséquence, la renonciation du donateur à la rente viagère assortissant une donation précédemment consentie doit revêtir la même forme authentique que la donation elle-même, peu important qu'elle soit constitutive d'une donation indirecte ; qu'en jugeant le contraire la cour d'appel a violé l'article 931 du Code civil par refus d'application (...) ;

Mais attendu, que si tout acte portant donation entre vifs doit être passé devant notaire, aucun texte n'oblige le donateur, qui entend renoncer postérieurement à une clause de cet acte, fût-elle protectrice de ses intérêts, à utiliser la forme authentique, de sorte qu'en retenant que M. et Mme Y avaient pu renoncer au bénéfice de la rente mise à la charge de Jean-Marie Y sans recourir à la forme authentique des libéralités entre vifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision (...) ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ; (...)

La Cour de cassation semble ainsi considérer que, en renonçant à la rente viagère prévue à l'acte authentique de donation-partage, le bénéficiaire de la rente ne consent pas une donation au débiteur de la rente, à moins qu'elle n'assimile cette renonciation à un don manuel. L'arrêt semble en tous cas conforme à l'esprit sinon à la lettre de l'article 931 du Code civil et à la jurisprudence sur ce texte, en particulier en présence de donations déguisées.

Code civil, article 931
Cour de cassation, 1e chambre civ., 5 avril 2005

Donation entre époux et vocation successorale du conjoint après la réforme

Depuis l'entrée en vigueur au 1er juillet 2002 de la loi 2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins en matière de droit des successions, des difficultés sont apparues tenant à l'application de cette loi dans le temps.

L'ancien article 767 du Code civil (abrogé par la loi) comportait une disposition spéciale prévoyant un principe de non-cumul de la vocation successorale légale du conjoint et des libéralités dont il est le bénéficiaire.

Lorsque les libéralités sont postérieures au 1er juillet 2002, date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi, la plupart des commentateurs retiennent que c'est l'article 843 du Code civil qui est applicable. Pour les libéralités antérieures au 1er juillet 2002, il y a lieu de distinguer entre la vocation légale et la libéralité.

Ainsi, en ce qui concerne la vocation successorale légale, pour toute succession ouverte depuis le 1er juillet 2002, les droits successoraux ab intestat du conjoint sont déterminés par ces nouvelles dispositions.

Le principe de la possibilité d'un cumul d'une libéralité et de la vocation successorale, pour un héritier, quel qu'il soit, ne devrait faire aucun doute. L'article 843 du Code civil distingue donations et legs. Une donation entre vifs consentie à un héritier ab intestat est présumée en avance d'hoirie : le don est une simple avance sur ce que le donataire aura à recevoir dans la succession, dès lors que le donateur ne s'est pas exprimé pour écarter cette prévision proposée par la loi. Le don est par conséquent rapportable à la succession et n'augmente finalement pas le total de ce qu'aura reçu le donataire au regard de ses cohéritiers. Selon le même article 843 du Code civil, les legs faits à un héritier sont, en principe, réputés préciputaires, sauf volonté contraire exprimée par le testateur et sauf dispositions légales différentes.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 3 décembre 2001, l'article 767 du Code civil prévoyait au contraire que les droits successoraux légaux du conjoint et les libéralités ne pouvaient pas s'additionner, sauf à concurrence de l'usufruit légal d'un quart, pour l'hypothèse oú la libéralité aurait été moindre que le droit légal.

La volonté exprimée dans le testament n'a de sens qu'au regard de la loi applicable au moment de la rédaction de ce testament. Et la loi prévoyait que le droit successoral légal ne s'ajouterait pas au testament. L'attente du testateur était donc que le conjoint recueillerait exactement ce que prévoyait le legs : le conjoint était appelé à recevoir toute la disposition mais rien que la disposition, compte tenu de l'article 767, alinéa 4, applicable au legs. L'analyse pourrait être étendue à toutes situations oú le conjoint profite d'une libéralité rédigée avant le 1er juillet 2002 et d'une vocation ab intestat postérieure. En toute hypothèse, conformément à l'article 2 du Code civil, le changement de législation postérieur à un acte ne peut pas transformer le sens dudit acte volontaire antérieur à la loi, sauf le cas exceptionnel de dispositions rétroactives.

Il faut donc bien distinguer aussi entre la libéralité faite avant le 1er juillet 2002 oú il y aura lieu de tenir compte de la volonté du disposant de celle postérieure oú le cumul pourrait intervenir.

Loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral
Code civil, article 843

Bel exemple de donation entre époux ou "donation au dernier vivant", ce qu'il ne faut pas faire ni signer...

La donation d'effets mobiliers (meubles meublants), obligation particulière

L’article 948 du Code civil dit que "tout acte de donation d’effets mobiliers ne sera valable que pour les effets dont un état estimatif, signé du donateur et du donataire, ou de ceux qui acceptent pour lui, aura été annexé à la minute de la donation".

Compte tenu des dispositions de ce texte, un député a demandé au ministre de la Justice s’il peut être substitué à cet état estimatif signé des parties un état estimatif dans le corps même de l’acte de donation.

Le garde des Sceaux, ministre de la Justice, répond par l’affirmative : "L’état estimatif… n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut donc aussi bien être établi par acte authentique ou par acte sous seing privé".

A plus forte raison, lorsque les biens mobiliers donnés font l’objet d’une énumération estimative dans le corps de l’acte, l’annexe d’un état estimatif, formalité inutile, n’est pas requise.

En revanche, le ministre rappelle, à juste titre, que lorsque la donation est faite par l’intermédiaire d’un mandataire, ce dernier doit être muni d’une procuration authentique spéciale comportant, soit dans le corps de l’acte soit en annexe, la liste des biens donnés.

Réponse ministérielle à M. Lellouche; J.O.A.N. du 9 août 2005, p. 7725

Une donation ne peut être attaquée pour cause d'insanité d'esprit que s'il y avait permanence des troubles allégués

Pour faire une donation entre vifs ou un testament, il faut être sain d'esprit (article 901 du Code civil)

Mme X, épouse en secondes noces de M. D. Da Z, a révoqué, le 15 novembre 1996, par acte reçu par M. A, notaire, l'acte de donation au conjoint survivant qu'elle avait consentie à son mari, le 18 avril 1996, et, par un testament olographe de même date, privé son époux de tout droit dans sa succession. Après le décès de son épouse, laquelle avait été placée sous curatelle par décision du juge des tutelles du 16 janvier 1997, M. D Da Z a poursuivi l'annulation de ces deux actes.

Le tribunal de grande instance l'a débouté de ses demandes.

M. D Da Z reproche à la cour d'appel d'avoir confirmé le jugement, alors, selon lui : 1 / que la permanence des troubles intellectuels altérant les facultés mentales de Mme X résultait tant d'une lettre en date du 27 juillet 1996, émanant du docteur B, que du rapport du docteur E en date du 24 septembre 1996 et de l'audition du de cujus par le juge des tutelles ; qu'il (se) déduisait de ces constats, établis à des dates différentes et espacés dans le temps, que l'absence de discernement avait un caractère permanent ; 2 / qu'en se fondant, pour écarter la preuve apportée par M. D Da Z. de l'absence de discernement de son épouse, sur l'attestation du notaire qui n'avait pourtant pas qualité pour constater l'état mental du disposant, la cour d'appel a violé l'article 901 du Code civil.

La Cour de cassation rejette les reproches après avoir relevé que le juge des tutelles avait, au vu du certificat médical de M. E, en date du 24 septembre 1996, et du procès-verbal d'audition auquel il avait procédé, le 7 novembre 1996, lesquels n'établissaient pas la permanence des troubles allégués, décidé de placer Mme X sous le régime de la curatelle, la cour d'appel a répondu aux conclusions qui lui étaient soumises.

Cour de cassation, 1e chambre civ., 22 février 2005 (pourvoi n° 02-21323), rejet

Une décision relative au droit de retour conventionnel

L'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais été héritier (article 785 du Code civil).

Des parents ont consenti au profit de leur fils des donations assorties d'un droit de retour conventionnel à leur profit en cas de prédécès de leur fils et de sa descendance légitime. Or, le décès du fils est intervenu alors que sa mère était toujours vivante. Ses héritiers ayant renoncé à la succession, le mécanisme du droit de retour devait jouer au profit de la mère survivante. En effet, cette renonciation équivaut à une inexistence de descendance ouvrant le champ à l'application du droit de retour.

Code civil, article 785
Cour d'appel de Pau, 2e chambre, 7 juin 2004

La nécessité d'un dépouillement actuel et irrévocable de la chose donnée n'oblige pas au paiement immédiat de la somme donnée

Une dame était débitrice envers sa fille de la somme de 24.000 F. au titre d'une donation. La fille était débitrice envers sa mère d'une somme supérieure au titre de dettes acquittées par celle-ci pour son compte.

Le tribunal d'instance qui a constaté implicitement le jeu de la compensation légale entre deux dettes de somme d'argent certaines, liquides et exigibles n'a pu que débouter la donataire de sa demande en paiement. La Cour de cassation confirme donc le jugement.

Par ailleurs, la Haute juridiction civile rappelle que la nécessité, édictée par l'article 894 du Code civil, d'un dépouillement actuel et irrévocable de la chose donnée, qui marque le transfert définitif de la propriété, n'a pas pour corollaire obligatoire le paiement immédiat de la somme donnée lequel ne constitue qu'une modalité, librement arrêtée entre les parties, du transfert de sa jouissance.

Code civil, article 894
Cour de cassation, 1e chambre civ., 22 février 2005 (pourvoi n° 03-14.111), rejet du pourvoi

La présomption bénéficiant au possesseur d'un don manuel

Des époux X vendent en 1989 (31 mars), par acte notarié, aux époux Y une propriété rurale moyennant le versement d'une rente viagère. Cinq ans plus tard, un jugement prononce la résolution de cette vente et la restitution du cheptel. Les époux X. ont assigné les époux Y en paiement du prix de douze génisses qu'ils prétendent leur avoir vendues le 19 mars 1989, non mentionnées dans l'inventaire annexé à l'acte notarié de vente.

Les époux Y s’opposent à cette demande en invoquant un don manuel mais, n’ayant pas rapporté la preuve de l'intention libérale, les juges du fond les déboutent et les condamnent au paiement du prix de vente des génisses.

La Cour de cassation censure la décision : le possesseur qui prétend avoir reçu une chose en don manuel bénéficie d'une présomption et il appartient à la partie adverse de rapporter la preuve de l'absence d'un tel don, ou de prouver que la possession dont se prévaut le détenteur de la chose ne réunit pas les conditions pour être efficace. En mettant à la charge des époux Y une preuve qui ne leur incombait pas, la cour d’appel a violé les articles 1315 et 2279 du Code civil.

Code civil, article 1315
Code civil, article 2279
Cour de cassation, 1e chambre civ., 3 novembre 2004 (pourvoi n° 01-11.136), cassation partielle

Réponses aux deux questions les plus posées en matière de donation entre époux ou donation au dernier vivant

Pourquoi écrivez-vous que la donation n'est plus utile, depuis la loi améliorant les droits du conjoint survivant, du moins lorsqu'il n'y a que des enfants du mariage ?

Parce que la nouvelle loi réserve des droits au profit du conjoint survivant identiques à ceux qu'il avait avant la loi, mais sous condition alors d'une donation entre époux. Le but de la loi, plus ou moins avoué, était d'ailleurs d'éviter le recours au notaire pour conférer des droits solides et réels au conjoint survivant.

Actuellement,

Si aucune disposition n’a été prise pour organiser la transmission du patrimoine (legs ou donation), le conjoint survivant reçoit :
En présence d’enfants du mariage : des biens en pleine propriété, pris sur la quotité disponible, ou l'usufruit sur la totalité des biens existants, à son choix.
En présence d'enfants de lits différents : 1/4 des biens en pleine propriété.

Indépendamment de ses droits sur le logement.

Néanmoins, le conjoint survivant peut être déshérité par testament, la loi n'ayant pas instauré de réserve à son profit.

Dans la première situation, une donation entre époux serait, le plus souvent, un acte inutile mais onéreux.

Une donation au dernier vivant peut-elle être révoquée ?

La donation au dernier vivant peut être révoquée à tout moment par l'un ou l'autre des époux donateurs. La révocation peut être expresse ou tacite : la révocation expresse peut revêtir la forme d'un acte notarié ou d'un testament, même olographe, la révocation tacite peut résulter d'une autre disposition ayant pour effet d'annuler purement et simplement les effets de la donation (le donateur instituant un légataire universel, par exemple). La révocation est susceptible d'être effectuée à l'insu de l'autre époux. Etant tenu au secret professionnel, le notaire chez qui la donation entre époux a été passée n'a pas le droit de révéler à cet autre époux l'existence de la révocation.

Dire que le don manuel déclaré a été fait par préciput et hors part : à la faq (ancienne) des donations et donation-partages

A propos des "nouvelles" donations entre époux portant sur des biens présents

Le régime des donations de biens présents entre époux a été modifié par la loi n° 2004-439 du 26 mai 2004 portant réforme du divorce, loi entrée en vigueur le 1er janvier 2005. Depuis le début de l'année, les donations de biens présents entre époux ne sont plus révocables que sous certaines conditions énumérées aux articles 953 à 958 du Code civil. Par ailleurs si l'article 1096 du code civil, modifié par la loi du 26 mai 2004, affirme la révocabilité des donations de biens à venir, il précise que "les donations faites entre époux de biens présents ou de biens à venir ne sont pas révoquées par la survenance d'enfants". L'application de la règle nouvelle de l'irrévocabilité pour les donations de biens présents entre époux n'est pas sans danger en particulier lorsque la libéralité porte sur un contrat d'assurance-vie de capitalisation. S'il s'agit pour l'époux donateur d'assurer à son conjoint un usufruit en cas de prédécès, il n'entend évidemment pas le laisser profiter du bénéfice du contrat à l'occasion d'un divorce. Or, aux termes du nouvel article 265 du Code civil, "le divorce est sans incidence (...) sur les donations de biens présents quelle que soit leur forme. Ainsi, dès le 1er janvier 2005, les contrats de capitalisation acceptés par le conjoint bénéficiaire deviennent irrévocables.

Loi n° 2004-439 du 26 mai 2004 relative au divorce
Code civil, article 1096

Assurance vie, donation déguisée dans certaines circonstances

La souscription d'un contrat d'assurance vie au profit du légataire universel a été considérée, dans l'affaire en référence, en raison des circonstances de fait comme constituant une donation déguisée.

Dans cette affaire, un contrat d'assurance vie a été contracté par une dame quatre mois avant son décès au profit de sa légataire universelle. Or, la défunte était âl;gée et savait que son état de santé ne lui permettrait pas de survivre longtemps.

A la suite du contrôle de déclaration des successions, l'administration fiscale a notifié à la légataire universelle de la défunte, un redressement portant requalification du contrat d'assurance vie en donation déguisée.

Les services fiscaux ont mis l'imposition en recouvrement. La légataire a saisi le tribunal de grande instance pour obtenir le dégrèvement de cette imposition. Le tribunal l'a déboutée. La légataire a relevé appel.

La cour d'appel dit que le fait que le bénéficiaire de l'assurance vie soit le légataire universel du contractant ne constitue pas systématiquement une donation déguisée. Néanmoins, au regard de l'examen des faits de l'espèce, la cour d'appel a estimé qu'il y avait ici donation déguisée. Elle a en effet constaté que les fonds placés représentaient le maximum de la somme exonérée de droits de successions en assurance vie. Elle ajoute que le placement ne présentait aucun autre intérêt que d'éluder les droits d'enregistrement auxquels la transmission de son patrimoine aurait conduit si les fonds avaient fait l'objet d'une donation officielle. Les droits ont été déclarés exigibles.

Cour d'appel d'Angers, 1e chambre, 22 juin 2004 (R.G. n° 03-1101)

Procuration et don manuel. La nécessaire dépossession définitive et irrévocable

Mots clés : don manuel,procuration,compte,tradition,dépossession,donateur,solvens

Le don manuel suppose une tradition (transmission) réalisant une dépossession définitive et irrévocable du donateur.

M. X et Mlle Y ont vécu en concubinage ; en 1997, M. X a viré de son compte bancaire personnel sur celui que venait d'ouvrir Mlle Y, sur lequel il avait procuration, une certaine somme ; en avril 1999, à l'époque de la rupture entre les concubins, Mlle Y a annulé la procuration en question et conservé ladite somme ; en septembre suivant, M. X l'a fait assigner en remboursement de cette somme.

Pour débouter M. X de sa demande, après avoir relevé que, si ce dernier bénéficiait d'une procuration sur le compte de Mlle Y, ce mandat dont il était investi n'était pas suffisant pour établir son absence de dépossession de la somme qu'il avait fait virer sur le compte de cette dernière, dans la mesure oú il n'était pas contesté qu'il n'avait jamais prélevé de somme sur le compte en question pendant toute la durée de la vie commune, "démontrant par là qu'il n'avait pas l'intention de se ménager le moyen de reprendre ce qu'il avait donné", l'arrêt de la cour d'appel a retenu que le virement, dont s'agit, s'analysait comme un don manuel.

La Cour de cassation annule la décision et dit qu'en statuant ainsi, alors que le virement fait à un compte sur lequel le solvens avait procuration ne réalisait pas une dépossession irrévocable, la cour d'appel a violé les articles 894 et 931 du Code civil.

Références :
- Code civil, article 894
- Code civil, article 931
- Cour de cassation, 1e chambre civ., 14 décembre 2004 (pourvoi n° 03-18.413), cassation

@ 2004 D2R SCLSI pr

Probable ralentissement des changements de régime matrimonial pour la communauté universelle de biens

Intérêt de la famille dans un changement de régime matrimonial. L'augmentation des droits de succession

Mots-clés : époux,communauté universelle,attribution,conjoint survivant,changement,régime matrimonial,homologation,fiscalité,fiscal,protection,donation,enfant

L'intérêt de la famille n'est pas pour la famille, les enfants, de devoir payer plus d'impôts au décès du second époux.

Deux époux se sont mariés sous le régime de la communauté universelle de biens avec attribution de la totalité de la communauté au survivant et exclusion de la reprise des propres. Leur patrimoine est important.

Le changement de régime matrimonial a une incidence significative sur les modalités de transmission des biens à leur enfants en particulier en matière fiscale. En effet, il résulte du régime choisi que les enfants hériteront de la totalité des biens en une seule fois lors du décès du dernier vivant des parents, au lieu d'en hériter en deux fois, à chaque décès. Le changement de régime matrimonial envisagé ferait que les avantages fiscaux en ligne directe ne joueraient qu'une seule fois. La modification aurait en effet pour conséquence de transmettre au survivant, en franchise de droits, tous les biens de la communauté. Mais, au décès du survivant, ces mêmes biens seraient dévolus aux enfants, moyennant des droits importants, puisque les abattements à la base n'auraient plus la même incidence du fait du relèvement de la somme transmise et en raison aussi du tarif proportionnel et progressif des droits fiscaux de mutation par décès.

Considérant que le changement de régime matrimonial est contraire à l'intérêt de la famille, une cour d'appel refuse de l'entériner et de l'homologuer, rappelant que les parents disposent d'autres moyens de protection telle la donation entre vifs ou la donation entre époux dite au dernier vivant.

Cette décision, si elle doit faire jurisprudence, sonnerait le glas de bien des projets de changement de régime matrimonial. A notre connaissance, la Cour de cassation n'a pas encore statué sur de tels cas.

Référence :
- Cour d'appel de Bordeaux, 6e chambre, 26 mai 2004

@ 2004 D2R SCLSI pr

Qu'est ce qu'un don manuel

Le don manuel est la donation d'une somme d'argent ou d'un bien mobilier effectué "de la main à la main", sans acte notarié.

Les dons manuels sont susceptibles d'être soumis aux droits de mutation à titre gratuit, les droits de donation, en particulier, dans les cas suivants :
- soit lorsqu'ils sont révélés par le donataire à l'administration fiscale soit spontanément, soit (cas le plus fréquent) à la demande de l'administration. Les dons manuels ainsi révélés doivent être déclarés ou enregistrés dans un délai d'un mois à compter de la révélation, sur l'imprimé n° 2735,
- soit à l'occasion d'une donation postérieure constatée par acte et intervenue entre les mêmes personnes ainsi que lors du décès du donateur si le donataire est héritier de cette personne. Dans une déclaration de succession, il y a l'obligation de rappeler les donations antérieures consenties par le défunt à ses présomptifs héritiers, sous peine de lourdes sanctions.

Dans le cas d'un don manuel d'un parent à son enfant, tant qu'il n'est pas révélé, le don échappe à tout droit de donation. Au moment du décès du parent, le don devra être révélé et sera alors imposé. L'abattement de 50 000 EUR. (à compter du 1er janvier 2005) concernant les successions en ligne directe sera alors applicable pour la première et dernière fois. En revanche, si le don a été déclaré au moment de la donation, l'abattement de 50 000 EUR. sera alors effectué. Si le décès du parent donateur a lieu plus de dix ans après le don, l'abattement sur la succession sera de nouveau applicable. Dans ce cas, l'enfant aura bénéficié deux fois de l'abattement. Il est donc parfois judicieux de déclarer de façon spontanée un don manuel à l'administration fiscale.

La donation par acte notarié doit être préférée au don manuel, chaque fois que, s'agissant d'une valeur conséquente, il y a lieu de préciser si la libéralité faite à un enfant est consentie par préciput ou hors part, s'imputant alors sur la quotité disponible, ou en avancement d'hoirie, en avance sur la part future du donataire dans la succession du donateur. Elle s'impose aussi s'il y a lieu à des charges ou clauses particulières (réserve d'usufruit sur des valeurs mobilières, droit de retour, contrepartie de soins, etc.).

A propos des consentements à recueillir lors de la vente du bien immobilier donné

Il arrive de façon fréquente que par acte sous seing privé (compromis SSP), il soit convenu de la vente d'un bien immobilier provenant de la donation consentie par les parents du vendeur ou l'un d'eux et que ceux-ci, bien entendu vivants au moment de la vente, n'aient pas été avertis de leur nécessaire consentement et de celui des co-héritiers réservataires à la vente.

C'est au moment de la réitération ou de la réalisation de la vente par acte authentique que le notaire informe le vendeur que ses parents et ses frères et soeurs doivent donner leur accord à l'opération.

Selon le cas, l'accord sera requis en conséquence d'une ou plusieurs clauses de la donation ou de la donation-partage : interdiction d'aliéner sans le consentement du ou des donateurs, réserve du droit de retour. Il pourra aussi, s'agissant du consentement du ou des donateurs, de renoncer à l'action révocatoire pour cause d'inexécution des charges et conditions de la donation (rente viagère, charge de payer les dettes du donateur, réserve du droit d'usage et d'habitation, etc.).

Enfin et surtout, le ou les donateurs et leurs autres descendants, présomptifs héritiers réservataires, devront consentir à la vente pour que l'action ou en revendication de l'article 930 du Code civil ne puisse être exercée à l'encontre de l'acquéreur, en application de l'article 918 du même Code.

Il n'est pas prévu que ces renonciation et consentement puissent être monnayés.

Que se passe-t-il si l'accord est refusé ? Quels recours appartiennent au bénéficiaire du compromis ou de tout autre avant-contrat, avec quelles conséquences ?

L'acquéreur à la vente SSP, dès la réalisation des conditions suspensives, devient propriétaire du bien immobilier mais sa propriété n’est pas opposable aux tiers. Pour arriver à l’opposabilité, faute d’accord amiable, l'acheteur devra faire sommation au vendeur et aux personnes devant donner leur consentement pour venir signer l’acte authentique de vente, chez le notaire, à date et heure fixes. Le notaire dressera, selon le cas, un procès-verbal de défaut ou de carence, ou un procès-verbal de refus de signer, avec en annexe la sommation d’huissier, la vente SSP et le projet d’acte de vente notarié. En effet, si, à la date du procès-verbal, une au moins des personnes sommées ne se présente pas ou refuse de signer, l'acquéreur n’aura d’autre solution, à moins d’abandonner son projet, que d’assigner, par ministère d’avocat, devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation du bien aux fins que le tribunal constate la vente. Le tribunal pourrait toutefois refuser ce constat en raison du défaut d’accord des personnes qui auraient dû aussi signer l’acte SSP ; ou le tribunal dira que ces accords ne sont pas des éléments interdisant la réalisation de la vente, mais qu’ils sont de nature à faire courir un risque à l'acquéreur lui ouvrant ainsi un droit à ramener sa demande à celle de dommages et intérêts. L’assignation ou le procès-verbal du notaire avec en annexe le SSP sera publié au fichier immobilier du bureau des hypothèques, à titre provisoire, interdisant toute vente du bien à d’autres personnes, ainsi que toute constitution d’hypothèque. L'acquéreur, s’il agit en responsabilité (demande de dommages-intérêts), devra diriger son action contre le vendeur qui pourrait appeler en garantie les personnes dont le consentement est demandé s'il invoque et établit un refus non justifié. L’action pourrait aussi être engagée contre toutes les personnes devant concourir à la vente.

L’action contre le vendeur n’exclut pas une action contre le rédacteur du SSP. Il appartiendra alors à l'acquéreur de prouver la faute de la venderesse et/ou de l’agent immobilier ou du notaire rédacteur de l'avant-contrat - ce qui ne devrait pas faire de difficultés -, d’établir et de prouver le préjudice qu’il subit (perte de loyers, frais entre autres) et de prouver le lien entre la faute et le préjudice.

Code civil