Fiscalité et fiscalité immobilière

TVA, ISF, droits et taxes de mutations, impôt sur le revenu
 

TVA à 5,50 % sur les travaux dans l'ancien. Encore bien des incertitudes sur sa reconduction

La directive européenne n° 1999/85/CE du 22 octobre 1999 a autorisé les états membres à appliquer, à titre expérimental pour une durée de trois ans, un taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), à certains services à forte intensité de main-d'oeuvre.

Cette expérience a permis en France d'appliquer le taux réduit de la TVA en particulier aux travaux portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans.

Le régime devait expirer le 31 décembre 2002. Il a été prorogé une première fois jusqu'au 31 décembre 2003 et a de nouveau été reconduit jusqu'au 31 décembre 2005.

Tout le monde s'accorde pour reconnaître les effets bénéfiques de l'expériences.

Une réponse ministérielle récente précise que, dans le cadre des négociations relatives à la proposition de directive de la Commission du 23 juillet 2003 sur le champ d'application des taux réduits, l'une des priorités du Gouvernement est d'obtenir la pérennisation des dispositions relatives aux services à forte intensité de main-d'oeuvre, dont les travaux de rénovation et de réparation dans les logements et les services d'aide à la personne. Le Gouvernement est fortement mobilisé sur le sujet, qui nécessite l'unanimité des 25 états membres de l'Union européenne, et informera la représentation nationale de l'avancement des négociations au cours de l'année.

Réponse ministérielle n°  72.585, emploi, cohésion sociale et logement ; J.O. A.N. Q 1er novembre 2005, p. 10200

La "recherche" des dons manuels par l'administration fiscale

Une personne lègue 250.000 F à l'intendant de la fondation qu'elle dirige. Après son décès, l'administration fiscale contrôle la déclaration de succession souscrite par les héritiers et met en oeuvre son droit de communication auprès de la banque de la défunte. Elle découvre que, peu de temps avant sa mort, cette dernière avait remis à son intendant deux chèques d'un montant total de 1.250.000 F.

L'administration considère qu'il s'agit de dons manuels et notifie en conséquence un redressement des droits de succession à l'intéressé, lequel conteste, estimant qu'il n'y a pas eu donation et que, à supposer le contraire, les dons manuels ne sont pas taxables faute d'avoir été révélés à l'administration ou judiciairement constatés.

<b>La cour d'appel juge que l'examen des relevés bancaires et des copies de chèques obtenus par l' administration dans l'exercice de son droit de communication vaut révélation des dons manuels au sens de l'article 757 du Code général des impôts, ce qui en autorise la taxation.</b>

Elle annule ensuite le redressement au motif qu'il n'y a pas eu donation, faute d'intention libérale, les chèques remis rémunérant les soins et services très importants rendus à la défunte pendant les dernières années de sa vie.

La décision, pour la partie soulignée plus haut, est très inquiétante car elle consiste à reconnaître que le fisc puisse arguer de la révélation d'un don par la seule recherche positive des relevés bancaires et des chèques émis par "le donateur".

Code général des impôts
Cour d'appel de Paris, 15 avril 2005

Les droits de mutation immobilière après le 1er janvier 2006

A compter du premier janvier de 2006, le droit de timbre de dimension est supprimé mais la taxe de publicité foncière ou les droits d'enregistrement sur les mutations immobilières sont augmentés.

La hausse des tarifs concerne les droits proportionnels applicables notamment à l'ensemble des mutations à titre onéreux et aux opérations de société, ainsi que les droits fixes et s'appliquera aux conventions conclues et aux actes passés à compter du 1er janvier 2006 lorsqu'ils sont obligatoirement déclarés ou soumis à la formalité de la publicité foncière ou de l'enregistrement et, dans les autres cas, lorsque leur présentation volontaire à la formalité de l'enregistrement intervient à compter de cette date.

Le droit de mutation à titre onéreux d'une vente d'immeuble, actuellement de 4,89 % passera à 5,09 %, mais le droit de timbre disparaîtra. La taxe réduite s'appliquant par exemple aux donations et aux ventes en état futur d'achèvement passera de 0,615 % à 0,715 %. Le droit de cession des parts sociales passera de 4,80 % à 5 % et le droit de partage de 1 à 1,10 %.

Les droits fixes de 15 EUR. et de 75 EUR. passeront respectivement à 25 EUR. et 125 EUR.

Le droit fixe de 230 EUR. applicable aux opérations de société est porté à 375 EUR. ou 500 EUR. selon que le capital social de la société est inférieur ou supérieur ou égal à 225 000 EUR.

Les acquisitions de terrains à bâl;tir soumises à la TVA immobilière (autres que celles des particuliers construisant pour eux-mêmes et pour l'habitation) sont exonérées des droits d'enregistrement lorsque l'engagement est pris par l'acquéreur de construire dans un délai de quatre ans. Pour les conventions conclues et les actes passés à compter du 1er janvier 2006, les acquisitions de terrains nus ou recouverts de bâl;timents destinés à être démolis, d'immeubles inachevés et du droit de surélévation d'immeubles préexistants passibles de la TVA sont également soumises à un droit fixe d'enregistrement ou à une taxe fixe de publicité foncière de 125 EUR.

TVA sur les opérations de réhabilitation d'un immeuble

Un particulier a soutenu en se prévalant de la doctrine administrative inscrite dans la documentation administrative de base sous le n° 8 A-1121 du 15 décembre 1995, que c'est à tort que pour imposer à la taxe sur la valeur ajoutée l'opération de rénovation de l'immeuble qu'il a entreprise en 1998, l'administration a fait application de l'article 257-7° du Code général des impôts (CGI), dès lors que les travaux réalisés n'ont pas modifié le gros oeuvre du bâl;timent ; que les aménagements internes n'ont pas été d'une importance telle qu'ils puissent équivaloir à une véritable construction et que le total des surfaces habitables n'a pas été augmenté.

Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, qui conclut au rejet de la requête, soutient que les travaux qui ont permis de destiner à un usage d'habitation un immeuble dépourvu de confort et composé auparavant de six bureaux affectés à un usage industriel doivent en conséquence de leur importance être assimilés à une reconstruction de l'immeuble ; que l'augmentation de la surface au plancher de l'immeuble est de 11 % et que le coût des travaux réalisés s'établit à 2.909.926 F pour un coût d'acquisition de 500.000 F.

La cour administrative d'appel a considéré qu'aux termes de l'article 257 du CGI : "Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée : ... - 7° Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles neufs"; que doivent être considérés comme des opérations de production d'immeuble au sens desdites dispositions, les travaux entrepris sur un immeuble existant lorsqu'ils ont pour effet de créer de nouveaux locaux, notamment dans des locaux affectés auparavant à un autre usage, d'apporter une modification importante au gros oeuvre ou d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ou enfin, d'accroître son volume ou sa surface.

Et qu'il résulte de l'instruction et que le contribuable précise dans ses propres écritures que, si les fondations de l'immeuble n'ont pas été reprises, qu'aucun mur nouveau n'a été construit et qu'aucun permis de démolir n'a été nécessaire pour entreprendre les travaux préalables à cette opération de rénovation, le gros oeuvre a été néanmoins affecté par l'accolement à la façade de balcons ainsi que par l'adjonction d'une cage d'escalier abritant ledit ascenseur, laquelle cage représentait 116 m² de surface supplémentaire et dont la pose a nécessité l'édification de murs de sections ainsi que la modification de certaines ouvertures des fenêtres; que si la majorité des planchers d'origine ont pu être conservés et rénovés, ceux situés au niveau de la trémie, de l'ancien escalier et du monte charges ont du être renouvelés; que la toiture du bâl;timent a du subir une réfection consécutive à la suppression de la trémie et à la pose d'un certain nombre de velux ; que les travaux exécutés ont, de plus, porté sur la modification de la distribution des pièces du rez-de-chaussée et du 1er étage, l'aménagement des autres étages et la mise au confort de l'ensemble des logements; que les travaux internes ont consisté en la création de huit appartements d'environ 100 m2 chacun et ont conduit à un changement de l'affectation de l'immeuble qui est passé d'un usage industriel à celui d'un usage aux fins exclusives d'habitation; que les travaux ont, par suite, augmenté de 9,98 % la surface de l'immeuble même si aucun étage supplémentaire n'a été ajouté et que les hauteurs sous plafond n'ont pas été modifiées.

La cour a aussi pris en considération le coût des travaux et juge en conséquence du tout que les travaux entrepris sur l'immeuble acquis par le particulier ont eu pour effet de créer de nouveaux logements dans des locaux affectés auparavant à un autre usage et qu'ils ont apporté une modification notable au gros oeuvre; que ces travaux d'aménagements internes, par leur importance et par l'accroissement du volume ou de la surface de l'immeuble qu'ils ont entraîné, doivent s'assimiler à une reconstruction de l'immeuble et que, par suite, c'est à bon droit que l'administration, en application des dispositions sus-rappelées de l'article 257 du CGI, a considéré que cette opération devait être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.

Cour administrative d'appel Douai, Chambre 2,  27 décembre 2004 (N°  01DA00659)

RAPPEL :

Les acquisitions d'immeubles en vue de leur remise en état d'habitabilité sont soumises à la TVA lorsque, en raison de l'importance des travaux à effectuer, les immeubles remis en état peuvent être considérés comme des immeubles neufs. D'une manière générale, on peut considérer que l'acquisition est destinée à la réalisation d'une opération de construction lorsque les travaux réalisés aboutissent à la reconstruction quasi totale des structures intérieures de l'immeuble (D. adm. 8 A-1131 nº 48, 15 novembre 2001).

Cette position est confortée par la jurisprudence du Conseil d'état (26 mars 1980, nº 12008, 8e et 9e s.-s) et de la Cour de cassation (Cass. com., 19 janvier 1988, nº 86-15338 et 13 octobre 1992, nº 1493 P) qui ont estimé qu'il y avait création d'immeuble lorsque les travaux effectués ont pour effet :
- d'apporter une modification importante au gros œuvre de l'immeuble existant;
- ou d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction;
- ou d'accroître leur volume ou leur surface.

L'application de ces critères aux opérations de remise en état ou de transformation des immeubles dépend essentiellement des circonstances de fait propres à chacune d'elles.

En application de ces principes, les opérations suivantes ont été regardées comme concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257, 7º, du CGI:
- les travaux de restauration entrepris dans un secteur sauvegardé sur un immeuble existant lorsqu'ils ont eu pour effet d'accroître la surface habitable et de réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction (CAA Nantes, 16 mars 1994, nº 92-539). Au cas particulier, les travaux avaient consisté en une réfection totale de la toiture et des ouvertures extérieures, en une démolition du sol existant et la pose de dalles en béton, en la dépose des cloisons existantes et leur remplacement par de nouvelles cloisons. En outre, des appartements comportant living-cuisine, salle de bains et chambre avaient été réalisés à chaque étage alors qu'à l'origine l'immeuble ne comportait que deux pièces par étage; enfin, les combles avaient été aménagés;
- la démolition des structures internes d'un immeuble permettant la création de 20 appartements (CAA Nancy, 26 février 1991 nº 1535);
- les travaux effectués sur une maison d'habitation ayant constitué, après la dépose des toitures et charpentes, la démolition des planchers, menuiseries et cloisonnements intérieurs, en une restructuration complète des locaux après surélévation partielle des murs porteurs et aménagements des combles, qui ont permis la création de six appartements sur deux niveaux d'une surface habitable totale de 427 m² alors que l'immeuble ne disposait que de deux logements en rez-de-chaussée d'une surface habitable de 80 m² (TA Dijon, 27 décembre 2001, nº 3819).
Ainsi bien entendu que celle qui est rappelée ci-dessus.

En revanche, ne réalise pas une opération entrant dans les prévisions de l'article 257, 7º, du CGI:
- une société ayant effectué des travaux de réfection (refonte de cloisonnement intérieur des étages et pose de vélux pour l'éclairement des combles) ayant permis de transformer une maison de maître, son grenier et ses dépendances en plusieurs appartements et studios (CAA Nancy, 26 février 1991, nº 1535), dès lors que les travaux n'ont pas apporté de modification importante au gros œuvre et n'ont pas entraîné d'augmentation significative du total des surfaces;
- un contribuable qui, après avoir obtenu un permis de construire pour travaux ne créant pas de surface de plancher, avait réalisé les travaux suivants: réparation de la toiture, remplacement et réfection de parquets, création d'ouvertures, aménagement du grenier, reconstruction partielle d'un mur de la façade extérieure et de tout le cloisonnement intérieur (CAA Bordeaux, 19 octobre 1989 nº 168).

Il ne faut cependant pas exclure une remise en cause jurisprudentielle, au moins partielle, du principe. A suivre...

Nouveaux allègements sur les droits de donation à partir de 2006

Le projet de loi de finances pour 2006 comporte trois mesures favorables aux donations et aux transmissions à titre gratuit.

1/ Le rapport fiscal des donations s'effectuerait tous les six ans.

2/ Les transmissions à titre gratuit effectuées entre frères et sœurs bénéficieraient d'un abattement de 5 000 EUR.

3/- La limite d'âl;ge du donateur qui conditionne le bénéfice de la réduction des droits de donation serait désormais de 80 ans.

Le rapport fiscal touche actuellement toutes les donations de moins de dix ans, quelle que soit leur forme, antérieurement consenties par le défunt à ses héritiers et légataires ou en cas de nouvelle donation, par le même donateur au même donataire (Code général des impôts, article 784). Ce rapport fiscal a des conséquences au regard du calcul des droits de mutation à titre gratuit. Lorsqu'il y a lieu à application d'un tarif progressif, les biens dont la transmission n'a pas encore été assujettie au droit de mutation à titre gratuit sont inclus dans les tranches les plus élevées de l'actif imposable. Pour le calcul des abattements et des réductions pour charges de famille, il est également tenu compte des abattements et des réductions effectuées sur les donations antérieures consenties par la même personne. A compter du 1er janvier 2006, les donations consenties et présentées à la formalité de l'enregistrement à la recette des impôts depuis plus de six ans à la date du décès ou à la date à laquelle la nouvelle donation a acquis date certaine seraient donc dispensées du rapport fiscal. Jusqu'au 31 décembre 2005, seules les donations de plus de dix ans échappent au rapport fiscal.

L'inventaire du mobilier pour éviter le forfait de 5% dans une déclaration de succession

Après un arrêt de la Chambre commerciale, économique et financière de la Cour de cassation (30 novembre 2004) :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Marguerite Y, veuve X, est décédée le 27 septembre 1993, laissant pour lui succéder ses deux enfants Michel et Jacqueline; que la déclaration de succession a été déposée le 23 mars 1994; que l'Administration des impôts a adressé aux héritiers une notification de redressement substituant l'évaluation forfaitaire de 5 pour 100 prévue par l'article 764-I, 3° du Code général des impôts (CGI) à l'estimation des meubles meublants résultant de l'inventaire du 21 juin 1995 au motif que celui-ci n'avait pas été dressé dans les formes prescrites par l'article 943 du Code de procédure civile; que M. X et Mme X ont fait assigner le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne devant le tribunal de grande instance aux fins d'être déchargés des droits supplémentaires estimés dus et d'obtenir la restitution des sommes versées à ce titre;

Sur le premier moyen:

Attendu que le directeur général des Impôts reproche à la cour d'appel d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance en ce qu'il avait déchargé Mme X, agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritière de Michel X, de l'imposition mise à sa charge au titre de l'application du forfait mobilier prévu par l'article 764-I du Code général des impôts alors, selon le moyen, que l'article 764-I, 2°, du Code général des impôts prévoit, pour la liquidation des droits de mutation par décès, les bases légales d'évaluation des meubles meublants ; qu'il résulte de ce texte qu'à défaut de vente publique dans les deux ans du décès, l'évaluation des meubles meublants devant figurer dans une déclaration de succession est déterminée, par priorité à l'application du forfait mobilier, par une estimation contenue dans un inventaire notarié, clôturé dans les cinq années du décès et qui doit respecter les formes prescrites par l'article 943 du Code de procédure civile ; que pour répondre aux prescriptions de ce dernier texte, l'inventaire doit en reproduire toutes les mentions et porter sur tous les objets mobiliers dépendant de la succession; que la cour d'appel a cru pouvoir estimer que répondait aux exigences de l'article 764-I, 2° précité l'inventaire qui, respectant les formes prévues aux seuls paragraphes 1 à 3, 8 et 9 dudit article 943, ne portait que sur les meubles meublants, à l'exclusion notamment des bijoux et avoirs détenus par la défunte ; qu'en considérant de la sorte qu'un inventaire limité aux seuls meubles meublants obéissait aux règles prescrites par l'article 943 du Code de procédure civile et pouvait dès lors constituer la base d'évaluation de ces biens au sens de l'article 764-I, 2° du Code général des impôts, par préférence à l'application du forfait mobilier, la cour d'appel a violé ensemble les dispositions des textes précités;

Mais attendu qu'il résulte de l'article 764-I, 2° du Code général des impôts que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, sauf preuve contraire, la valeur de la propriété des meubles meublants est déterminée, à défaut d'actes de vente, par l'estimation contenue dans les inventaires, s'il en est dressé dans les formes prescrites par l'article 943 du Code de procédure civile et dans les cinq années du décès;

Attendu que répond aux exigences de l'article 764-1, 2°, précité, et permet l'évaluation des meubles meublants composant l'actif de la succession, l'inventaire qui contient les informations visées par les paragraphes 1 à 3 et par les paragraphes 8 et 9 de l'article 943, précité, peu important qu'en soient omises les informations visées par les paragraphes 4 à 7 de ce texte, qui ne portent pas sur cette catégorie de biens ;

D'oú il suit que le moyen n'est pas fondé;

Sur le second moyen:

Attendu que le directeur général des impôts adresse le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que pour être complet et conforme aux dispositions de l'article 943 du Code de procédure civile, l'inventaire doit être effectué par le notaire non seulement au domicile du défunt mais également dans toutes les résidences dont celui-ci avait la jouissance au jour de son décès ; que s'il s'avère qu'une telle résidence est dépourvue de tout meuble appartenant au défunt, l'inventaire doit en porter la mention expresse ; qu'après avoir constaté que la défunte, bien qu'ayant conservé son domicile personnel, résidait chez son fils oú elle était décédée, la cour d'appel a estimé que l'Administration ne démontrant pas elle-même que la défunte disposait à cette adresse de meubles meublants lui appartenant, elle n'était pas fondée à soutenir qu'un inventaire aurait dû y être dressé, ne serait-ce que pour constater l'absence de tout bien mobilier personnel à la défunte ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé ensemble les dispositions des articles 764-I, 2 du Code général des impôts et 943 du Code de procédure civile;

Mais attendu qu'ayant retenu que, si Mme X établissait que sa mère avait conservé son domicile au 55, rue Lafayette sans prouver qu'elle y résidait effectivement, la circonstance que cette dernière ait vécu chez son fils, au 57, rue Lafayette, oú elle était décédée, ne démontrait pas qu'elle avait à cette adresse l'usage de meubles meublants lui appartenant et entrant à ce titre dans l'actif successoral, la cour d'appel a pu décider qu'il incombait à l'Administration des Impôts de prouver que l'inventaire dressé par le notaire était incomplet par omission de meubles meublants situés ou transférés en d'autres lieux ; que le moyen n'est pas fondé;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi ; (...).

La relation en totalité de cet arrêt peut paraître longue et indigeste, mais elle semble nécessaire. En complément une note sur le contexte de cette affaire :

Un inventaire notarié a été établi après le décès d'une dame veuve le 27 septembre 1993, laquelle a laissé deux héritiers, ses deux enfants, Micheline et Jacques.

Le notaire de la succession avait été requis par les deux enfants de procéder à la prisée et à l'estimation du mobilier meublant (meubles meublants) dépendant de la succession et se trouvant au domicile de la défunt, 55, rue Lafayette à Paris. Dans les faits, la défunte résidait chez son fils au 57, rue Lafayette, oú elle a vécu la fin de sa vie et oú elle n'avait pas de mobilier.

L'inventaire établi par le notaire le 21 janvier 1995 contenait seulement la prisée et l'estimation du mobilier meublant, la prestation de serment habituelle et le procès-verbal de clôture. Il ne contenait aucune analyse des titres et papiers et mentionnait au titre des déclarations sur l'actif successoral, exclusivement l'existence de soldes créditeurs de comptes bancaires.

Par ailleurs, la prisée avait été effectuée au seul domicile de la défunte et non chez son fils oú elle résidait, en considérant qu'elle n'y possédait aucun mobilier meublant.

Aux termes de la déclaration de succession, le mobilier meublant avait été repris pour l'estimation figurant dans l'inventaire, et celui-ci avait été régulièrement clôturé dans les cinq ans du décès.

à la suite du dépôt de cette déclaration de succession à la recette des impôts, l'administration fiscale notifiait un redressement selon la procédure contradictoire prévue à l'article L. 55 du Livre des procédures fiscales, afin de substituer le forfait mobilier de 5 % à l'évaluation figurant dans l'inventaire. à l'appui de sa prétention, l'administration faisait valoir que constituent une base légale d'évaluation du mobilier meublant au sens de l'article 764-I, 2° du CGI, les inventaires dressés dans les formes prévues à l'article 943 du Code de procédure civile. Ce texte exige que l'inventaire contienne des déclarations relatives aux sommes et valeurs possédées par le défunt, et en particulier, les bijoux et autres valeurs et qu'à défaut, il n'est pas complet et régulier et doit être écarté. Au surplus, l'administration estimait que le notaire rédacteur devait procéder à la prisée non seulement au domicile de la défunte mais également dans la résidence oú elle avait séjourné jusqu'au jour de son décès.

En défense, les deux héritiers répliquaient que répond aux exigences de l'article 764-I, 2° du CGI un inventaire contenant la prisée et l'estimation du seul mobilier meublant, la prestation de serment et le procès-verbal de clôture ainsi que la remise des effets et titres et papiers à une personne chargée de les représenter à qui de droit. L'analyse des titres et papiers, les déclarations sur l'actif et le passif, le numéraire, les valeurs diverses ne s'avéraient nullement obligatoires dans un inventaire portant exclusivement sur le mobilier meublant. Par ailleurs, le notaire n'était nullement tenu de se transporter au domicile de l'un des héritiers oú séjournait la défunte pour constater l'absence de mobilier appartenant à la défunte dès lors que les héritiers avaient déclaré, sous la foi du serment, n'avoir rien pris, caché ou détourné, la preuve contraire incombant à l'administration des impôts.

Ces arguments ont été accueillis favorablement à la fois par la Cour d'appel de Paris puis par la Cour de cassation.

L'inventaire simplifié est ainsi validé.

L'instruction en référence modifie les conditions de forme attachées à la formulation de l'option visée à l'article 260-2° du Code général des impôts (CGI) applicable aux locations de locaux nus à usage professionnel en principe exonérées de TVA sur le fondement de l'article 261 D-2° du CGI.

Aux termes de l'article 260-2° du CGI, les personnes qui donnent en location des locaux nus à usage professionnel pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti, peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

L'option visée à l'article 260-2° du CGI revêtait jusqu'à maintenant la forme d'une déclaration écrite au service des impôts, accompagnée d'une copie du contrat de bail et de ses avenants, formulée par une personne capable d'établir sa qualité de bailleur. La qualité de bailleur était établie non seulement par la production d'un bail afférent à tout ou partie de l'immeuble loué, mais également par tout document écrit qui, sans prendre la forme d'un bail, permettait au bailleur de justifier de la réalité des liens juridiques noués avec le preneur à partir d'une date déterminée.

L'option peut désormais être exercée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent, formalisant l'intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel. La validité de l'exercice de l'option par les assujettis n'est donc plus subordonnée à ce que cette déclaration soit accompagnée d'un bail, d'une promesse de bail ou de tout document analogue. Les conditions légales étant inchangées, l'administration demeure bien entendu fondée à rejeter l'option en cas de situation frauduleuse ou abusive.

L'instruction s'applique à compter de sa publication.

Instruction fiscale n° 3-A-4-05 DGI; BOI du 23 mai 2005

Plus-value: la cession de l'immeuble résidence principale d'un associé de la SCI venderesse

La nouvelle législation sur les plus-values immobilières ne modifie pas les règles applicables en cette matière et qu'un  arrêt relativement récent rappelle:

Aux termes de l'article ancien 150 C du Code général des impôts (CGI): "I. Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée. Sont considérés comme résidence principale : a. Les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle du propriétaire depuis l'acquisition ou l'achèvement ou pendant cinq ans au moins ;... II. Il en est de même pour la première cession d'un logement lorsque le cédant ou son conjoint n'est pas propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, et que la cession est réalisée au moins cinq ans après l'acquisition ou l'achèvement. Toutefois, cette exonération n'est pas applicable lorsque la cession intervient dans les deux ans de celle de la résidence principale. Les délais de cinq ans et de deux ans ne sont pas exigés lorsque la cession est motivée par l'un des événements dont la liste est fixée par un décret en Conseil d'état et concernant la situation personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable...".

L'associé d'une SCI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société, ne peut bénéficier de l'exonération, prévue à l'article 150 C, I du CGI, des plus-values réalisées à l'occasion de la cession d'une résidence principale, dès lors que les statuts de la société ne prévoient aucune mise à disposition gratuite de l'immeuble à son profit, qu'il verse effectivement un loyer à la société et que celle-ci ne peut être regardée comme mettant l'immeuble en cause, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition. La jurisprudence relative à l'application de l'article 150 C, I du CGI accepte de regarder les associés d'une société de personnes dont les parts donnent droit à l'attribution gratuite en jouissance d'un logement appartenant à la société comme étant eux-mêmes propriétaires de ce logement, qu'il s'agisse des associés des SCI dites d'attribution qui relèvent du régime de la transparence fiscale en vertu de l'article 1655 ter du CGI ou des associés des SCI dites de gestion qui possèdent une personnalité et un patrimoine distincts des personnes et des patrimoines des associés

En revanche, l'exonération ne s'applique pas aux associés qui occupent un immeuble en contrepartie du paiement d'un loyer. Selon la Cour administrative d'appel de Marseille, il semble que l'administration fiscale puisse exiger que la mise à disposition gratuite du bien soit prévue aux statuts; nous pensons toutefois que la solution devrait être identique si la mise à disposition résulte d'une décision collective des associés.

Rappelons que, lorsque l'exonération joue (occupation gratuite), elle ne porte que sur la quote-part du prix revenant à l'associé occupant.

Cour administrative d'appel de Marseille, 3e chambre, 22 janvier 2004, n° 99-1739

Détermination de la plus-value quand l'immeuble a été construit par le vendeur

En cas de construction occasionnelle réalisée par le vendeur lui-même, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable réalisée lors de la cession d'un immeuble s'entend du prix d'acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l'achèvement de l'immeuble. Ces travaux s'entendent en particulier des frais d'architecte et des factures et mémoires des entrepreneurs. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction et, le cas échéant, du coût de la main d'oeuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte.

Après l'achèvement de l'immeuble, le 4° du II de l'article 150 VB du Code général des impôts (CGI) prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d'acquisition, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Dès lors, ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu'une entreprise. Lorsque le contribuable vend le logement plus de cinq ans après son acquisition, les travaux qui viennent en majoration du prix d'acquisition peuvent sur option être retenus de manière forfaitaire pour un montant égal à 15 % de ce prix. Le contribuable n'a pas à établir la preuve de la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou la preuve de son impossibilité à fournir  des justificatifs. Ces mesures sont de nature à contribuer à la lutte contre le travail clandestin et à soutenir l'activité du secteur du bâl;timent, particulièrement porteur d'emploi. Elles sont également justifiées par un souci de simplification et de sécurité juridique du contribuable et du notaire chargé de l'accomplissement des obligations déclaratives et de paiement.

Usufruit et I.S.F.

En cas de démembrement du droit de propriété, les biens sur lesquels il y a un usufruit ou un droit d'habitation ou d'usage sont, en principe imposables dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Il ne sert donc à rien de consentir une donation de la nue-propriété d'un bien pour réduire l'assiette de l'ISF. Toutefois, si l'usufruit  est partiel, l'usufruitier ne doit comprendre dans son patrimoine taxable que la fraction de la valeur en toute propriété du bien qui correspond à la quote-part d'usufruit.

Aucune décote ne peut être appliquée à la valeur théorique du bien (Cour de cassation, chambre com., 14 décembre 1999, arrêt n° 2043 P). En revanche des abattement, peuvent être pratiqués: occupation du bien par l'usufruitier à titre de résidence principale, ou occupation par un locataire, etc.

Il existe des exceptions pour lesquelles le nu-propriétaire et l'usufruitier sont imposés séparément, suivant une répartition qui dépend de l'âl;ge de l'usufruitier et fixée par l'article 669 du Code général des impôts.  Au lieu d'être taxé sur la valeur en pleine propriété du bien, l'usufruitier ne supporte l'impôt que sur la seule valeur de son droit d'usufruit calculée en utilisant le barème de l'article 669. De son côté, le titulaire de la nue-propriété est imposable sur la valeur de celle-ci. Ce sont:
- Le démembrement de propriété résultant de l'usufruit légal du conjoint survivant (article 762 du Code civil).
- L'usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux en l'absence de descendants (article 1094).
- Et l'usufruit du second conjoint en présence d'enfants d'un premier lit (article 1098).

Pour les successions ouvertes depuis le 1er juillet 2002, seul le conjoint survivant est imposé sur les biens reçus en usufruit, pour leur valeur en pleine propriété.

Dans le cas de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, l'usage ou l'habitation, le cédant ne supporte que l'impôt sur la seule valeur de l'usufruit, à condition que l'acquéreur ne soit ni son héritier ou le descendant de celui-ci, ni le donataire, ni le légataire ou une personne interposée (père, mère ou époux des parties et descendants du donataire). Il en est de même au cas de donation ou legs avec réserve d'usufruit au profit de l'état, des départements, communes ou syndicats de commune ou des associations reconnues d'utilité publique.

Aménagement de la fiscalité du conjoint survivant

Désormais, le conjoint d'une personne décédée peut obtenir le différé du paiement des droits de succession dû sur sa part d'héritage. Le paiement des droits pourra être versé au service des impôts soit lors de son propre décès ou bien lors de la donation des biens transmis par la succession. Auparavant, seul un fractionnement du paiement était possible.

Cette nouvelle disposition permet au conjoint survivant de conserver plus facilement par exemple l'immeuble dans lequel il vit ou un commerce par exemple même s'il ne peut verser immédiatement le montant des droits de mutations par décès (droits de succession).

Le paiement différé est instauré également pour contrebalancer l'actuelle hausse des prix de l'immobilier et la récente augmentation du barème fiscal de l'usufruit.

Cette possibilité de différer le paiement des droits de succession n'est toutefois possible que lorsque l'héritage est constitué de 50 % au moins de biens dits "non liquides". Les biens "non liquides", au sens fiscal sont les biens suivants :
- Immeubles, droits réels immobiliers,
- Valeurs mobilières non cotées en Bourse,
- Brevets d'invention,
- Clientèles,
- Créances non exigibles au décès,
- Droits d'auteur,
- Fonds de commerce y compris le matériel et les marchandises qui en dépendent,
- Matériels agricoles, bestiaux et récoltes,
- Offices publics et ministériels,
- Parts d'intérêts dans des sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions.

Code général des impôts

Un enfant qui ne reçoit rien dans la succession de son père, à la suite d'un changement de régime matrimonial pour la communauté universelle avec attribution intégrale au survivant, doit néanmoins souscrire la déclaration de succession et payer les droits

Caractère absolu de l'obligation de la déclaration de succession.

Cas d'une action en retranchement possible.

Mots-clés: succession,déclaration,action,retranchement,délai,droit,payement,exigence,exigibilité,quotité,héritiers

Mme X, épouse Y, a fait assigner le directeur des services fiscaux de son département et le receveur principal des impôts devant le tribunal de grande instance afin d'obtenir l'annulation de la décision de rejet de sa réclamation tendant à la restitution des droits de mutation à titre gratuit payés lors de l'ouverture de la succession de son père, André X; Mme Y soutenait qu'en raison de l'existence d'une convention de communauté universelle avec clause d'attribution intégrale au profit de l'épouse survivante du défunt, elle n'avait été saisie d'aucun actif successoral et n'était dès lors redevable d'aucun droit de succession tant que n'était pas intervenue la décision sur l'action en retranchement qu'elle avait introduite en qualité d'enfant d'un précédent mariage d'André X.

Mme Y a fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande alors, selon elle, que les libéralités qui excèdent la quotité disponible existent et produisent effet tant qu'elles n'ont pas été réduites et que par ailleurs l'article 1527, alinéa 2, du Code civil a pour seul effet de soumettre les avantages matrimoniaux aux règles édictées pour les libéralités pour la part qui excède la quotité disponible entre époux. Seule la fixation judiciaire de la réduction, sur l'action en retranchement, parce qu'elle fait cesser l'effet du régime de la communauté universelle et "rentrer" dans la masse successorale, jusqu'alors vidée, les actifs communs dépassant la quotité disponible, est génératrice pour l'héritier légitime d'un premier lit, du paiement de droits de succession. Ainsi, la cour d'appel qui, tout en constatant que l'action en retranchement formée par Mme Y était toujours pendante, n'a pas fait droit à la demande de restitution des acomptes de droits de succession perçus par l'administration fiscale, a faussement appliqué les articles 724, 920 et 1527, alinéa 2, du Code civil, ensemble les articles 641, 800 et 1701, alinéa 2, du Code général des impôts.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle qu'il résulte de l'article 724 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, et des articles 641, 800 et 1701 du Code général des impôts, que les héritiers légitimes, qui sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, sont tenus de souscrire une déclaration de succession qui doit être enregistrée dans le délai de six mois à compter du jour du décès, que les droits de mutation par décès sont payés avant l'exécution de l'enregistrement et que nul ne peut en atténuer ni différer le paiement sous le prétexte de contestation sur la quotité, ni pour quelque autre motif que ce soit, sauf à se pourvoir en restitution s'il y a lieu. Elle juge qu'ayant constaté qu'en raison de sa qualité d'héritière légitime, Mme Y était saisie de plein droit de la succession de son père, la cour d'appel a décidé à bon droit qu'en dépit de l'action en retranchement par elle engagée à l'encontre de l'épouse survivante, Mme Y ne pouvait valablement contester être tenue de déposer une déclaration de succession et par suite prétendre différer le paiement des droits de mutation par décès au motif que la succession n'était pas ouverte.

La décision est ahurissante, puisque si l'héritière est bien saisie, en vertu de l'article 724 du Code civil, de la succession de son père, cette succession ne comprend aucun actif, cet actif étant dévolu, par convention matrimoniale, au conjoint survivant, sauf pour partie exercice et aboutissement ultérieur (donc après le décès) de l'action en retranchement. Que doit-il être déclaré alors:
- la succession comme s'il n'y a pas eu de convention matrimoniale,
- un actif réduit à néant,
- la réserve sous condition que l'action en retranchement aboutisse ???

Références:
- Code civil
- Code général des impôts
- Cour de cassation, 1e chambre civ., 14 décembre 2004 (pourvoi n° 02-14.571), rejet
 

Fiches sur les plus-values immobilières
 

Démembrement de la propriété entre usufruit et nue-propriété. L'abus de droit réprimé

Le Comité consultatif pour la répression des abus de droit (en matière fiscale) a rendu l'avis suivant qui illustre bien la position de l'administration fiscale au regard des montages utilisant le démembrement de la propriété. A noter que la plupart des avis donnés par le Comité sont relatifs à des affaires de cet ordre.

LES FAITS. - M. M a constitué le 18 juillet 1997, avec ses enfants la S.C.I. F dont l'objet est l'acquisition et la gestion de tous biens immobiliers. Le même jour, M. M apporte à la S.C.I. la nue-propriété de l'ensemble immobilier et fait donation en avancement d'hoirie à ses enfants en pleine propriété des parts de la S.C.I.

AVIS RENDU. - Le Comité a constaté que la création de la société civile immobilière F était concomitante à l'acte d'apport de M. M et à la donation en pleine propriété des parts de la S.C.I. Il a par ailleurs remarqué l'absence de fonctionnement réel de la S.C.I. qui ne dispose d'aucun revenu. Le Comité en a conclu que l'opération dissimulait la donation directe de la nue-propriété de l'ensemble immobilier aux enfants de M. M afin d'éviter l'application du barème légal prévu par l'article 762 du Code général des impôts (droits de mutation à titre gratuit). En conséquence, le Comité a émis l'avis que l'Administration était fondée à mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales (redressement).

Comment souscrire une déclaration de succession ?

Les héritiers et légataires ont l'obligation de déposer auprès de l'administration fiscale une déclaration de succession. Elle sert à calculer les droits de mutation par décès (droits de succession) qui devront, le cas échéant, être réglés par ces ayants droit.

La déclaration de succession est souscrite par les héritiers (ou légataires) du défunt ou l'un d'eux, quand il s'agit d'héritiers solidaires, et déposée dans les six mois du décès (un an si le décès n'a pas eu lieu en France métropolitaine) à la recette des impôts du domicile du défunt. En outre, si la succession comprend des biens immobiliers situés hors du ressort de compétence de cette recette, il faut envoyer à celle du lieu dont ils dépendent une fiche détaillée pour chacun d'eux.

La déclaration est obligatoire, y compris lorsque le montant de biens entrant dans la succession est tel que, compte tenu des abattements, il n'y a pas de droits. Les seuls cas de dispense sont  :
a) lorsqu'il n'y a aucun actif successoral, c'est-à-dire aucun bien dans la succession ;
b) lorsque l'actif brut ne dépasse pas 10 000 EUR. et que la succession est en ligne directe ou entre époux, lorsque l'actif brut ne dépasse pas 3 000 EUR., pour les autres héritiers.

Si la déclaration n'est pas déposée dans les délais, les ayants droit seront tenus de payer des intérêts de retard, ainsi que des pénalités calculés sur le montant des droits de succession dus. Les déclarations doivent être souscrites en double exemplaire lorsqu'elles comportent des actifs d'une valeur totale supérieure à 15 000 EUR. Même s'il n'y a pas de droits à payer en raison par exemple de l'application des abattements, les héritiers doivent néanmoins remplir une déclaration de succession dont l'actif dépasse les montants indiqués.

La déclaration est faite sur des imprimés fournis par l'Administration : Service public.

Sur le contenu :
- La déclaration doit faire état, dans le détail, des dettes du défunt admises en déduction.
- Les donations par actes remontant à moins de dix ans et les dons manuels déclarés depuis moins de dix ans doivent être énoncés dans la déclaration : ils viennent en déduction des abattements.
- D'une manière générale, les biens, en particulier les biens immobiliers, s'évaluent à la "valeur vénale", c'est-à-dire à une valeur égale au prix oú ils pourraient être vendus.
- Les meubles meublants (mobilier, sans les bijoux, objets d'art)  qui garnissent le local d'habitation du défunt peuvent soit faire l'objet d'une estimation résultant d'un inventaire notarié, soit être évalués forfaitairement à 5 % des autres biens composant l'actif brut de succession.

Les abattements sur actif net, individuels et globaux, sont rapportés infra.

L'administration fiscale peut contrôler et contester le contenu de la déclaration et les estimations qui y figurent. Elle dispose de trois ans à compter du dépôt de la déclaration (plus l'année civile en cours), en cas de désaccord sur les estimations, et de dix ans en cas d'omission d'un bien ou de déclaration mensongère.

En général, on demande à un notaire d'établir la déclaration de succession fiscale. C'est une solution ; ce n'est pas la seule ni forcément la meilleure ; il y a en effet deux inconvénients qui ne se retrouveront pas si la déclaration est rédigée par l'héritier lui-même ou, en cas de déclaration complexe, par un fiscaliste :
1. Comme pour les actes de l'immobilier, le notaire ne rédige plus lui-même la déclaration de succession. Il la "traite" par un progiciel spécialisé, lequel manque de souplesse, de précision. Il faut que l'affaire du client entre dans l'une des cases du progiciel, au besoin on l'y fait entrer.
2. Il arrive que le notaire ne veuille pas mécontenter l'administration avec laquelle il est en constante relation ou prendre le risque de demandes de renseignements complémentaires de celle-ci. Aussi certaines techniques légales susceptibles de réduire le montant de l'actif taxable peuvent ne pas être utilisées. Il en est ainsi par exemple de la liquidation des reprises et récompenses dans un régime de communauté, ou de la déduction de certaines dettes.
De plus, il faut du temps pour rédiger une déclaration de succession dès lors qu'il y a des biens importants ou des dettes à déduire ou encore quand la situation est complexe : plusieurs successions préalables non liquidées, prise en compte du partage, actif commercial, etc., temps dont le notaire ne dispose pas toujours, mais il ne faut pas généraliser...

Pour ceux qui souhaitent rédiger eux-mêmes la déclaration de succession, il faut savoir que les agents des services fiscaux sont susceptibles de répondre à certaines de leurs interrogations. Le conseil d'un expert comptable est indispensable s'agissant de décrire et d'évaluer des biens économiques (fonds de commerce, parts de sociétés).

En outre, l'administration met à disposition une notice explicative très détaillée et bien utile : Service public.

Le paiement des droits est fait dans les six mois du décès : au comptant (par espèces, chèque ou virement), ou au moyen de valeurs du Trésor, d'œuvres d'art, livres, objets de collection ou documents de haute valeur artistique ou historique, ou immeubles dont la situation justifie la conservation. Moyennant intérêts (taux légal ; en 2005, 2,05 %), il est possible de demander un paiement :
a) fractionné, en plusieurs versements égaux, tous les six mois au plus et sur cinq ans au maximum (dix ans pour un conjoint, ascendant ou descendant, si l'actif successoral comporte plus de 50 % de biens non liquides),
ou b) différé de 6 mois si la succession comporte des biens en nue-propriété ou un bien grevé du droit viager d'habitation et d'usage réservé au conjoint, ou donne lieu à attribution préférentielle d'une exploitation agricole. Dans ce cas, au lieu de payer les intérêts, l'héritier peut opter pour calcul des droits sur la pleine propriété.
Le fisc admet que le paiement différé des droits puisse également bénéficier aux mutations par décès pour lesquelles le conjoint survivant a exercé l'option pour le droit viager d'usage et d'habitation sur le logement. Le paiement différé pendant cinq ans, puis fractionné sur dix ans, est aussi possible, moyennant intérêts, en cas de transmission (y compris par donation) d'entreprises individuelles ou titres de sociétés non cotées.

Pour vous aider au calcul des droits, en plus de la notice explicative, un petit livre pas cher (29 EUR. franco) : Guide de la taxe des actes notariés, 2005, Editions Pierre Lechêne, 122bis, rue du Haut Pressoir 490000 ANGERS (courriel : lechene.pierre@wanadoo.fr).

SCI dispensées de déclaration fiscale annuelle

Sauf report, c'est le 28 février prochain au plus tard que les sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés (IS) et ne bénéficiant pas de la transparence fiscale doivent souscrire la déclaration 2072 de leurs résultats de l'année 2004.

Sont concernées toutes les sociétés qui, ne relevant pas de l'impôt sur les sociétés (IS), possèdent en France des immeubles ou droits réels immobiliers qu'elles donnent en location ou dont elles confèrent gratuitement la jouissance à leurs associés ou à des tiers.

L'obligation de souscrire une déclaration 2072 ne concerne pas :
- les personnes morales soumises à l'IS, de plein droit ou sur option ;
- les sociétés relevant de l'impôt sur le revenu (IR) et exerçant une activité commerciale, qui donnent des immeubles en location, à condition que cette activité soit accessoire à l'activité commerciale (Code général des impôts - CGI - art. 155).

Les sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale (CGI art. 1655 ter) doivent faire parvenir au centre des impôts de leur principal établissement, dans le même délai, un exemplaire de la déclaration 2071 indiquant, pour l'année précédente, la part revenant à chaque associé dans les revenus bruts sociaux et dans les différentes charges supportées par la société (CGI, ann. II, art. 374). Ces sociétés visées à l'article 1655 ter du CGI sont les sociétés qui ont pour unique objet soit la construction ou l'acquisition d'immeubles ou de groupes d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance, soit la gestion de ces mêmes immeubles ainsi divisés, soit la location pour le compte d'un ou de plusieurs des membres de la société de tout ou partie de ces immeubles ; quelle que soit leur forme juridique, lesdites sociétés sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres, notamment en matière d'impôts directs.

Les sociétés immobilières non transparentes qui mettent gratuitement à la disposition de leurs membres les logements dont elles sont propriétaires sont dispensées de déposer la déclaration 2072, si les trois conditions suivantes sont réunies (Doc. adm. 5 D 321-31) :
- aucune modification n'est intervenue dans les derniers éléments portés à la connaissance de l'administration concernant la répartition du capital de la société, la liste de ses immeubles et les conditions d'occupation de ses immeubles ;
- la société ne perçoit aucun revenu, y compris des produits financiers ;
- aucune rémunération n'est versée aux associés, que cette rémunération soit la contrepartie d'un dépôt en compte courant ou d'une activité (gérance, par exemple) et ce, quelles que soient les modalités de la rémunération.

En conséquence, ces sociétés ne doivent souscrire cette année la déclaration 2072 que si elles ont été constituées en 2004 ou si l'une des conditions ci-dessus a manqué au cours de cette même année.

La loi de programmation pour la cohésion sociale : les incitations à la location et les nouvelles règles des locations meublées

Le Conseil constitutionnel a validé la loi de programmation pour la cohésion sociale (décision 2054-509 du 13 janvier 2005). La loi a été publiée au journal officiel le 19 janvier.

Les personnes souhaitant investir dans l'immobilier à usage locatif peuvent, dorénavant, bénéficier d'un dispositif qui cumule les atouts fiscaux du mécanisme "Robien neuf" et du dispositif "Robien ancien" sous certaines conditions.

Afin de développer l'investissement locatif dans le secteur social, la nouvelle loi  favorise fiscalement la location de logements à des associations d'insertion et, plus généralement, à des personnes aux ressources modestes.

Ainsi, le taux de déduction forfaitaire de 6 % applicable aux logements bénéficiant du dispositif Robien est porté à 40 % si les deux conditions suivantes sont respectées :
- le logement doit être loué à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale, agréé par le préfet, pour être mis à la disposition de personnes défavorisées, autres qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire contribuable ;
- le loyer et les ressources du locataire, appréciés au moment de la conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

Ces dispositions s'appliquent aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2005, à ceux qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à la même date, ainsi qu'aux locaux transformés en logements et aux logements réhabilités à compter de cette date.

L'option pour la déduction forfaitaire de 40 % peut être exercée par les bailleurs dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (SCI comprises).


Concernant les locations meublées, la nouvelle loi réglemente plus strictement les locations meublées. Désormais,
- la durée minimale du contrat doit être de un an pour tous les baux meublés,
- le préavis passe à trois mois,
- et le bailleur a désormais l'obligation de motiver son congé.

L'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié, pour rendre applicable à toute location meublée le régime existant auparavant pour les bailleurs habituels de plus de quatre logements :
1° Dans le premier alinéa, les mots : "à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés" sont supprimés et les mots : "a droit à l'établissement d'un contrat écrit" sont remplacés par les mots : "bénéficie d'un contrat établi par écrit" ;
2° Le troisième alinéa est complété par les mots : "soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".


Pour favoriser la remise sur le marché de logements vacants, il est établi une exonération de CRL (contribution sur les revenus locatifs) pendant trois ans sur les logements vacants depuis plus de douze mois, réhabilités puis loués dans le cadre d'une convention avec l'état. Ce dispositif s'applique aux conventions conclues à partir du 1er juillet 2004, qui ouvrent droit au bénéfice de l'aide personnalisée au logement pour le locataire en contrepartie, notamment, d'un encadrement du loyer. Le conventionnement du logement s'applique alors pour une durée minimale de neuf ans ; il permet la location de logements privés à des personnes dotées de revenus modestes.

Référence :
- Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 (JO du 19). A voir sur Legifrance.

Les nouveaux abattements pour la taxation "droits de succession" et "droits de donation"

Les nouveaux crédits d'impôt (habitation principale). Deux avantages pour la période 2005-2009

Mots-clés : fiscalité,fiscal,impôt sur le revenu,IR,I.R.,habitation,habitation principale,développement durable,énergie,gros équipement,crédit,impôt,logement

Pour la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009, deux nouveaux crédits d'impôt se substituent au crédit d'impôt en faveur des dépenses de gros équipements et assimilés de l'habitation principale. Ces deux dispositifs ont pour objet :
- le développement durable et les économies d'énergie (Code général des impôts - CGI - article 200 quater nouveau) ;
- l'aide aux personnes (CGI article 200 quater A).

Les règles en vigueur pour le crédit d'impôt en faveur des gros équipements et assimilés de l'habitation principale réalisés jusqu'au 31 décembre 2004 s'appliquent aux deux nouveaux dispositifs de crédit d'impôt, en particulier :
- la définition de l'habitation principale ;
- les contribuables susceptibles de bénéficier du crédit d'impôt ;
- le délai d'affectation à l'habitation principale pour les équipements intégrés à un logement que le contribuable fait construire ou acquiert en l'état futur d'achèvement ;
- le montant des dépenses facturées à retenir pour le calcul du crédit d'impôt ;
- les règles concernant les dépenses payées à l'aide de primes ou de subventions, les acomptes et les modalités de restitution du montant du crédit d'impôt qui excède l'impôt dû.

Développement durable et économies d'énergie dans l'habitation principale

Le crédit d'impôt s'applique aux logements situés en France (métropole et DOM), achevés depuis plus de 2 ans (cette condition n'est toutefois pas exigée pour les dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur) et qui constituent l'habitation principale du contribuable, qu'il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.

Les dépenses concernées sont celles des équipements suivants :
- chaudières à basse température ou à condensation ;
- matériaux d'isolation thermique et appareils de régulation de chauffage ;
- équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur.
Les inserts actuellement éligibles au crédit d'impôt sont exclus de ce nouvel avantage; il en est de même des pompes à chaleur visant à produire du froid et pouvant tenir lieu de climatiseur.

Le crédit d'impôt s'applique au prix d'acquisition des équipements figurant soit sur la facture de l'entreprise qui les fournit et procède à leur installation, soit, le cas échéant, sur l'attestation fournie par le vendeur ou le constructeur du logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire. Ce prix s'entend TTC.
La main d'oeuvre correspondant à l'installation ou à la pose de ces équipements ne peut jamais être retenue pour calculer le crédit d'impôt et l'acquisition directe par le contribuable de tels équipements n'ouvre jamais droit au crédit fiscal même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, pour la période totale 2005-2009 :
- 8.000 EUR. pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés,
-ou 16.000 EUR. pour les couples (mariés ou partenaires d'un PACS) soumis à imposition commune.
Ces plafonds sont majorés pour enfants.

Le crédit d'impôt est calculé sur le montant des dépenses, éventuellement plafonné, au taux de 15 % pour les chaudières à basse température, de 25 % pour les chaudières à condensation, les matériaux d'isolation thermique et les appareils de régulation de chauffage et de 40 % pour les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et les pompes à chaleur.

Nous verrons dans une prochaine fiche le crédit d'impôt habitation principale constituant une aide à l'équipement des personnes.

Références:
- Code général des impôts
- Loi de finances pour 2005, du 31 décembre 2004, articles 90 et 91

@ 2004 D2R SCLSI pr

A propos du nouvel abattement successoral à partir du 1er janvier 2005, loi de finances 2005

Pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005 (décès à partir de cette date, un abattement global de 50 000 EUR. est appliqué sur l'actif net successoral (Loi de finances 2005, article 14 ; Code général des impôts - CGI -, article 775 ter nouveau).

Cet abattement bénéficie exclusivement aux successions recueillies :
- par les enfants vivants ou représentés, ou par les ascendants du défunt, et, le cas échéant, par le conjoint survivant,
- ou exclusivement par le conjoint survivant.

L'abattement global de 50 000 EUR. s'impute sur la part nette recueillie par chaque héritier et après application des abattements suivants :
- 76 000 EUR. sur la part du conjoint survivant (CGI, article 779-1-a),
- 50 000 EUR. sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés (CGI, article 779-1-b),
- 50 000 EUR. sur la part de chacun des ascendants (CGI, article 779-1-b).
L'abattement nouveau se répartit entre les bénéficiaires au prorata de leurs droits dans la succession. Le cumul de cette mesure et de l'abattement ancien augmenté permet que chaque parent transmette à un enfant, en franchise de droits, un actif successoral de 100 000 EUR, à deux enfants ensemble 150 000 EUR., à trois enfants ensemble 200 000 EUR.

Exemple d'application :

Un actif net successoral (après déduction des dettes) de un million d'euros dans une succession oú il y a deux enfants héritiers, soit une part nette leur revenant de 500 000 EUR. Pour chacun des enfants, le calcul des droits est le suivant:
Part nette                       500 000 EUR.
Abattement de chacun     -50 000 EUR.
Abattement global (1/2)    -25 000 EUR.
Donation en 1998            +60 000 EUR.
Part taxable                    485 000 EUR.
Le montant des droits pour chacun s'élèvera à 95 300 EUR. (taux de 20 % pour la tranche entre 15 000 et 520 000 EUR.).

La fraction de l'abattement qui ne serait pas utilisée par un ou plusieurs bénéficiaires est répartie entre les autres bénéficiaires, toujours au prorata de leurs droits dans la succession.

 Code général des impôts

@ 2004 D2R SCLSI pr

Allègement des droits de mutation à titre gratuit, article 14 de la loi de finances pour 2005

Quatre séries de mesures sur les abattements:

1°/ Instauration d'un abattement global de 50 000 EUR. sur l'actif net successoral (nouvel article 775 ter du Code général des impôts - CGI).
Les modalités d'application de cet abattement global sont les suivantes:
- Il n'est pas applicable aux donations.
- Il s'applique sur l'actif net successoral recueilli soit par les enfants vivants ou représentés ou les ascendants du défunt et, le cas échéant, le conjoint survivant, soit exclusivement par le conjoint survivant.
- Il se répartit entre les bénéficiaires cités ci-dessus au prorata de leurs droits dans la succession.
- La fraction de l'abattement non utilisée par un ou plusieurs bénéficiaires est répartie entre les autres bénéficiaires au prorata de leurs droits dans la succession.
Le texte prévoit expressément l'imputation de cet abattement sur la part de chaque héritier en ligne directe et/ou sur celle du conjoint survivant après application des abattements prévus à l'article 779 I. Toutefois, il ne vise pas expressément le cas de l'héritier en ligne directe et/ou du conjoint survivant qui bénéficieraient également de l'abattement en faveur des handicapés (article 779 II). Des précisions complémentaires de l'administration fiscale devraient intervenir sur ce point.
Entrée en vigueur: l'abattement global s'applique aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005.

2°/ Relèvement de l'abattement personnel de 46 000 à 50 000 EUR., sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés (article 779 I b) du CGI).
Entrée en vigueur: donations consenties et successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005.

3°/ Relèvement de l'abattement personnel, de 46 000 à 50 000 EUR. sur la part de tout héritier, légataire ou donataire, incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise (article 779 II du CGI).
Entrée en vigueur : donations consenties et successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005.

Il est rappelé que ces deux abattements (article 779 I b et II du CGI) concernent aussi bien les donations que les successions.

4°/ Relèvement de l'abattement personnel, de 15 000 à 57 000 EUR., sur la part de chaque frère ou soeur, célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps pour la perception des droits de mutation par décès (article 788 du CGI).
Les conditions pour bénéficier de cet abattement restent inchangées.
Entrée en vigueur: les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005.

Droits de mutation à titre gratuit : déduction des charges lors d'une donation

Il est inséré un nouvel art. 776 bis dans le CGI qui prévoit, pour la liquidation des droits de donation, la déductibilité de certaines dettes mises à la charge du donataire. Les conditions d'application de ce texte sont les suivantes:

1°) Les dettes doivent avoir été contractées par le donateur pour l'acquisition ou dans l'intérêt des biens objets de la donation;
Néanmoins, deux limitations sont prévues par le texte:
- a) Si la donation porte sur la totalité ou une quote-part indivise des biens meubles et immeubles corporels et incorporels affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, la dette ne doit pas avoir été contractée par le donateur auprès:
- soit du donataire ou du conjoint de ce dernier,
- soit de son conjoint ou de ses ascendants,
- soit de ses frères, soeurs ou descendants,
- soit de ses ascendants ou de leurs frères et soeurs.
- b) Si la donation porte sur des biens autres que ceux mentionnés au a), la dette doit avoir été contractée auprès d'un établissement du secteur bancaire. Le texte vise en effet une personne mentionnée au titre 1er du Livre V du Code monétaire et financier.

2°) Ces dettes doivent être mises à la charge du donataire dans l'acte de donation avec mention de leur échéance.

3°) La prise en charge par le donataire doit être notifiée au créancier.

4°) Le donataire démontre qu'il a supporté le paiement effectif des dettes mises à sa charge, sans que cette démonstration puisse être requise par l'administration au-delà de la troisième année suivant celle de leur échéance telle qu'elle est mentionnée dans l'acte de donation. Il est également inséré un article L. 21 A au Livre des procédures fiscales prévoyant que l'administration peut demander au contribuable des justifications au sujet de toutes les dettes mises à la charge du donataire dans l'acte de donation. En l'absence de réponse ou si les justifications produites sont estimées insuffisantes, l'administration peut rectifier l'acte de donation en se conformant à la procédure de rectification contradictoire prévue par l'article L. 55 du même Livre des procédures fiscales (LPF).

Entrée en vigueur: donations consenties à compter du 1er janvier 2005.

Code général des impôts

Evaluation pour l'ISF d'un immeuble possédé en indivision

La valeur d'un immeuble détenu en indivision doit simplement être appréciée en fonction des cessions de biens similaires observés sur le marché.

Dans une question posée à M. le ministre de l'économie et des Finances, M. le député Marc Le Fur a attiré l'attention du ministre sur la question des décotes des biens immobiliers déclarés pour I'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le député souhaitait plus particulièrement connaître le type de décote pouvant être pratiquée par le déclarant dans les cas d'indivision ou d'usufruit. En outre, le député s'interrogeait sur la possibilité de doubler cette décote pour indivision ou usufruit avec la décote pour occupation par le propriétaire, lorsque ce bien est sa résidence principale.

Dans sa réponse, le ministre a souligné que lorsque l'immeuble était détenu en indivision, sa valeur était simplement évaluée  en fonction des cessions de biens similaires observées sur le marché. Le ministre a par ailleurs ajouté que dans les cas d'imposition séparée de l'usufruit et de la nue-propriété prévus à l'article 885 G du Code général des impôts (CGI), l'existence d'un démembrement de propriété devait être prise en compte, par l'application du barème de l'article 669 du CGI.

Impôt de solidarité sur la fortune - évaluation des biens - indivision et usufruit - (RM Le Fur)
Code général des impôts, articles 669 et 885 G : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CGIMPO00.rcv&art=669
et http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CGIMPO00.rcv&art=885/G