Le bail

A propos du logement décent, l'alimentation en eau courante

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Mme X, locataire, selon un bail du 6 mai 1983 soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, de locaux d’habitation gérés par l’OPAC d’Amiens et appartenant à la ville d’Amiens, a assigné celle-ci pour la faire condamner à remplir son obligation de délivrance en effectuant les travaux nécessaires à l’approvisionnement des lieux en eau courante

Pour débouter Mme X de cette demande, l’arrêt retient que le loyer du logement classé en catégorie IV a été déterminé en considération de ce classement, que Mme X a été informée de ce qu’il ne sera pas possible de faire installer l’eau courante, que l’OPAC lui avait fait une proposition de relogement qu’elle avait refusé.

En statuant ainsi, alors que l'exigence de la délivrance au preneur d'un logement décent impose son alimentation en eau courante, la cour d’appel a violé l’article 1719-1° du Code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, ensemble les articles 6, 20-1, 40-II et 41-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 décembre 2004 (pourvoi n° 02-20.614), cassation
 

L’expulsion du locataire entraîne celle de tous ceux qui occupent les lieux de son consentement

L’expulsion des occupants d'un immeuble est poursuivie en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement de devoir libérer les locaux.

Lorsque les occupants tiennent leur droit d’occupation d’un locataire expulsé, le titre obtenu contre ce dernier suffit à autoriser leur expulsion.

La Cour de cassation dit qu'après avoir constaté que le bailleur avait obtenu une décision ordonnant l’expulsion de la locataire et que les occupants ne tenaient leur droit d’occupation que de cette dernière et ne possédaient pas un droit opposable au bailleur, la cour d’appel en a exactement déduit que l’expulsion de la locataire devait entraîner celle de tous occupants de son seul chef, ce dont il résulte que le bailleur pouvait poursuivre l’expulsion des occupants en vertu du seul titre obtenu à l’encontre de la locataire.

Cour de cassation, 2e chambre civ., 4 décembre 2003 (pourvoi n° 02-10387), rejet

Le bail d'au moins vingt-cinq ans qui ne comporte pas de clause de renouvellement par tacite reconduction est un bail à long terme

En 1969, un propriétaire a donné à bail une exploitation agricole à des époux pour une durée de vingt-cinq années. En 1994, le propriétaire a donné congé aux époux aux fins de reprise au profit de son épouse, membre d'une entreprise d'exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL).

Reprochant à la cour d'appel de déclarer nul et de nul effet le congé, le propriétaire bailleur dit que si, en application de l'article L. 416-1 du Code rural, le bail rural à long terme dont la durée est inférieure à vingt cinq ans, est, en principe renouvelable à l'arrivée du terme par période de neuf ans, celui dont la durée est supérieure ou égale à vingt cinq ans ne se renouvelle par tacite reconduction et sans limitation de durée, conformément aux dispositions de l'article L. 416-3 du même Code, que si les parties en sont expressément convenues. Selon lui, il s'ensuit que dans le silence du contrat, le bail rural de vingt cinq ans ou plus prend fin de plein droit à son échéance. Ainsi, en affirmant qu'en l'absence de clause contractuelle de reconduction, le bail de vingt-sept ans conclu en 1969 devait être considéré comme un bail à long terme ordinaire, soumis à ce titre à l'article L. 416-1 précité instaurant, en particulier, le principe d'un renouvellement du bail pour neuf années supplémentaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

La Cour de cassation rejette le moyen en précisant que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le bail d'au moins vingt-cinq ans qui ne comporte pas de clause de renouvellement par tacite reconduction est un bail à long terme relevant de l'article L. 416-1 du Code rural qui se renouvelle par période de neuf ans. Ayant constaté que le bail en cause d'une durée de vingt-sept ans ne comportait pas de clause de renouvellement par tacite reconduction, la cour en a donc exactement déduit que le bail était renouvelable par période de neuf ans.

Code rural, article L. 416-1
Cour de cassation, 3e chambre civ., 12 juin 2003 (pourvois n° 02-11417 et n°  02-11758 - jonction), rejet

Une dame, locataire d'un appartement dépendant d'un immeuble en copropriété, a assigné sa bailleresse et la société gestionnaire, en paiement d'une somme correspondant au montant cumulé des charges payées au titre du chauffage pendant plusieurs mois sans contrepartie de chauffage. Pour rejeter cette demande, le jugement retient que les dispositions contractuelles du bail stipulent que le locataire renonce à exercer son recours en responsabilité contre le bailleur en cas de troubles apportés à sa jouissance par des tiers, que le chauffage est placé sous la responsabilité de la copropriété de manière collective, que l'installation ou l'entretien de cette partie commune par nature est de la responsabilité exclusive du syndic ou du représentant de la copropriété, non appelés dans la cause et enfin que les diverses pièces produites aux débats démontrent que les défendeurs n'ont pas failli à leurs obligations contractuelles.

La Cour de cassation casse le jugement, au visa de l'article 1721 du Code civil, après avoir rappelé que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 précité, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse; qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le propriétaire aurait pu appeler le syndic de la copropriété en garantie. On ne comprend pas pourquoi il ne l'a pas fait.

Code civil article 1721
Cour de cassation, 3e chambre civ., 10 février 2004 (pourvoi n° 03-10833), cassation

Plafonds mensuels de loyers, dispositifs "Besson-ancien", "Besson-neuf" et "Lienemann"

Par la loi du 2 juillet 2003, le dispositif "Besson-neuf" n'est plus applicable aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003; une nouvelle déduction au titre de l'amortissement "Robien" est mise en place. Toutefois, l'ancien dispositif reste applicable aux investissements pour lesquels une option a déjà été exercée ou sera exercée au titre des investissements réalisés avant le 2 avril 2003. Dans le cadre de ce nouveau dispositif, le décret du 19 décembre 2003 fixe les plafonds de loyers, aménageant les plafonds de loyers et de ressources des dispositifs "Besson-ancien", "Besson-neuf" et "Lienemann".

L'administration fiscale a publié le 30 mars 2004 une instruction dans laquelle elle précise les plafonds mensuels de loyers et de ressources applicables en 2003 et 2004 dans le cadre de ces différents dispositifs.

Instruction 5 D-2-04 du 30 mars 2004 - BOI 5 D-2-04
Décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 pris pour l'application des articles 31 et 31 bis du Code général des impôts (CGI) et relatif à la mise en location de logements ainsi qu'aux souscriptions au capital de sociétés civiles de placement immobilier.

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