Lotissement et groupes d'habitation

Arrêté ou permis, plan, règlement, cahier des charges, contentieux

Le lotisseur doit renseigner l'acquéreur sur la mauvaise qualité du sol composant le lot vendu. Attention aux clauses de style

Une société de lotissement avait vendu un terrain à un acquéreur dans un lotissement réalisé sur un terrain pour lequel elle avait fait réaliser une "reconnaissance géologique préliminaire". Il résultait de ce document que le lotissement avait été réalisé sur un terrain comportant une hauteur de remblais variant de 3 à 10 mètres, composé de matériaux hétérogènes, d'une compacité variable d'un point à l'autre. La société d'études géologiques avait, en conséquence, préconisé des mesures particulières pour assurer la stabilité des constructions et des sondages pénétrométriques et scissimétriques complémentaires pour définir les modalités des fondations. Malgré cette étude peu rassurante, la société de lotissement avait commercialisé les lots sans révéler aux acquéreurs l'existence de la reconnaissance géologique préliminaire qu'elle avait fait réaliser. Il s'ensuivit que, pour l'un des acquéreurs, le coût de sa construction s'en trouva augmenté, à la demande du constructeur de la maison, d'une somme supérieure à 50.000 F (7.622 EUR.) pour terrassement et fondations spéciales.

Recherché en responsabilité pour défaut d'exécution de son obligation de renseignements par l'acquéreur, la société venderesse prétextait d'abord que le dommage constituait un vice caché et que, dès lors, l'action de l'acquéreur était irrecevable pour ne pas avoir été engagée à bref délai (article 1648 du Code civil). La cour d'appel balaye l'argument au motif que la nature du sol ne rend impropre le terrain à recevoir des constructions mais impose seulement de procéder à des dépenses supplémentaires pour y édifier une villa.

Le lotisseur invoquait ensuite la présence dans l'acte de vente, d'une clause désormais assez fréquente, dans les actes de vente de lot de lotissement. Selon cette clause :"l'acquéreur a toute faculté, préalablement à la signature de l'acte authentique, de faire procéder par son constructeur, si ce dernier le juge nécessaire sur le lot qu'il a réservé, à toute étude préalable du sol". Le contrat de vente prévoyait encore que le coût des travaux supplémentaires entraîné, le cas échéant, par des fondations spéciales ou autres travaux résultant de la structure géologique naturelle du sol et du sous-sol, restera exclusivement à l'entière charge de l'acquéreur. La cour d'appel écarte la stipulation considérée au motif qu'il s'agit d'une clause de style ne pouvant exonérer le vendeur qui avait connaissance de la nature particulière du sol et ne l'a pas révélée. Elle considère également que la clause vise des difficultés pouvant résulter de la structure naturelle du sol, ce qui n'est pas le cas dans l'espèce.

Au final, la cour condamne la société venderesse, réalisatrice du lotissement, à prendre à sa charge le coût des travaux de fondations spéciales, avancé par l'acquéreur, au motif qu'elle a failli dans son obligation de renseignements en ne remettant pas, dès l'origine, c'est-à-dire avant la signature du sous seing privé de vente du lot, l'étude géologique que le lotisseur avait fait réaliser avant d'obtenir son autorisation de lotir.

Toute clause mettant à la charge de l'acquéreur le soin de faire réaliser une étude du sol par le constructeur de maisons individuelles voit son efficacité nettement réduite lorsqu'il est prouvé que le lotisseur connaissait la nature du sol avant la réalisation du lotissement.

Cour d'appel de Dijon, chambre civ. B, 24 février. 2004 (n° R.G. 02-00853), arrêt rendu sur renvoi, après cassation.

Arrêter les travaux de construction régulièrement autorisés en se prévalant d'un cahier des charges de lotissement

La commune d'Hyères a créé un lotissement dont le cahier des charges prévoit la division des lots destinés à la location sous forme de baux de neuf ans renouvelables ou de baux de longue durée de type emphytéotique, les preneurs ayant l'obligation de construire dans le délai de deux ans.

Une société civile immobilière (SCI), preneur d'un lot à bail emphytéotique, a demandé l'interruption des travaux entrepris par une personne physique, titulaire d'un bail de même nature, en infraction selon elle, avec le cahier des charges du lotissement.

Le constructeur a reproché à l'arrêt de cour d'appel d'accueillir cette demande, alors, selon lui :
1/ que le juge des référés ne peut ordonner l'interruption de travaux, entrepris en vertu d'un permis de construire exécutoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé qu'il lui était possible d'ordonner en référé l'interruption des travaux de construction, entrepris sur la base d'un permis de construire exécutoire, en relevant qu'il importait peu que le permis en cause ait été régulier, a excédé ses pouvoirs, en violation de l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;
2/ que le preneur à bail emphytéotique, qui n'est pas propriétaire, n'a pas la qualité de coloti, indispensable pour lui permettre de se prévaloir, à l'égard d'un autre coloti, des dispositions du cahier des charges d'un lotissement ;
3/ qu'un cahier des charges communal, qui a seulement pour but d'organiser les rapports entre la collectivité locale lotisseuse et ses amodiataires, ne peut être invoqué pour régler les rapports entre les colotis.

La Cour de cassation dit que la cour d'appel, ayant exactement relevé qu'en vertu de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, constitue un lotissement une division de propriété foncière en vue de l'implantation de bâl;timents ayant pour objet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de cette division, que cette définition s'applique notamment aux divisions de propriété ou de jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location et qu'en ce qui concerne les divisions s'opérant par voie de location, sont visés aussi bien les locations de terrains que les baux à construction, les baux emphytéotiques dès lors que la location est consentie en vue de l'implantation de bâl;timents, l'arrêt retient à bon droit que les preneurs à bail, bénéficiaires de la jouissance d'un terrain consenti en vue de l'implantation de bâl;timents, ont la qualité de colotis, tenus dès lors au respect du cahier des charges à l'égard de la commune bailleresse, et sont fondés à se prévaloir entre eux des stipulations contractuelles du cahier des charges auxquelles ils ont adhéré.

Elle ajoute qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 16 du cahier des charges du lotissement : "sur chaque lot il devra être construit une maison d'habitation mais il ne pourra en être construit qu'une seule" et constaté que le permis de construire délivré autorisait la construction de deux bâl;timents, la cour d'appel, qui en a déduit que ce permis de construire n'était pas conforme aux stipulations du cahier des charges, a pu retenir, sans excéder ses pouvoirs, que cette irrégularité était constitutive d'un trouble manifestement illicite.

L'obtention d'un permis de construire, même régulière, est sans incidence sur les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement, alors même que, par ailleurs, le lotissement est celui d'une division en jouissance par baux emphytéotiques.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 17 novembre 2004, pourvoi n° 03-15.193, rejet

Le droit à la vue sur la mer dans un lotissement

MOTS-CLES: vue,mer,lotissement,trouble,voisinage,construction,préjudice,permis de construire,immeuble,maison,anormal,inconvénient

Les époux X ont acquis un terrain dans un lotissement et y ont fait construire la maison qu'ils occupent. Mme Y, propriétaire d'une parcelle voisine dans le même lotissement, a entrepris d'y faire construire une villa. Les époux X, soutenant que la construction de Mme Y n'était pas conforme au permis de construire ni au cahier des charges du lotissement, et qu'ils subissaient un préjudice résultant d'une perte de vue sur la mer, ont saisi le juge judiciaire.

Déboutés en appel, ils ont exercé un pourvoi, reprochant à l'arrêt d'avoir rejeté leurs demandes en démolition de la construction édifiée et en réparation de leur préjudice du fait de cette construction alors, selon eux:
1/ d'une part, que le juge civil n'est pas compétent pour apprécier la légalité des actes administratifs individuels; que, dès lors, en appréciant elle-même la conformité du permis de construire aux règles d'urbanisme et au règlement du lotissement et celle de la construction édifiée au permis de construire au lieu de renvoyer ces questions, préjudicielles, à la juridiction administrative, la cour d'appel a violé le principe de la séparation des autorités administrative et judiciaire posé par la loi des 16 et 24 août 1790 et par le décret du 16 fructidor an III, ainsi que l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme;
2/ d'autre part et en tout état de cause que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage; que, dès lors, en se fondant sur la conformité de la construction de Mme Y aux règles d'urbanisme et de lotissement et à son permis de construire, pour nier que la privation de vues sur la mer leur avait causé un préjudice et leur refuser tout droit personnel à avoir une vue sur la mer, sans rechercher si, indépendamment de la légalité du permis de construire, la perte de vues par eux invoquée ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage justifiant leurs demandes en démolition et en dommages et intérêts, la cour d'appel a violé les articles 544, 1143 et 1382 du Code civil.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi, disant, d'une part, que la cour d'appel n'a pas excédé ses pouvoirs en constatant la conformité de la construction litigieuse au permis de construire et aux règles d'urbanisme, et ce, au vu du certificat de conformité délivré à Mme Y; qu'ainsi, elle n'a pas apprécié la légalité du permis lui-même, laquelle ne faisait l'objet d'aucune question préjudicielle soulevée par les parties et d'autre part, qu'elle a exclu l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage résultant de la privation de vues sur la mer, invoqué par les époux X, en relevant que ceux-ci ne pouvaient prétendre bénéficier sur un lotissement permettant la construction de villas individuelles d'un droit de vue sur la mer.

Les demandeurs qui auraient dû soulever une question préjudicielle pour l'appréciation de la légalité du permis de construire ne pouvaient par ailleurs prétendre qu'en achetant un lot de terrain dans un lotissement ils achetaient aussi un droit à la vue sur la mer.

Référence:
- Cour de cassation, 1e chambre civ., 8 juin 2004 (pourvoi n° 02-20906), rejet

@ 2004 D2R SCLSI pr

Violation du cahier des charges du lotissement : la démolition de la maison peut être ordonnée malgré un permis de construire régulier

Un preneur à bail, bénéficiaire en application du cahier des charges d'un lotissement, de la jouissance d'un terrain en vue de l'implantation de bâl;timents, a la qualité de coloti.

N'excède pas ses pouvoirs le juge des référés qui, relevant que le permis de construire accordé à un coloti n'est pas conforme aux stipulations du cahier des charges, retient que cette irrégularité est constitutive d'un trouble manifestement illicite, nonobstant l'obtention régulière de ce permis.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 17 novembre 2004 (pourvoi n° 03-15.193), rejet

Modification dans la répartition des parts sociales d'une société de construction attribution emportant modification de jouissance des lots. Y a-t-il lotissement ?

M. X a demandé l'annulation de l'arrêt par lequel une cour administrative d'appel a rejeté sa requête contre un jugement par lequel un tribunal administratif a rejeté sa demande de nullité d'un arrêté d'accord par le maire de N à Mme Y d'un permis de construire sur la parcelle cadastrée AC 114.

Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâl;timents qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété... ;".

Considérant que la SCI la Renommière, qui relève du régime issu de l'article 5 de la loi du 16 juillet 1971 modifiée relative à diverses opérations de constructions a pour objet l'acquisition d'une propriété sise à N, l'exploitation de cet immeuble (...), la mise en valeur de ces constructions (...), l'édification de constructions nouvelles ; que les parts sociales de cette société ont été divisées en 11 groupes et que le domaine a été divisé en 11 lots, chaque groupe de parts donnant aux associés, en vertu des statuts, droit à la jouissance d'un lot de l'immeuble social pendant la durée de vie de la société et donnant également vocation à l'attribution en pleine propriété de ce lot en cas de dissolution de la société ou de retrait de l'associé ; que, par suite, seul le retrait de la société ou la dissolution de celle-ci a pour effet de conférer aux associés la pleine propriété sur le lot correspondant au groupe de parts sociales dont ils sont propriétaires.

Considérant qu'ainsi en estimant que la division parcellaire décidée par les associés de la SCI le 31 août 1984, laquelle a abouti à la création de la parcelle AC 114 dont Mme Y, cessionnaire de parts sociales, a vocation à recevoir l'attribution, avait eu pour effet de lui attribuer la propriété exclusive de cette parcelle et de la détacher du patrimoine de la société, pour en déduire que cette division parcellaire avait permis la création, plus de dix ans avant la demande de permis de construire déposée par Mme Y sur cette parcelle, d'une nouvelle propriété foncière, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

Dès lors que seul son retrait ou la dissolution de la société peut conférer à un associé la pleine propriété du lot correspondant à ses parts sociales, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit, en considérant qu'une division parcellaire, décidée par les associés et ayant abouti à la création d'une parcelle attribuée à une personne acquérant des parts sociales avait eu pour effet de conférer à cette personne la propriété exclusive de cette parcelle, pour en déduire que cette division avait permis l'institution d'une nouvelle unité foncière. On peut voir aussi cette décision comme un infléchissement des sanctions encourues en cas d'une seule division en jouissance.

Le Conseil d'Etat valide donc le permis de construire sur ce point mais après avoir rappelé qu'aux termes de l'article R. 315-4 du Code de l'urbanisme : "Dans le cas oú, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent article, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou de plusieurs bâl;timents sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation",

la Haute juridiction administrative dit que cette disposition ne concerne pas les terrains précédemment détachés, après avoir relevé qu'il n'est pas contesté qu'une parcelle faisant initialement partie du patrimoine de la SCI la Renommière et constituant avec d'autres parcelles du domaine, dont la parcelle AC 114, une propriété foncière, a été attribuée en pleine propriété à Mme Y qui s'était retirée de la société le 10 mars 1988 et que cette parcelle a été le 5 mai 1988 divisée en trois lots, sur lesquels ont été ensuite construits des bâl;timents ; que, dès lors, en application des dispositions de l'article R. 315-4, le permis de construire accordé à Mme Y devait être précédé d'une demande d'autorisation de lotissement dans les conditions prévues par les articles R. 315-1 et R. 315-3.

Conseil d'Etat, 3 mai 2004, req. n° 236880

Pour modifier le cahier des charges d'un groupe d'habitations ayant fait l'objet d'un permis valant autorisation de diviser, il faut l'unanimité des propriétaires

Le cahier des charges d'un groupe d'immeubles édifiés en vertu d'un permis de construire prévoyant division parcellaire, régi par l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme, ne peut, sauf stipulations contraires, être modifié qu'à l'unanimité des propriétaires. La décision qui va être analysée suit une décision de même sens de la juridiction administrative (Conseil d'état, 12 février 1992, req. n° 101120, Recueil Lebon, p. 1382)

La société Bâl;tir a, en 1979, obtenu un permis de construire prévoyant division parcellaire régi par l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme pour édifier un groupe de pavillons devant être vendus en l'état futur d'achèvement. Un cahier des charges a été établi et une association syndicale libre de propriétaires (ASL) constituée. Les époux X, propriétaires d'un pavillon, ont, en 1995, assigné les époux Y, propriétaires voisins, aux droits desquels sont venus les consorts Y, en démolition d'une véranda qu'ils alléguaient avoir été édifiée en violation du cahier des charges. Pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'outre ses dispositions d'urbanisme, le cahier des charges constitue également un contrat du droit privé, que les époux X, opposés à la construction, se sont abstenus de participer à l'assemblée générale de l'ASL du 28 octobre 1992 au cours de laquelle 24 propriétaires sur 27 avaient adopté une nouvelle rédaction du cahier des charges autorisant l'adjonction de vérandas et qu'ayant reçu notification du procès-verbal de l'assemblée générale, accompagné du nouveau cahier des charges, ils n'avaient pas engagé d'action à l'encontre de la délibération qu'ils contestent.

Le cahier des charges d'un groupe d'immeubles édifié en vertu d'un permis de construire prévoyant division parcellaire ne peut sauf stipulations contraires être modifié qu'à l'unanimité des propriétaires, dit, au visa de l'article 1134 du Code civil,  la Cour de cassation, censurant les juges d'appel.

Code de l'urbanisme, partie réglementaire
Cour de cassation, 3e chambre civ., 12 mai 2004 (pourvoi n° 02-20609), cassation