Les clauses de solidarité et les clauses "de style"

Faut-il mettre tous les actes notariés à la poubelle ?

Après l'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 27 avril 2004.

Viole l'article 1197 du Code civil une cour d'appel qui, pour accorder à l'un des créanciers le remboursement intégral d'une créance, retient que l'acte notarié de vente stipule en première page qu'il y aura "solidarité entre tous les vendeurs d'une part et tous les acquéreurs d'autre part, qu'ils soient personnes physiques ou morales", sans retenir que le titre donnait expressément à chacun des créanciers le droit de demander le paiement total de la créance (Cour de cassation, 1e chambre civ., 27 avril 2004, pourvoi n° 02-10.347, cassation d'un arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 21 novembre 2000). A lire un court commentaire de cet arrêt dans Bulletin Pratique Immobilier, BPIM, éditions Francis Lefebvre, p. 28, n° 232 et 233.

Le problème

Tous les actes notariés français sont établis de façon automatique et ultra rapide au moyen de progiciels prétendument spécialisés. L'automatisation est synonyme d'uniformisation et de simplification à l'extrême. Aussi, dans le corps de l'acte, les noms des parties ou l'indication des biens seront remplacés par des expressions invariables "LE VENDEUR", "L'ACQUEREUR", alors même qu'il y aurait 48 vendeurs personnes physiques et deux sociétés acquéreurs (ou acquéreures), ou encore "L'IMMEUBLE", bien que le bien vendu soit l'usufruit d'une terre ou deux appartements en copropriété.

Concernant la solidarité, pour ne pas s'ennuyer avec des adaptations à toutes situations, on trouvera des clauses comme celles qui suivent contenues dans des actes notariés de ventes immobilières:
- "Il y aura solidarité entre tous les vendeurs d'une part et tous les acquéreurs d'autre part" (c'est la clause sanctionnée par la Haute juridiction).
- Ou "En cas de pluralité de vendeurs, il y aura solidarité entre eux de même en cas de pluralité d'acquéreurs, il y aura solidarité entre eux" (variante : "Il est ici précisé que, dans le cas de pluralité de VENDEURS ou d'ACQUEREURS, il y aura solidarité entre toutes les personnes physiques ou morales formant l'une des parties contractantes, lesquelles obligeront également leurs héritiers et ayants cause, solidairement entre eux".
- Ou après l'identité des différentes parties au début de l'acte "Soumis solidairement à toutes les obligations leur incombant en vertu des présentes".
- Ou encore simplement, à la suite des identités: "VENDEURS SOLIDAIRES" ou "ACQUEREURS SOLIDAIRES".

D'abord ces clauses ne sont pas élégantes et elles n'ont aucune justification matérielle, l'outil informatique moderne permettant, d'une part, de placer des accents sur les textes en majuscules, d'autre part, de personnaliser le contrat en toutes ses parties. Mais surtout, ces clauses sont à rejeter si les parties, les vendeurs et les acquéreurs dans une vente, entendent se prévaloir d'une solidarité, qu'elle soit active ou passive.

La solidarité active

La Cour de cassation, sans ambages, dit que l'expression d'une solidarité active entre les vendeurs, permettant à chacun d'eux de recouvrer la totalité du prix auprès de l'acquéreur, ne se trouve pas dans une clause de la nature de celle indiquée plus haut. Conformément à l'article 1197 du Code civil, le titre (l'acte) doit mentionner que chaque vendeur a le droit de demander le payement total de la créance et que le paiement fait à l'un d'eux libère le débiteur (l'acquéreur).

La mention n'est pas sans danger; elle doit être expliquée aux vendeurs et ceux-ci doivent la comprendre. La solidarité active, si elle facilite le recouvrement de la créance, comporte des risques pour les créanciers dans la mesure oú l'un d'eux peut, à l'insu des autres, se faire payer la totalité de la dette.

La solidarité passive

Il y a solidarité de la part des débiteurs, ici les acquéreurs, lorsqu'ils sont obligés au paiement de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité de la dette et que le paiement fait par un seul libère les autres envers les créanciers, les vendeurs (article 1200 du Code civil). Sauf dans les cas prévus par la loi et dans quelques cas en matière commerciale, la solidarité ne se présume point: il faut qu'elle soit expressément stipulée (article 1202 du Code civil).

Comme les créanciers, les acquéreurs doivent accepter en connaissance de cause une stipulation de solidarité entre eux. Si, par exemple, deux personnes achètent indivisément un immeuble, l'une pour 10%, l'autre pour 90 %, la première n'appréciera pas d'être poursuivie en paiement de la totalité du paiement du prix. A contrario, le vendeur ne voudrait pas se voir priver du droit de poursuivre l'acquéreur le plus solvable et de devoir diviser sa créance.

'La connaissance de cause" ne peut résulter des formules toutes faites rappelées supra. "L'acquisition en commun d'une chose par plusieurs personnes ne les rend pas, sauf stipulation contraire, débiteurs solidaires du prix" (Cour de cassation, civ., 21 janvier 1924). "Il est interdit au juge de découvrir des volontés tacites, lorsque la volonté doit être manifeste, expresse, dit la loi ainsi en est-il en matière de solidarité passive, de..." (Philippe Malaurie, Laurent Aynès, "Les obligations", Editions Defrénois 2004, n. 772).

Les clauses des formulaires notariaux rappelées plus haut sont des clauses de style; elles ne peuvent d'aucune façon constituer la stipulation expresse imposée par l'article 1202. De plus, si une mention expresse est stipulée, elle ne peut l'être que si les débiteurs reçoivent une information sur la portée de leur obligation solidaire. Dans une vente immobilière, cette information doit être donnée par l'agent immobilier, le vendeur, le notaire, le vendeur ou le prêteur.

En guise de conclusion provisoire : "En fait, l'évolution tend vers un rejet de ces clauses de solidarité imposées sans que le débiteur puisse y consentir réellement" (M. Cabrillac, C. Mouly, Droit des sûretés, Litec, n. 386).

Alors, poubelle ou pas poubelle ?

Plutôt que de poubelle, c'est d'acte complémentaire qu'il faudrait parler. A chaque fois qu'un créancier (solidarité active) ou qu'un débiteur (solidarité passive) aura un doute sur la réalité de l'engagement solidaire qu'il entendrait invoquer ou, au contraire refuser, il doit savoir que les clauses citées plus haut sont inopérantes. Il est indispensable alors de vérifier que les mentions expresses voulues par la loi se trouvent dans le corps de l'acte (il devra en particulier vérifier qu'en cas de paiement du prix à terme, il soit bien stipulé que les acquéreurs s'obligent solidairement - mieux : solidairement et indivisiblement - au paiement).. Si sa recherche est infructueuse et s'il a conscience que son co-contractant n'a pas reçu une information complète sur son engagement, il pourra toujours tenter de demander au rédacteur l'établissement d'un acte complémentaire tout en réservant son droit à engager la responsabilité du même rédacteur; s'il subissait un préjudice de ce fait.

Code civil

Pierre Redoutey, avocat

Le problème n'est pas nouveau et bien des notaires en ont ou en ont eu conscience. Les rapports au 94e Congrès des notaires en 1998 rappelaient que Maître Henri Bosvieux (Informatique et sécurité juridique, JCP, édition notariale, 1993, I, p. 147) écrivait:
"L'acte notarié, dénaturé, se vide de sa substance: hier il n'était que la convention des parties et écrit dans un style dense, aujourd'hui prolixe et impropre, il est l'objet de nombreuses critiques; l'acte, trop long, est devenu une copie servile de la loi - alors que le notaire n'est pas tenu de la transcrire - et un registre des formalités, dont la lecture rebute l'usager ... Le déclin du contenu de l'acte s'explique par l'abandon de la réflexion, voire de la culture juridique, dont le symptôme le plus évident est la dégradation du style".

De leur côté, les rapporteurs ajoutaient (94e Congrès des notaires, Le Contrat, La rédaction du contrat, François Vignal, notaire à Ussel et Nicolas Dutour, notaire à Pont-du-Châl;teau, rapporteurs 2e Commission) : "Il est essentiel de retrouver au plus vite le style qui faisait de l'acte notarié une longue phrase mais oú chaque mot, chaque paragraphe, chaque chapitre avait sa place et son sens, sans répétition ni contradiction. ... Cette dérive ne proviendrait-elle pas des nouvelles techniques de rédaction ?".

Il semble aujourd'hui que les notaires clairvoyants aient dû ranger leur argumentaire devant la pression des commerciaux de systèmes de traitements de texte qui entendent se substituer à tous les notaires pour la rédaction de tous les actes.

Les actes de l'immobilier sont trop sérieux pour être confiés aux mains de tels notaires ou de telles firmes. Si la loi confère une quasi-exclusivité de l'authenticité aux notaires (voir cependant sur ce site les fiches consacrées aux contrats judiciaires), ces professionnels n'ont pas la compétence exclusive de la rédaction. Les conventions peuvent être rédigées par les parties elles-mêmes, avec ou sans leurs conseils, puis être, soit déposées au rang des minutes d'un notaire qui leur conférera l'authenticité, soit reçues par un notaire de l'Union européenne. Le seul obstacle, jusqu'à maintenant, était le coût résultant de l'application conjuguée du tarif des notaires français et du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Le verrou est sur le point de sauter, sans qu'il soit même besoin d'une décision de la Cour de justice des communautés européennes.

Lorsque le moment sera venu, il s'agira de rechercher des méthodes de traitement à l'opposé de celles des sociétés commerciales s'imposant aujourd'hui sur le marché notarial, méthodes donc qui ne feront pas appel au traitement de texte, aussi dépassé que le couper-copier-coller au ciseau, à la colle et à la photocopieuse, mais, comme les deux rapporteurs nommés plus haut le rappelaient : 'Il faudrait simplement que les systèmes proposés ne perdent ni l'esprit du style notarial ni le sens de la formule. C'est l'intelligence artificielle (IA) et le système expert (SE) réclamé par de nombreux auteurs".

Juris Prudentes