Exemple de projet d'adaptation d'un règlement de copropriété
ENSEMBLE IMMOBILIER « … » à … Règlement de copropriété établi initialement par acte de Maître …, notaire à …, le ..., publié au bureau des hypothèques de …, le ..., volume …, numéro …, Mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée, en conformité du nouvel article 49 de cette loi, suivant procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du …, dont un exemplaire a été déposé au rang des minutes de Me …, notaire à …, suivant acte en date du …, publié au premier bureau des hypothèques de …, le …, volume …, numéro ….
Note Les modifications sont constatées : - par du texte barré (les chapitres entiers supprimés en raison du rappel des textes législatif et réglementaire ne sont toutefois ni rappelés ni barrés), - par un texte en italiques, s’agissant de mise en conformité avec la loi, - par un texte en italiques gras, s’agissant de modifications supplémentaires proposées.
RèGLEMENT COPROPRIéTé – éTAT DESCRIPTIF DE DIVISION CHAPITRE I – DISPOSITIONS GéNéRALES Le présent règlement de copropriété a été dressé conformément aux dispositions de la loi n° 65~557 du 10 juillet 1965 dans le but : I° D'établir la désignation et l'état descriptif de division de l'immeuble. 2° De déterminer les parties communes affectées à l'usage collectif des copropriétaires et les parties privatives affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. 3° De fixer les droits et obligations des copropriétaires des différents locaux composant l'immeuble, tant sur les choses qui seront leur propriété privative et exclusive que sur celles qui seront communes. 4° D'organiser l'administration de l'immeuble en vue de sa bonne tenue, de son entretien, de la gestion des parties communes et de la participation de chaque copropriétaire au paiement des charges. 5° Et de préciser les conditions dans lesquelles le présent règlement de co-propriété pourra être modifié et comment seront réglés les litiges auxquels son application pourra donner lieu. Ce règlement de copropriété et toutes modifications qui lui seraient apportées seront obligatoires pour tous les propriétaires d'une partie quelconque de l'immeuble, leurs ayants droit et leurs ayants cause (et en cas de démembrement du droit de propriété tel que le prévoit le titre III du livre II du Code civil, pour les nus propriétaires et usufruitiers et tous bénéficiaires d'un droit d’usage et d'habitation). Il fera loi commune à laquelle ils devront tous se conformer. CHAPITRE II - DéSIGNATION DU TERRAIN - DéSIGNATION DE L'IMMEUBLE ET éTAT DESCRIPTIF DE DIVISION I - DéSIGNATION DU TERRAIN Ville de … Le présent règlement de
copropriété s'applique à un bâl;timent d'habitation édifié sur un
terrain sis à …Ce terrain Il est désormais cadastré au cadastre refait section … II – DéSIGNATION DE L’IMMEUBLE Il Ce bâl;timent comprend deux entrées sur la rue …, l’une à gauche et l'autre à droite en regardant la façade de l'immeuble sur la rue. Il sera donc fait la distinction entre « Escalier A » pour les locaux desservis par l'entrée de gauche et « Escalier B » pour ceux desservis par l'entrée de droite. Le bâl;timent est divisé en … LOTS, numérotés de 1 à …, composés comme il est dit à l’état descriptif de division. TABLEAU RéCAPITULATIF L’état descriptif de division actualisé est résumé dans un tableau récapitulatif établi ci-après, conformément à l’article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, modifié par le décret n° 59-90 du 7 janvier 1959 pris pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière.
PLANS ET ANNEXES
Sont demeurées annexées au règlement de copropriété initial I° Un plan du sous-sol 2° Un plan du rez-de-chaussée 3° Un plan du premier étage 4° Un plan des étages courants (2°, 3° étages) 5° Un plan du quatrième étage 6° Une copie du devis descriptif de l'immeuble 7° Une copie du permis de construire et des pièces annexes à ce permis. III - PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES A - Parties communes I/ Parties communes générales Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des propriétaires. Elles comprendront toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement et de ses dépendances, d’un magasin, d’un local et notamment : La totalité du sol des bâl;timents et de la cour ; les fondations, les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l'ossature en maçonnerie ou en béton armé, ainsi que les cloisons séparant entre eux les appartements ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les tuyaux de ventilation des water-closets ; les ornements des façades (non compris les garde-corps, balustrades, barres d’appui des balcons, balconnets et terrasses, les abat-jour, jalousies persiennes, volets rideaux de fer ou stores et leurs accessoires, ainsi que les devantures et vitrines des magasins qui sont propriété privée). Les poutres et solives des planchers et le hourdis et plus généralement le gros oeuvre des planchers et voûtes. La toiture et la charpente, à l'exception des parties vitrées châl;ssis, tabatières ou lucarnes disposés directement sur les parties de l'immeuble affectées exclusivement à l'un des attributaires dont l'entretien restera à la charge de ces derniers. Le local réservé à la chaufferie et l'installation proprement dite de la chaufferie. Le garage collectif situé au rez-de-chaussée et auquel on accède de par une rampe ouvrant sur la rue. L'emplacement des compteurs et des branchements d’égout. Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées. Les tuyaux du tout-à-l'égout, les drains et les branchements d'égout. Les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d’électricité et de distribution d'eau chaude et froide (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci) Cette énumération est purement énonciative et non limitative. II/ Parties communes particulières : 1° - Aux copropriétaires dont les locaux sont desservis par l'escalier A - Le hall d'entrée, les escaliers, leur cage et les couloirs de dégagement - L’ascenseur et sa cage et les locaux affectés à son mécanisme - Les installations des vide-ordures - Le local à poubelles - La minuterie du hall d'entrée, des étages et des couloirs de dégagement - Le local situé au rez-de-chaussée, à droite du hall d'entrée pour le rangement des bicyclettes et voitures d'enfants. 2° - Aux copropriétaires dont les locaux sont desservis par l'escalier B - Le hall d'entrée, les escaliers, leur cage et les couloirs de dégagement - L'ascenseur et sa cage et les locaux affectés à son mécanisme - Les installations des vide-ordures - Le local à poubelles - La minuterie du hall d'entrée, des étages et des couloirs de dégagement - le local situé au rez-de-chaussée, à gauche du hall d'entrée pour le rangement des bicyclettes et voitures d'enfants - le séchoir situé au 4e étage, à gauche en arrivant dans le couloir de dégagement. B - Parties privatives Les parties privatives d'un local ou appartement sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. Elles comportent, dans les lieux constituant ce local ou cet appartement : Les sols, parquets ou carrelages avec, éventuellement, les lambourdages, mais non les solivages, qui sont choses communes. Les cloisons intérieures, mais non les gros murs ni les refends, qui sont choses communes. Toute cloison qui sépare deux appartements est mitoyenne. Les plafonds en plâl;tre et leurs lattis, les corniches, les staffs, les enduits en plâl;tre intérieurs et tous revêtements intérieurs (marbres, faïences, fibres etc.). Les menuiseries intérieures, y compris les portes palières. Les menuiseries extérieures, y compris-les volets à lames, les persiennes, les rideaux roulants. Les barres d'appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les balconnets, les terrasses, les grilles, les abat-jour, jalousies, persiennes, volets, rideaux de fer ou stores et leurs accessoires. Les devantures et vitrines des magasins. Les appareils sanitaires, les glaces, tablettes, la robinetterie, les lavabos, éviers, water-closets, etc. Les compteurs divisionnaires (sauf s'ils sont propriété des compagnies concessionnaires). L'installation électrique de chaque appartement depuis le secteur. Les sonneries et installations téléphoniques. Les installations de chauffage (radiateurs), les conduits, les canalisations, les colonnes montantes se trouvant à l'intérieur des locaux constituant chaque appartement. Les vitrages, glaces, miroirs. Les châl;ssis à tabatière. La peinture des choses privées. Les papiers, tentures et décors. Et, d'une façon générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, l'énumération qui précède étant énonciative et non limitative. CHAPITRE III - DROITS
ET OBLIGATIONS DES PROPRIéTAIRES A.- Parties privées Chacun des propriétaires, aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination, et sauf l'effet des réserves qui vont être ci-après formulées. Modifications, subdivisions, réunions - Chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme .bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant. Les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins, ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférentes aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé. Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant de modifications ainsi effectuées sera, par application de l'article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soumise à l'approbation de l'assemblée statuant à la majorité prévue par l'article 24 de ladite loi. Bien entendu, tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ces lots mais sous les mêmes conditions. Toute modification des lots devra faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division. En cas de division d'un lot, cet acte attribuera un numéro nouveau à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeront autant de lots distincts. De même, en cas de réunion de plusieurs lots pour former un lot unique, l'acte modificatif attribuera à ce dernier un nouveau numéro. Toutefois, la réunion de plusieurs lots en un lot unique ne pourra avoir lieu que si cette réunion est susceptible d'être publiée au fichier immobilier, ce qui implique que les lots réunis ne soient pas grevés de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier. Tous les travaux qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent titre, devront être effectués sous la surveillance de l'architecte de la maison, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé. Ce dernier devra s'adresser aux entrepreneurs agréés par le syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait ces travaux et de leurs suites. Occupation - Les appartements ou
locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l'exception du local
sis au rez-de-chaussée, qui pourra être occupé commercialement pourvu que le
commerce, ou l'industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux
ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes
habitant l'immeuble. L'exercice de professions libérales est toutefois toléré
dans tous les appartements qui pourront être affectés aux études d'officiers
publics ou ministériels, cabinets d'avocats, architectes, médecins, agents
d'assurances, arbitres de commerce, syndics de faillite et autres bureaux de
ce genre, mais à l'exclusion de tous bureaux commerciaux ou administratifs.
Dans ce cas, une simple plaque indiquant la profession exercée, pourra être
placée près de lia porte d'entrée sur la rue. Aucune vente publique de meubles ou autres objets ne pourra avoir lieu dans un appartement, même après décès ou par autorité de justice. . Aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de musicien ou de chanteur ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel. Il ne pourra être placé d'objets dont le poids excéderait la limite de charge qui sera déterminée par l'architecte de l'immeuble, de façon à ne pas compromettre la solidité des planchers et murs ni lézarder les plafonds. Aucun entrepôt de matières inflammables, périssables ou susceptibles de dégager de mauvaises odeurs ne pourra être fait dans les appartements ou autres locaux. Chauffage - Il est défendu d'installer dans les appartements des appareils de chauffage à combustion lente pouvant, par leurs émanations, incommoder les voisins. Bruits - Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou à gêner leurs voisins, par le bruit, l'odeur ou autrement, et ils devront se conformer, pour tout ce qui n'est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues. Aucun moteur ne pourra être installé dans les parties non communes de l'immeuble, sauf les moteurs, silencieux pour appareils ménagers avec, au besoin, dispositif antiparasite de TSF. Tous bruits ou tapages
nocturnes de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu
dans l'intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants,
sont formellement interdits. Ils exposeront, le cas échéant, leurs auteurs à
des poursuites judiciaires, Musique - TSF -
Télévision - Tout instrument de musique La copropriété bénéficie d’un service d’antenne collective de réception de la télévision par bâl;timent. Aussi, le syndic s’opposera à l’installation de toute antenne individuelle, pour motif légitime et sérieux, conformément à la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et à la recommandation n° 19 de la Commission relative à la copropriété. Toute installation d’antenne radio (réception ou émission-réception) ne pourra intervenir que, dans les conditions de la loi précitée et pour autant qu’il n’existera pas d’installation collective, après avis favorable de l’assemblée générale des copropriétaires donné au vu d’un plan ou schéma et d’une notice descriptive de l’installation individuelle. Il est interdit de faire marcher, les fenêtres étant ouvertes, tous appareils de musique (TSF, télévision, pick-up etc.) afin que les bruits ne soient audibles d'aucun des appartements voisins, et ce dans le but d'obtenir un immeuble calme. Animaux - Il ne pourra être possédé aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre, criard ou dangereux (en particulier les chiens d’attaque, de première catégorie). Sous les réserves ci-dessus, toutes espèces d'animaux sont tolérées à condition qu'ils soient à l'extérieur des parties privatives, portés ou tenus en laisse et que la propreté des parties communes soit rigoureusement respectée. Les dégâl;ts ou dégradations qui seraient causés par un animal, quel qu'il soit, seraient à la charge de son gardien. Utilisation des fenêtres et balcons - Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres ou balcons, tant sur la rue que sur la cour ni dans les couloirs. Les tapis ne pourront être battus ou secoués que conformément aux règlements de police. Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres sans être fixé pour en éviter la chute. Les vases à fleurs, même sur les balcons, devront reposer sur des dessous étanches (zinc ou faïence) capables de conserver l'excédent d'eau, de manière à ne pas détériorer les murs ni incommoder les passants ou les voisins. Il ne devra jamais être jeté dans la rue ou dans la cour ni eau, ni détritus ou immondices quelconques. Enseignes - Toute installation d'enseigne ou affiche quelconque sur la façade de l'immeuble est strictement interdite. Toutefois, les propriétaires ou occupants du magasin et ceux des bureaux du premier étage pourront apposer une enseigne avec l'autorisation du syndic qui fixera leur emplacement, leurs dimensions et leurs couleurs. Les enseignes ne pourront en aucun cas excéder la hauteur de l'allège des bureaux. Harmonie - Les porte d'entrée des appartements, les fenêtres les persiennes ou stores, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons ou fenêtres, même la peinture et, de façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il va être dit plus loin. Le tout devra être entretenu en bon état aux frais de chacun des propriétaires des appartements qu'ils concerneront. Tapis - Les tapis-brosse sur les paliers d'entrée, quoique fournis par chaque propriétaire, devront être d'un modèle indiqué par le syndic. Ramonage - Les propriétaires devront faire ramoner à leurs frais leurs cheminées, poêles et fourneaux en état de fonctionner, dépendant des lieux qu'ils occupent, chaque fois que cela sera nécessaire, et au moins une fois par an, par le fumiste désigné par le syndic. Ascenseur - L'usage de l'ascenseur est interdit aux enfants de moins de quinze ans non accompagnés. Locations - Meublés - Les propriétaires pourront louer leurs appartements ou locaux, comme bon leur semblera, à la condition expresse que les locataires et sous-locataires soient de bonnes vie et moeurs, qu'ils respectent en ce qui les concerne, les conditions du présent règlement et que le caractère bourgeois de l'immeuble et les conditions générales de l'habitation ne soient pas changés, l'organisation d'une pension de famille ou d'un pensionnat et l’exploitation de garnis étant formellement interdites. Ils devront au
préalable communiquer le présent règlement à leurs locataires et ces derniers
devront s'engager, soit dans le bail, soit par lettre séparée à défaut de
bail, à le respecter sans aucune réserve, et ce sous peine de résiliation
immédiate et sans indemnité Les mêmes dispositions seront applicables en cas de sous-location. La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires. La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule est également tolérée. Au cas, oú, sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire ou sous-locataire, le propriétaire sera tenu, à première réquisition du syndic, de le mettre en demeure de cesser ses manquements et restera en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui. En cas de location, les propriétaires devront faire leur affaire personnelle des déclarations à souscrire auprès des services administratifs et financiers intéressés, le syndic n'ayant pas qualité pour y suppléer. En outre, si un local est loué non meublé, le propriétaire devra, dans les quinze jours de l'entrée en jouissance du locataire, prévenir par lettre recommandée le syndic de la location en précisant le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de paiement pour permettre au syndic l'exercice éventuel du privilège immobilier créé par l'article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut de quoi le mobilier déposé dans le local serait considéré comme appartenant au propriétaire de ce local et servirait de gage pour l'exercice du privilège. B.- Parties communes Chacun des propriétaires, pour la jouissance des locaux qui lui appartiendront divisément, pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. Aucun des propriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers cages d'escalier, cour et autres parties communes, ni y laisser séjourner quoi que ce soit. Il ne pourra être mis sur les paliers aucun crochet ou portemanteau. Réparations - Les propriétaires devront souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes et, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire des réparations. Garages - Boxes - Les garages ou boxes ne pourront servir qu'au remisage. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparations. Un appareil extincteur facilement accessible devra y être placé aux frais du propriétaire du garage. Il ne pourra y être entreposé une quantité d'essence ou de matières inflammables supérieure à celle acceptée par les compagnies d'assurances sans surprime et autorisée par les règlements en vigueur. L'emploi des trompes et klaxons ne sera permis que pour l'entrée et la sortie des voitures. Il est interdit de faire tourner les moteurs autrement que pour les besoins des réglages, du départ et de la rentrée des voitures. Le tapis de l'escalier pourra être enlevé tous les ans en été pendant une période de trois mois pour le battage, sans que les propriétaires puissent réclamer aucune indemnité. En cas d'arrêt dans le fonctionnement de la minuterie, ou de quelque service commun que ce soit et quelle qu'en soit la cause, les propriétaires ne pourront élever aucune réclamation. Les livraisons de matières sales et encombrantes : bois, charbon, vin en fûts etc. devront être faites avant dix heures en hiver et neuf heures en été. Il ne devra pas être introduit dans la maison de matières dangereuses, insalubres et malodorantes. CHAPITRE IV – CHARGES COMMUNES Article 1 - Les charges communes aux divers copropriétaires, à l’exception de celles afférentes aux ascenseurs, hall d'entrée, cages d’escaliers et garage collectif, comprendront : I° Les impôts,
contributions et taxes quelconques, auxquels seront assujetties toutes les
choses et parties communes de l'immeuble et môme ceux afférents aux parties
privées, 2° Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf toutefois les menues réparations des gros murs dans les parties se trouvant à l'intérieur des magasins et appartements) à la toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz et d'électricité (sauf cependant pour les parties de ces diverses installations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement, magasin ou locaux en dépendant et affectés à un usage exclusif et particulier), aux tuyaux de tout à l'égout à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement, magasin ou local en dépendant), à la cour, et d 'une manière générale, à tous locaux destinés aux services communs. 3° Les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits des water-closets et celles nécessitées aux conduits de fumée par les feux de cheminées, lorsque les causes ne pourraient en être exactement déterminées. 4° Les frais de ravalement des façades auxquels s'ajouteront, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons, des extérieurs de fenêtres, des persiennes ou stores, garde-corps, balustrades, appuis des balustrades et fenêtres de chaque appartement bien que ces choses soient propriété privée. 5° La rétribution allouée au syndic et les honoraires de l'architecte de l'immeuble. 6° Les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat. 7° Les frais de tout à l'égout. 8° Les frais divers des services communs de l'immeuble, tels que compteurs à gaz et électriques et compteur d'eau froide. 9° Les primes d'assurances contre l'incendie de l'immeuble, contre les accidents et autres risques. La consommation générale d'eau froide et d'une manière générale, les frais d’entretien et réparations, grosses et menues, s'appliquant aux choses communes. RéPARTITION DES CHARGES COMMUNES Article 2 - Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipement présentent à l'égard de chacun. Ils seront tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi. En conséquence, chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l'immeuble. Toutefois, les charges particulières relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipement commun suivants seront, par exception, réparties ainsi qu'il est indiqué ci-après, répartition qui a été effectuée en fonction de l'utilité que ces services et éléments d1 équipement commun présentent à l'égard de chaque lot. Charges communes relatives à l'ascenseur et à l'escalier Article 3 - Ces charges sont réparties au prorata des centièmes contenus dans le tableau d’état de répartition des charges ci-après et par escalier. Frais de chauffage et d'eau chaude Article 4 – L’immeuble bénéficie d'une installation unique de chauffage central au mazout. Il n'existera pas de compteurs individuels pour constater la consommation de chaque appartement ou local en combustible. En conséquence, toutes les dépenses d'installation de ce chauffage central et l’entretien ainsi que celles de la consommation de mazout seront portées par le syndic de l’immeuble en charges communes elles-mêmes correspondant aux tantièmes de copropriété déterminés en fonction des critères fixés par la loi du 10 juillet 1965 précitée dont la superficie de chaque lot, et ce uniquement entre les lots équipés du chauffage. Par contre, la consommation d'eau chaude sera comptabilisée par des compteurs individuels.
Empiétements sur les voies publiques Article 5 - Certains appartements comprennent des empiétements sur les voies publiques (bow-windows) pouvant éventuellement donner lieu à la perception de taxes municipales. Les taxes ainsi créées seront supportées par les seuls propriétaires desdits appartements en cause. Article 6 - Le garage collectif situé au rez-de-chaussée constitue une partie commune à l'ensemble de la copropriété. Il comprend ... emplacements, numérotés sur le plan de 1 à ... qui sont affectés en jouissance gratuite et exclusive aux lots principaux ci-après : L’emplacement 1 au lot … L’emplacement 2 au lot … L’emplacement 3 au lot … ... Cette décision ne pourra en aucun cas être remise en question par la suite. Les bénéficiaires pourront librement échanger entre eux et avec tous autres copropriétaires de l’immeuble leurs emplacements réservés. Le sol de ce garage collectif sera entretenu à frais communs entre tous les bénéficiaires de ces emplacements réservés. Les emplacements
pourront être clôturés mais seulement avec l'autorisation éTAT DE RéPARTITION DES CHARGES
Article 7 – Règlement des charges, provisions, garanties, révision Les dispositions relatives aux charges et à leurs règlement et révision sont celles des textes suivants : - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. Le tout rapporté plus loin, précisément au paragraphe 4. du
rappel de ces textes.
Il est stipulé en outre ce qui suit : Réserve. Il est prévu une réserve
qui ne pourra excéder le sixième du montant du budget prévisionnel. Clause pénale – Outre les intérêts
de retard prévus au décret précité auquel il n’est pas dérogé, le syndic
appliquera à ceux des copropriétaires défaillants qui n’auraient pas demandé
et obtenu le bénéfice d’un échéancier - ou qui n’auraient pas respecté cet
échéancier - une pénalité de retard égale à 3 % du montant de la
créance, ceci à partir d’une mise en demeure effectuée par acte d’huissier ou
par lettre recommandée avec avis de réception. Indivisibilité – Solidarité - Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. Dans le cas oú un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.
CHAPITRE V – MUTATIONS DE PROPRIéTé
Les dispositions relatives aux mutations de propriété (superficie du lot vendu et formalités) sont celles des textes : - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. Le tout rapporté plus loin, précisément aux paragraphes 1.3.L et 1.3.D du rappel de ces textes. Il y est ajouté la stipulation qui suit : En toute hypothèse, le nouveau copropriétaire ou titulaire d'un droit réel sur un lot est tenu de notifier au syndic son domicile réel ou élu dans les conditions de l'article 64 du décret sus visé, dans la notification visée à l'alinéa précédent faute de quoi ce domicile sera considéré de plein droit comme étant élu dans l'ensemble immobilier, sans préjudice de l'application des dispositions de l'article 64 du décret précité. CHAPITRE VI - INDIVISION – DéMEMBREMENT DE LA PROPRIéTé I – IndivisionLes indivisaires devront se faire représenter auprès du syndic et aux assemblées de copropriétaires par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du Tribunal de grande instance, à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. II – UsufruitEn cas de démembrement de la propriété d’un lot, les nus-propriétaires et les usufruitiers devront se faire représenter auprès du syndic et aux assemblées de copropriétaires par l’un d’eux ou un mandataire commun qui, à défaut d’accord, sera désigné comme il est dit à la clause ci-dessus. Jusqu’à cette désignation, l’usufruitier représentera valablement le nu-propriétaire, sauf en ce qui concerne les décisions visées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. CHAPITRE VII – ADMINISTRATION DE L’IMMEUBLE GéNéRALITéS I - La collectivité de tous les copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour dénomination « SYNDICAT DES COPROPRIéTAIRES DE L’IMMEUBLE … à … » et son siège dans l’immeuble. Le Syndicat a pour objet la conservation de l’ensemble immobilier et l’administration de ses parties communes. Il a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut modifier le présent règlement de copropriété. L’assemblée générale des copropriétaires pourra décider de donner à ce Syndicat la forme coopérative. Cette forme de gestion est ainsi expressément prévue et, le cas échéant, sera soumise aux dispositions spécifiques de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application. II - Le syndicat a pris naissance dès que les locaux composant l’ensemble immobilier ont appartenu à au moins deux copropriétaires différents.
Il prendra fin si la totalité de l’ensemble immobilier vient à appartenir à
une seule personne. ADMINISTRATION Les dispositions relatives à l’administration de l’immeuble en copropriété (assemblée générale, syndic, conseil syndical) sont celles des textes : - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. Le tout rapporté plus loin, précisément au paragraphe 2. du rappel de ces textes. Concernant l’assemblée générale des copropriétaires : Le présent règlement de copropriété mettant à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’ensemble immobilier et de fonctionnement et d’entretien d’éléments d’équipement, il est expressément stipulé que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Concernant le conseil syndical : Le conseil sera composé de deux représentants par bâl;timent. Le conseil se réunira au moins une fois tous les six mois à la demande du Président. Il pourra se réunir en outre à toute époque, à la demande de l’un quelconque de ses membres ou du syndic. Le conseil syndical régulièrement constitué instituera un règlement intérieur fixant les règles de son fonctionnement. SERVICE DE L’IMMEUBLE I - En vertu de ses pouvoirs relatifs à l'administration générale de l'ensemble immobilier, le syndic pourvoira à l'entretien et au bon fonctionnement des services collectifs et éléments d'équipement commis ainsi qu'à l'entretien en parfait état de propreté des différentes parties communes. II - Le syndic fixera les conditions de travail du personnel du syndicat. III - Le personnel du syndicat ne pourra recevoir d’ordres directement des copropriétaires ou des occupants, mais seulement du syndic. Pour tous services particuliers, étrangers à l’intérêt collectif, qui seraient demandés par l'un des copropriétaires, le personnel sera considéré comme mandataire direct de celui-ci sans que la responsabilité du syndicat ou du syndic puisse en rien être recherchée. CHAPITRE VIII - AMéLIORATIONS – ADDITIONS -
SURéLéVATIONS Concernant les améliorations, additions de locaux privatifs, exercice du droit de surélévation, reconstruction, il sera fait application des dispositions des textes : - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis. Le tout rapporté plus loin, précisément au paragraphe 5, du rappel de ces textes. CHAPITRE IX – ASSURANCES
Le syndic est chargé de conclure les assurances du syndic, après décision de l’assemblée générale des copropriétaires et pour des sommes déterminées par la majorité des copropriétaires, sans que sa responsabilité personnelle soit engagée à ce sujet. Il appartient à chacun des copropriétaires de s'assurer personnellement comme il l'entendra pour son mobilier personnel et le recours des voisins s'il habite l'immeuble. De même il sera loisible à chacun d'eux de contracter à ses frais une assurance complémentaire pour ses parties divises, s'il juge que l'assurance globale est insuffisante S'il survient un sinistre, l'indemnité à recevoir des compagnies assurant l'immeuble sera versée au syndic sur ses simples quittances, sous le contrôle de l’assemblée générale. Les indemnités de sinistre seront, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par privilège aux réparations ou à la reconstruction. Au cas oú il serait décidé de ne pas reconstituer l'élément d'équipement sinistré, les indemnités allouées en vertu des polices générales seront réparties entre les co-propriétaires qui, en cas de reconstruction, en auraient supportés les charges et dans les proportions oú elles leur auraient incombé. CHAPITRE X - éQUILIBRE FINANCIER DU SYNDICAT
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Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâl;tis |
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
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1.1 Définition et organisation
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Sui un large extrait de la loi< | |