Vente en état futur d'achèvement, VEFA

VEFA, vente à terme, contrat préliminaire ou de réservation

La tolérance de superficie dans un contrat préliminaire de VEFA

Un acheteur en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'un appartement, précédé d'un contrat préliminaire de réservation, faisait état, après l'achèvement de l'immeuble d'un « déficit de superficie », refusant de payer le solde du prix de l'appartement et assignant en dommages et intérêts la société venderesse laquelle avait de son côté sollicité la résolution de la vente qui avait été prononcée par la cour d'appel.

L'acquéreur s'est pourvu en cassation.

A l'appui de son pourvoi, cet acquéreur faisait valoir qu'il résulte des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation que le contrat de réservation doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, c'est-à-dire sa surface habitable avec le nombre de pièces habitables, dépendances et dégagements, qui doivent être reprises dans l'acte de vente, de sorte que le vendeur en l'état futur d'achèvement ne peut se borner à indiquer quelle sera la superficie globale de l'appartement.

L'acquéreur avait, évidemment, eu des indications plus détaillées à l'occasion de l'acte de vente. La tolérance (4%) mentionnée pour la surface était la même que celle indiquée au contrat de réservation.

Le pourvoi est rejeté :

« Attendu qu'aux termes de l'article R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation le contrat préliminaire conclu avant la vente d'immeuble à construire peut ne prévoir l'indication que d'une surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat ; qu'ayant relevé que l'acte de réservation stipulait des surfaces approximatives, que la superficie habitable de l'appartement livré respectait la tolérance contractuelle par rapport à celle promise au descriptif annexé à l'acte, et que le document [évoqué par le demandeur] indiquant une surface habitable supérieure n'était ni annexé au contrat ni signé, la cour d'appel a pu retenir que le non paiement, par M. X [l'acquéreur], du solde du prix devait entraîner la résolution de la vente ».

La souplesse dans l'indication de la superficie dans le contrat de réservation ou préliminaire résulte de l'article R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation : « Le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat ».

Cour de cassation, 3e chambre civ., 8 juin 2005 (pourvoi n° 04-11.797-697), rejet

Condamnation sous condition de l'utilisation de la VEFA par des collectivités territoriales

Nouvelle remise en cause de l'utilisation de la VEFA par une collectivité publique-

Une collectivité publique ne saurait acquérir par une vente en l'état futur d'achèvement un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres.

Dans l'affaire en question jugée par la Cour administrative d'appel de Bordeaux (arrêt cité infra), le Conseil de district de Millau (Aveyron) avait décidé de modifier le programme de construction et d'aménagement d'un immeuble destiné à devenir son siège. Cette modification répondait donc à ses besoins propres. Le juge administratif a considéré en conséquence que la délibération du conseil de district qui donnait mandat à son président pour signer l'avenant au contrat de VEFA de l'immeuble était entachée d'excès de pouvoir. Le juge a rappelé qu'il est nécessaire, dans cette hypothèse, de se conformer aux dispositions du Code des marchés publics afin de provoquer une mise en concurrence.

L'arrêt de la CAA de Bordeaux suit celui bien connu du Conseil d'état du 8 février 1991 (req. n° 57-679, région Midi-Pyrénées c/ synd. de l'architecture de la Haute-Garonne) oú la Haute juridiction administrative s'est prononcée en ce sens que les collectivités publiques ne peuvent avoir recours au contrat de vente d'immeubles à construire pour la réalisation de la construction d'un immeuble entièrement destiné à devenir leur propriété et conçu en fonction de leurs besoins propres: "Considérant que si aucune disposition législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévu à l'article 1601-3 du Code civil, elles ne sauraient légalement avoir recours à ce contrat de vente de droit privé, dans lequel l'acheteur n'exerce aucune des responsabilités du maître de l'ouvrage et qui échappe tant aux règles de passation, notamment aux règles de concurrence, prévues par le Code des marchés, qu'au régime d'exécution des marchés de travaux publics, lorsque, comme en l'espèce, l'objet de l'opération est la construction même pour le compte de la collectivité d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres". Il s'agissait alors d'un immeuble destiné à constituer l'hôtel de région.

Cour administrative d'appel de Bordeaux, 2e chambre, 1er mars 2005 (req. n° 01BX00788).

Selon un commentaire de l'Office notarial de Baillargues  a contrario de ces décisions, le recours à la vente d'immeubles à construire, telle une vente en état futur d'achèvement, est possible dès lors que la vente ne porte que sur une partie d'un immeuble destiné pour la plus grande partie à d'autres propriétaires et qui, tout au moins pour cette partie, n'a pas été conçue en fonction des besoins propres de la collectivité publique. La CAA de Bordeaux avait statué dans ce sens par un arrêt du 19 mars 2002.

Le contentieux de la garantie en matière de VEFA

Une cour d'appel retient exactement que la garantie d'achèvement souscrite en application de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation constitue une garantie autonome ne relevant pas du droit commun du cautionnement et ne disparaissant pas en cas d'absence de déclaration de créance au passif du maître de l'ouvrage par les acquéreurs.

La certification de l'achèvement de la construction émanant d'une personne ayant la double qualité de maître de l'ouvrage et de maître d'oeuvre n'est pas émise par un professionnel indépendant ayant la qualité d'homme de l'art au sens de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation.

Cour de cassation, 3e chambre civ.,  6 juillet 2005 (pourvoi n° 04-12.571), rejet
Code de la construction et de l'habitation, partie réglementaire

Entre vente ordinaire et vente en état futur d'achèvement (VEFA), la limite est ténue

En juin 1997, par acte sous seing privé, M. et Mme X ont déclaré vendre à M. et Mme Y une maison à usage d'habitation comportant un appartement et quatre studios, mais étant précisé que les vendeurs s'engageaient à livrer huit appartements de type studios rénovés pour le prix convenu. Il a été indiqué à l'acte qu'une somme de cinquante mille francs était versée à titre d'acompte sur le prix par les acquéreurs entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique. Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 1997, M. et Mme Y ont notifié aux vendeurs leur décision de ne pas donner suite à la vente. M. et Mme X, propriétaires vendeurs, ont délivré à leurs acquéreurs défaillants, le 8 août 1997, une sommation de comparaître chez le notaire afin de signer l'acte authentique et l'officier public a dressé, le 1er septembre 1997, un procès-verbal de difficultés. M. et Mme X ont assigné M. et Mme Y en paiement de dommages et intérêts.

Les époux Y font grief à l'arrêt de déclarer valable l'acte sous seing privé et de les condamner à payer aux propriétaires une somme à titre de dommages et intérêts, alors, selon eux :

1/ que tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation non encore édifié ou en cours d'édification, et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements de fonds avant l'achèvement de la construction, est un contrat de vente d'immeuble à construire qui, à peine de nullité, doit revêtir la forme d'un contrat de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement; qu'en affirmant cependant que le compromis de vente du 2 juin 1997 ne pouvait être qualifié de vente d'immeuble à construire, motif pris de ce qu'il ne stipulait aucun versement de fonds, après avoir pourtant expressément relevé qu'il prévoyait le versement par M. et Mme Y d'un acompte de 5 % du prix de vente, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ;

2/ que le contrat de vente d'immeuble par lequel le vendeur s'est engagé à effectuer d'importants travaux de rénovation avant la livraison de l'immeuble est un contrat de vente d'immeuble à construire ; que constituent de tels travaux ceux qui consistent en la transformation d'un appartement unique en studios indépendants et qui comportent notamment l'installation, pour chacun de ces studios, d'un système de plomberie autonome ; qu'en affirmant cependant que de tels travaux ne consistaient qu'en une redistribution partielle des pièces avec ajout d'éléments de confort et ne relevaient donc pas du régime spécifique de la vente d'immeubles à construire, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

3/ que M. et Mme Y soutenaient que les travaux de rénovation de l'immeuble litigieux entraient dans le cadre de la législation sur la vente d'immeubles à construire car ils nécessitaient un permis de construire et qu'il s'agissait de travaux de démolition et de reconstruction, d'une rénovation lourde relative à tous les aspects techniques de la construction et notamment à l'électricité ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, pourtant de nature à influer sur la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.

La Cour de cassation ne retient pas les arguments, pourtant pertinents à bien des égards :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le "compromis de vente" signé par les parties ne prévoyait que le versement d'un acompte conforme aux usages et que les travaux prévus dans le contrat n'affectaient pas le gros oeuvre de l'immeuble existant, ne portaient que sur la redistribution partielle de certaines pièces, n'étaient que d'un coût équivalent à 23 % du prix de vente et n'étaient pas caractéristiques d'une rénovation lourde constitutive d'une reconstruction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la vente ne concernait pas un immeuble à construire.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 1er décembre 2004 (pourvoi n° 03-13.860), rejet

Vente simple d'un appartement non achevé (responsabilité du notaire : non)

Une vente a été faite d'un appartement faisant partie d'un immeuble ancien acquis par le vendeur dans le but de le rénover et de le revendre par appartements.

Le cahier des charges soumis au vendeur par les acquéreurs prévoyait en particulier un achèvement des travaux le 30 septembre 1999, ainsi que des pénalités de retard, et précisait que les paiements seraient effectués en fonction de l'avancement du chantier. Face au retard pris par le chantier, les acquéreurs ont invoqué le préjudice résultant de ce retard et de l'inachèvement des travaux de rénovation. La responsabilité du notaire rédacteur a été engagée.

Les acquéreurs ne peuvent reprocher au notaire instrumentaire d'avoir soumis cette vente au régime de la vente simple (au lieu de la vente en l'état futur d'achèvement) et d'avoir spécifié que les locaux étaient en l'état brut et restaient à aménager, tout en précisant que l'acquéreur en faisait son affaire et qu'il ne pourrait prétendre au bénéfice d'une police dommages à l'ouvrage susceptible d'avoir été souscrite par le vendeur. Les éléments soumis ne révèlent pas d'éléments indiscutables de caractérisation de la faute du notaire, et de rapport net et nécessaire avec le préjudice invoqué par les demandeurs.

La prudence aurait pu conduire le notaire à conseiller le modèle contractuel de la vente à construire (VEFA) moyennant quelques adaptations ; il n'est pas certain pour autant que son utilisation aurait permis d'éviter le préjudice invoqué par les acquéreurs, qui avaient eux-mêmes des connaissances en droit et en technique de construction, comme en témoignent les documents contractuels rédigés par eux. Par ailleurs, la cour d'appel rappelle qu'aucun modèle contractuel ne peut garantir totalement des candidats à l'acquisition en cas de défaillance du constructeur.

Cour d'appel de Colmar, 2e chambre civ., sect., 13 janvier 2005

En présence d'un vice apparent, l'acquéreur peut demander au vendeur en EFA la réparation en nature ou en équivalent du vice

Les époux X ont acquis de la SCI L'Orée du Hautmont un appartement vendu en l'état futur d'achèvement.

Ayant constaté, avant prise de possession, une anomalie dans l'exécution de la marche séparant la salle de séjour du balcon, les époux X ont sollicité la réparation de cette anomalie, et le paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Mme X, son mari étant décédé, a fait grief à l'arrêt de la cour d'appel de rejeter sa demande tendant à l'exécution des travaux de mise en conformité du balcon, alors, selon elle :

- que la malfaçon est un défaut de conformité dès lors qu'elle atteint une qualité contractuellement prévue ; qu'en affirmant que la malfaçon constituait un vice apparent de construction en raison de la difficulté technique de réalisation de cette qualité, bien qu'elle ait elle-même relevé que les difficultés d'accès à la loggia résultaient de l'installation de dalles sur plot au lieu du carrelage en grès cérame prévu au contrat pour en déduire que la malfaçon était un vice apparent de construction, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil et les articles L. 261-11, R. 261-13 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation par refus d'application, ensemble l'article 1642-1 par fausse application ;

- que le plan annexé au contrat de vente de l'immeuble à construire définit les qualités contractuelles du bien, non seulement pour ce qui est expressément indiqué, mais encore pour ce qui est implicitement exclu ; qu'en affirmant que les conditions d'accès à la loggia - hauteur importante à gravir entre le sol de la dalle de séjour et le sol du balcon et hauteur de passage insuffisante au niveau du châl;ssis coulissant de la fenêtre - étaient un vice apparent et non un défaut de conformité, bien qu'elle ait elle-même relevé que le plan annexé à la vente n'avait nullement mentionné ces conditions particulières d'accès, ce qui impliquait qu'elles étaient contractuellement exclues, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil et les articles L. 261-11, R. 261-13 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1642-1 du Code civil.

La Cour de cassation dit que pour écarter la demande de Mme X tendant à la réparation du vice apparent de construction constaté sur le balcon, et à l'obtention de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, l'arrêt retient que l'article 1642-1 précité ne prévoit comme issue que la résolution du contrat de vente, ou la diminution du prix, et que le vendeur ne s'est pas engagé à réparer le vice postérieurement à la construction de la marche d'accès. La Haute Cour dit qu'en statuant ainsi, alors que le vice de construction apparent constaté pouvait faire l'objet d'une réparation en nature ou en équivalent, et d'un dédommagement du préjudice de jouissance ayant pu découler de ce vice, la cour d'appel a violé les textes visés.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 2 mars 2005, pourvoi n° 03-19.208, cassation partielle

Quand le vendeur réservant veut vendre à l'acquéreur réservataire en EFA un appartement différent de celui réservé

Les époux G ont conclu en mars 1997 avec la société MGM un contrat préliminaire (réservation) relatif à l'acquisition d'un appartement, d'une superficie de 76,54 m², situé dans un immeuble à construire, pour le prix de deux millions cent mille francs, et ont effectué un dépôt de garantie. Ce contrat mentionnait que la décision de construire avait été prise et stipulait une livraison en février 1998 et la signature de l'acte authentique de vente avant le 4 mai 1997. Après avoir envoyé en avril 1997 aux époux G des plans conformes aux indications du contrat, la société MGM leur a fait parvenir le 26 juin 1997 un projet modifié d'une superficie de 84,70 m² pour un prix de deux millions cinq cent mille francs. N'ayant pas accepté ces modifications et demandé, à défaut de notification du projet de vente, la réparation du préjudice subi pour inexécution fautive du contrat, les époux G ont assigné la société MGM qui, ayant mis fin au contrat, leur avait restitué le dépôt de garantie.

Pour rejeter la demande de dommages et intérêts des époux G, l'arrêt de la cour d'appel a retenu que les articles L. 261-15 et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) n'interdisent pas au réservant de modifier le projet initial à sa convenance. Elle a ajouté que la société MGM a modifié de façon importante son projet de construction après la signature de l'acte de réservation, mais qu'aucune faute n'est caractérisée à son encontre puisqu'il est établi que cette société a tenté de trouver une solution de compromis se rapprochant du projet initial pour limiter l'augmentation du prix.

La Cour de cassation, au visa des articles L. 261-15 du CCH et 1134 du Code civil, casse la décision de la cour d'appel, disant qu'en statuant ainsi, alors que le réservant a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, la cour qui n'a pas constaté que la modification substantielle du projet était justifiée par un motif sérieux et légitime, a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 20 octobre 2004 (arrêt n° 1027 F-D), cassation

Le moyen utilisé par certains promoteurs pour mettre sur la touche certains réservataires, en général trop exigeants, est bien connu. Quant ils ont sous la main un réservataire de substitution, plus souple et ne risquant pas ainsi de les inonder de lettres et d'appels téléphoniques ou autres courriels et télécopies de lui-même, de son avocat ou d'associations de défense des consommateurs, ils notifient au premier réservataire un projet d'acte de vente et l'invitent à signer un acte notarié pour un logement d'une surface largement supérieure à celle du contrat initial et donc d'un prix très supérieur à celui de ce contrat.

Le plus souvent, le réservataire refuse d'acquérir et le réservant s'empresse de lui retourner le dépôt de garantie. L'affaire s'arrête là.

Pas toujours. Certains acquéreurs évincés se demandent s'ils n'ont pas un droit à indemnisation et bien sûr se pose alors la question du fondement de cette indemnisation puisqu'il est acquis que le réservant a le pouvoir, en vertu des textes rapportés au contrat préliminaire, de modifier unilatéralement et de façon substantielle le projet entre la date du premier contrat et celle de la notification du projet.

La réponse est donnée par la 3e chambre civile de la Cour de cassation : tous les contrats doivent être exécutés de bonne foi, y compris ceux dont l'économie, telle qu'elle résulte des textes, octroie à l'une des parties, ici le réservant, le pouvoir de modifier unilatéralement et substantiellement les caractéristiques de l'immeuble ou de la fraction de l'immeuble qu'il vend.

La réponse aurait été certainement différente si la cour d'appel avait dit en quoi la modification du projet par le réservant exerçant un pouvoir légal était motivée par un motif sérieux et légitime (évolution du marché, modifications techniques s'imposant, etc.).

Des difficultés tenant au financement de la construction par le vendeur en EFA (garantie intrinsèque)

La société Résidence Prestige a fait édifier en Martinique, en 1989, un ensemble immobilier qu’elle a commercialisé par appartements en état futur d’achèvement avec une garantie intrinsèque résultant notamment de la participation financière du Crédit Martiniquais aux droits duquel se trouve la société Financière du Forum, lequel Crédit avait attesté "avoir accordé à sa cliente un crédit confirmé de 13 000 000 F pour parfaire le financement de l’opération immobilière...".

L'opération ayant été abandonnée avant son terme et les acquéreurs ayant été contraints de supporter chacun le paiement d’une somme supplémentaire de 200 000 F pour achever la construction, les intéressés, constitués en Syndicat de copropriété nommé "Les Sommets de l’Anse Mitan", ont fait assigner la société Résidence Prestige et le Crédit Martiniquais en paiement de ce surcoût.

Ayant vainement invité la banque à lui communiquer les factures et les justificatifs des sommes encaissées et décaissées, le syndicat des Copropriétaires "Les Sommets de l’Anse Mitan" a demandé judiciairement de la condamner sous astreinte à cette production.

Pour accueillir cette demande, l’arrêt de la cour d'appel retient, d’abord, que le Syndicat des copropriétaires, qui poursuit l’indemnisation du coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la résidence, justifie d’un intérêt légitime à l’obtention des pièces relatives au financement des travaux, qu’elles soient détenues par la société Résidence Prestige ou par le Crédit Martiniquais, celles-ci étant en outre susceptibles de lui permettre d’engager d’autres procédures à l’encontre d’autres personnes distinctes, et, ensuite, que si l’exécution des relations contractuelles entre le banquier et son client sont couvertes par le secret bancaire, ce secret, qui n’est pas absolu, n’est pas opposable par le banquier lorsque la demande est dirigée contre lui.

La Cour de cassation dit qu’en statuant ainsi, alors que s’il était légitime d’exiger de la banque qu’elle démontre avoir délivré le crédit confirmé conformément aux engagements bénéficiant aux acquéreurs, en revanche, en tant qu’ils étaient relatifs au fonctionnement d’un compte bancaire ou susceptibles de comporter des informations dont le Crédit Martiniquais avait eu connaissance dans l’exercice de son activité professionnelle, les documents réclamés pour permettre d’établir la destination donnée aux fonds perçus par le promoteur pour construire la résidence inachevée étaient couverts par le secret bancaire dont le Syndicat des copropriétaires n’était pas bénéficiaire et ce secret constituait un empêchement légitime opposable au juge civil hors les cas, qui n’étaient pas réalisés en l’espèce, prévus par la loi, ce dont il se déduisait que bien qu’ayant la qualité de partie au litige, la banque était fondée à l’opposer pour refuser la communication sollicitée, la cour d’appel a violé l'article L. 511-33 du Code monétaire et financier, ensemble l’article 10 du Code civil.

Cour de cassation, chambre com., cassation d'un arrêt de la Cour d'appel de Fort de France du 20 décembre 2002